7月，《逸居》的微信平台得到了读者们的热情支持，我们的阅读率和关注度在稳步增长的同时，读者提问的数量也在增加。我们在努力一一答复大家关于新西兰房地产和生活方面的问题，今天，就两个热门话题进行统一、深入的回答。
奥克兰房价是否已涨到极限，现在买房合适吗？
目前市场上买家抢购是否激烈？现在卖房是好时机吗？
在回答这两个问题前，先纵览新西兰过去一周内的经济动向▼
投资者购房贷款数量远大于自住者
本周四，新西兰央行披露的贷款放贷量方面的数据显示，在过去一年，各大商业银行给投资者的总放贷量是贷款给首次购房者总放贷量的3倍，同时，投资者的平均贷款数额高于首次购房者。
各大银行纷纷下调房贷利率
继本周一BNZ银行宣布将2年期房贷利率下调至4.69%之后，周三Westpac银行也宣布将2年期房贷下调至4.69%。截止本周五，HSBC银行更是针对他们的高级会员客户（Premier Customers）给出了4.49%的利率，ASB银行也选择下调1年期房贷利率至4.69%。
新西兰元汇率降低空间极大
新西兰央行行长在本周的声明中指出新西兰元汇率仍然过高（考虑到当前乳制品国际价格的低迷，新西兰必须降低汇率以维护包括乳制品在内的出口产业）。此言论一经发表后，汇率顺势下降，截止昨晚，新西兰元兑人民币汇率中间价低至4.0685。
与此同时，新西兰邻国澳大利亚的一周经济动向如下▼
非澳大利亚居民在买房时必须获得FIRB（海外投资审查委员会）的批准——当局正在更加积极地实施这一规定。此举对澳大利亚的国际房产置业者来说，犹如当头一棒。
澳大利亚黄金海岸。优美的环境和地理因素、经济发展，吸引了大量房屋买家
澳新银行称从8月10日起，它的住房投资者按揭贷款的标准可变利率将上调0.27个百分点，至5.65%。澳大利亚最大的房贷商联邦银行宣布，投资者贷款的可变利率将上调27个基点至5.72%。新投资者贷款的固定利率将上调0.1%至0.4%，4年期固定贷款的利率将达到5.14%，1年期的将达到4.94%。这意味着，如果你在悉尼买一套均价100万的房子，支付了20万元首付，贷款80万的话，那么你每年需要额外支付2160元。
澳大利亚政府的政策大棒令市场和舆论一片哗然。
为何澳大利亚在房贷利息上跟新西兰做出完全不同的调整呢？
►澳大利亚投资者住房信贷增长在截至今年6月底的一年时间里蹿升至10.7%，火热的住房投资贷款市场的扩张速度比想象中还要快，澳大利亚联储上调数据说明投资住房信贷自今年1月以来稳定加速，年增速从开始的10.3%增加到6月的10.7%。
图为两名买家在房屋中介门前查看房屋信息。火热的房屋买卖市场是拉动住房信贷率的原因之一
►为满足监管机构的限速规定，各家银行在最近几周不得已纷纷展开包括加息等激进手段来抑制投资住房信贷增速过快，除了联邦银行、澳新银行和国民银行提高投资者相关的贷款利率，AMP的银行部门则停止了新增投资者贷款的审批。
►与澳大利亚政府对投资客（尤其是海外投资客）的打压相比，新西兰政府的力度就温和了许多（只是针对投资房2年之内出售的征收增值税），同时新西兰各大银行还在进一步下调房贷利息，央行行长一再发话强调新西兰元估价过高，似乎一切都朝着对房东或是买家（包含投资客）有利的方向发展。
举个例子：奥克兰中国进步青年小磊在去年7月，于北岸Forrest Hill 以120万新西兰元的价格购入一套房产，按照当时新西兰元兑人民币汇率5.3来计算，如果全款购房，小磊的实际开支是120 x 5.3 = 636万人民币，同类型的房子今年增值30万新西兰元，最终价值为150万新西兰元，但是考虑到目前的汇率只有4.1，小磊的实际开支只有150 x 4.1 = 615万人民币，在房价涨了的情况下，小磊的实际开支比去年同期还低25万人民币。
我的天，小磊什么都没做，仅靠汇率调整，就坐收25万元人民币的巨额收入！
对于买家来说，在当前汇率进一步走低的时候，确实是买房的好时机，尤其新西兰统计局的数据表明6月份新西兰的净移民量再次创记录地达到了5.83万人，大量的人口净增在目前的这个冬季市场（传统淡季，房源少，好房源更少） 是不容易看出来的，可以预期随着春季的来临，后续累积起来的买家对于房产的争夺会更加的白热化。
作为卖家，肯定也面临一个选择的问题，当前大量的买家（尤其是投资客）在市场上活跃着，房东考虑卖房的时候无可厚非的希望将自己的物业卖出一个好价格， 但同时房东们也不可避免的担心一旦美国加息落实，资本会回流美国，会不会给新西兰房市带来打击，到时候房子可能就不如现在般好卖，或是卖不出高价。只要供需关系不平衡没有得到改善，房市依然会保持一个相对健康的上升趋势。
如《逸居》前文所说，奥克兰房市的火爆已经开始向周边城市蔓延，比如Hamilton， Tauranga。上周日，国家党政府确定更改移民加分政策，鼓励新移民分流到奥克兰以外的城市，此举理论上说极可能会给奥克兰周边城市带来发展动力。但无论如何，本轮房市周期一定会在全国房市普遍繁荣的基础上达到最高潮。
位于Waikato地区的Hamilton距离奥克兰仅1个多小时车程，成为不少买家热衷的新区域
当前新西兰的房贷利率几乎可以算是第二次世界大战之后，新西兰有记录以来的最低点， 新西兰元兑美元，兑人民币的汇率也都处于6年以来的最低点附近，这两大利好对于房东和买家来说都是极其乐于见到的。
结 论
无论您是买家还是卖家，《逸居》都真诚地提醒您，永远没有“最合适买入点”或“最合理卖出点”，投资回报受市场影响，波动和风险并存，因此，请按照实际情况和自身需求，选择买卖房屋。
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