近日，新西兰储备银行宣布，将5月份发布的针对房产投资者的LVR限贷令的官方执行时间推后到11月1日，比原计划推迟了一个月。同时，新政的内容也会适当放松。
新政推迟意味着什么？政策放松会影响房价么？政府遏制房价快速上涨的决心改变了么？逸居今天为您分析——
5月13日，新西兰储备银行宣布，为遏制奥克兰房价通胀，房产投资者贷款时至少须支付房价30％的首付，奥克兰以外地区不受此限制。
5月，新西兰央行发布针对投资者的LVR限贷令
原计划自10月1日起，新西兰储备银行将对LVR（Value Ratio restriction）限贷令做出以下调整：
在奥克兰市议会区划内购房的住宅物业投资者，申请贷款时至少须支付30%的首付。
奥克兰以外地区的高LVR贷款比例限制将从原来的10%放宽到15%。
在奥克兰，首付低于20%的自住业主放贷额限制在10%以内，保持不变；首付低于30%的奥克兰房产投资房贷额限制在2%。
LVR限贷令出台后，新西兰储备银行即开始对新政策进行咨询反馈。反馈显示，奥克兰的房产投资者认为新政规定过于严格，首付低于30%的奥克兰房产投资放贷额仅有2%，远远低于市场需求。
新政执行时间放缓，政策也相应放宽
日前，新政咨询期结束，根据反馈，LVR限贷令的官方执行时间从原计划的10月1日推后到11月1日；同时，央行的新政也会适当放松：首付低于30%的奥克兰房产投资放贷额将从2%被升至5%，这意味着商业银行能够借更多的钱给首付低于30%的投资者。
此外，储备银行豁免了需要进行“非日常”维护的物业。“非日常”维护的物业包括一些需要维修的漏水房、抗震需加固的房屋，以及火灾或自然灾害影响的住宅。
LVR限贷令的放宽及延迟究竟对奥克兰房市有多大影响？
事实上，从6月份开始，各大商业银行都逐渐开始实施LVR限贷令了。如果近期您在银行办理贷款手续，就会有切身的体会：无论是海外还是本地的投资者，获批的贷款额度大多为70%或以下。
NZ Herald上关于新政策的漫画
然而，这一政策并没有像央行行长Graeme Wheeler所期待的那样，将奥克兰的年房价通胀减少2%-4%，房屋销量减少8%-10%。通过抑制奥克兰房价的上涨速度，改善金融系统应对奥克兰房市潜在回落的弹性，从而促进金融稳定。
与此愿景截然相反的是，过去的三个月里，新政策所带来的影响逐渐被市场上强烈的购房信心所消化。
Wheeler曾经表示，新措施的目标是缓和住房需求；然而，他也指出，增加住房供给仍然是解抉奥克兰住房失衡的重点。
房价跌不跌，并是一个靠政府发布LVR限购令，或是资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）政策就能打压的，也不是靠中介公司发布的数据就可以证明的。逸居认为，这需要理清经济学的最基本的原理“供需关系”。
新西兰净移民量不断创历史新高
上周五，interest网站公布了最新的净移民数据，截至7月份单月的净移民数达到创纪录的了59639人，再次刷新历史新高；此外，澳大利亚整体经济的不景气，使得2009年经济危机之后去澳大利亚发展的新西兰人选择回国发展。
新移民、回流的人口共同组成的激增人口给新西兰，尤其是奥克兰带来的压力是巨大的，除了交通出行、医疗健康，人们的居住需求也在不断攀升，新西兰尤其是奥克兰的住房供给始终难以达到供需平衡。
净移民量的增加曲线和房市上涨周期基本吻合
仔细分析上图，逸居发现，蓝线（来到新西兰的人口）和紫线（离开新西兰的人口）从2012年年中之后，开始走出截然相反的势态，这两者相减就是净移民量。在过去两年，基本上每个月的净移民数据都创历史新高，就是因为这两条线的差距越来越大；而上一个房市的上涨周期（02年-08年）也是有类似的情况。
冬天即将过去，近期奥克兰的房市开始越发活跃。结合新西兰的一直以来的房市传统，预计跟往年一样，到了11月份、夏天到来之后，奥克兰的交易量和房价极有可能呈现出放量上涨之势。
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