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对于首次在加拿大买房的人士来说，很多问题需要了解，不同领域的专业人士也从不同的侧面给了很多有益的专业意见。涉及房屋按揭贷款方面意见和建议，内容最全的是加拿大消费者个人金融咨询处（Financial Consumer Agency of Canada） 搜集和整理的一本57页的手册，名字是《Buying Your First Home, Three Steps to Successful Mortgage Shopping》。如果买一部手机，读了57页说明书之后才知道怎么用，那我肯定不买这款手机了。贷款买房，需要几个关键问题就不会有大的问题呢？红雨帮你总结如下：

首付款。最低5%，即可贷款买房，30万的房子，首付最低1.5万即可。首付20%以上，没有违约保险的要求，可以节省违约保险费的开支。首次置业首付款可以从退休账户RRSP中预支2.5万，并在15年内如数还回RRSP账户，预支的这笔款项在RRSP账户中存款时间要超过90天。首付款可以从信用额度中支取，可以是父母赠与。新移民，非居民，无法验证在加拿大的收入，首付至少35%。

贷款的合同期最长10年，还款期最长30年。即，与银行的借款合同有效期最长10年，但银行允许借款人分30年摊还全部本息。例如，借款人与银行签订了5年期的借款合同，贷款30万，银行允许借款人30年还清贷款，因此每月的月供是按照360个月还清本息来计算的，而不是60个月。

利率分固定利率和浮动利率两种。固定利率，在贷款合同期限内X%利率不变。浮动利率，随银行的优惠利率P变化，例如，P-0.6%的5年期浮动利率，意味着贷款合同期5年里，-0.6%不变，利率随银行的P变化而变化。

合同没到期，还清贷款没有罚款的贷款是开放式（open）贷款；合同没到期，还清贷款有罚款的贷款是封闭式（closed）贷款。每个银行计算罚款的方法都不太一样，但固定利率和浮动利率贷款罚款方法的大致原则是一样的：即，固定利率贷款的罚款计算方法是利差法和3个月利息法算出的罚款取高值；浮动利率任何时候还清只罚三个月利息，

还款频率包括，每周，每两周，每半月，每月，以及加速每周，加速每两周等。“加速”通常指的是，同样频率下，每次还款多一些。例如，每两周与加速每两周相比，供款额不同，频率一样，即，每两周供款金额是（月供X12/26），每年付26次，加速每两周付款的供款金额是（月供X12/24），每年付26次。从节省利息的角度看，“加速”还款起到的效果最好。

下面说说大家最关心的借款能力问题。5年固定利率4.74%的环境下，如果借款人没有任何大的个人负债（汽车贷款，学生贷款），首付超过20%，则最大的借款能力是家庭年收入的5.5倍。影响借款能力的最大杀手是个人债务，汽车或学生贷款，每100元的月供债务，降低2.5万的借款能力，信用卡的每100元消费有3%计入个人债务。例如，6万年收入，汽车贷款每月月供300，信用卡消费余额2000，借款能力是6X5.5 – 2.5X3.6=33-9=24万。如果首付低于20%，贷款违约保险公司要使用25年还款期计算借款能力，最大贷款额是年收入的4倍。

新移民或非居民，由于无法提供本地收入，因此享受特殊政策，达到首付35%和其他一些条件，也可以获得住房贷款。

房屋按揭是一种抵押贷款，抵押的形式分两种，一种是常规抵押，另一种是组合抵押。两种抵押方式各有利弊，大多数银行会给客户选择，根据客户的需要确定抵押注册方式。TD道明银行，不给客户选择，只要把房屋抵押给TD银行，就只能是组合抵押。

由于贷款合同期与还清贷款所需要的年限不一致，贷款合同到期后存在着一个续约或转银行的问题。在原银行继续做贷款，称之为续约，不需要看收入和信用记录，续签一个合同就行了。换银行需要新银行审批。如果是转银行(switch/transfer) 原银行必须是常规抵押。因此，TD银行的贷款是没法switch/transfer 的。

以房产净值做抵押的信用额度，称之为HELC Home Equity Line of Credit，是一种可以循环使用的金融产品，审批程序和标准与按揭贷款相同。按照目前监管当局的要求，额度的上限是房价的65%。

信用记录的好坏，决定银行是否借款。通过调阅信用记录报告，银行可以了解借款人以往借债还钱的记录，以及管理债务的能力。分数高于650分即可。

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