买,还是不买?小议澳洲地产投资方向,BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

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作者：Tony Wang 王晓冬

博满金资金融分析师

澳洲房地产市场即将向下坡路的说法甚嚣尘上，前两个月，澳洲地产的领头羊-悉尼房价的增速开始放缓似乎可以坐实这一说法。但是，最近的澳洲全境地产拍卖数量依然不减，今年的春季，买家和卖家们都倾巢而出，拍卖数量达到了今年的最高纪录，超过去年同期的拍卖数。上个月，悉尼、墨尔本、布里斯班以及阿德莱德的拍卖数量都有所上涨。那么，澳洲的地产的未来走势究竟何去何从呢？本文将对澳洲较为火热的几个城市单独拿出来剖析一下，谨供投资者参考。

悉尼

悉

尼的地产市场已经火了两年，仅在过去的1年里就上涨了20%。但是现在，上涨的趋势已经开始放缓了。SQM Research的Louis Christophers认为，2016年，悉尼的涨幅将会回落到4%~9%之间。

Christophers认为，悉尼的地产市场被高估了40%，只不过现在买家的数量高于卖家的数量，而引发市场回调的事件仍未发生。

根据Corelogic RP Data的数据，悉尼目前房地产的清盘率已经低于70%，早在前两个月，悉尼西部一些地区的清盘率就已经开始下降，悉尼今年清盘率曾经一度高达90%，虽然现在购房者的数量有所下降，不过东区和北区的房价依然坚挺。

麦格理银行表示，如果投资者希望可以以合适的价格买到悉尼的物业，那么最好可以等到2016年和2017年价格有可能出现下跌之后再入场。

资深的地产人士John McGrath建议，投资悉尼第二个CBD Parramatta或许也是一个不错的选择，另外还有一些性价比不错的地区，如大学区的Kensington，Northern Beaches 的CurlCurl和The Rocks，新南威尔士州政府正在那几个区域出售一些历史建筑。

墨尔本

Fairfax旗下的Domain Group高级经济学家Andrew Wilson认为，墨尔本明年的房价将会继续增长，所有如果有买家看到中意的地产就应当赶紧行动起来。

Wilson预计，墨尔本的房价在2016年将会有5%~7%的增长，他认为这是澳大利亚目前前景最好的地产市场。

不过，墨尔本的独栋别墅和公寓房之间状况仍有较大的差距，截止今年9月份，在过去一年里，独栋别墅的平均涨幅为15.6%，而公寓房的涨幅仅为2.4%。

Wilson认为，墨尔本的西部和北部的中郊地区是值得投资的地方，这些区域在过去的两年里上涨缓慢，但是现在正处于追赶的状态。这些区域的租金回报率可以达到4.5%，并且也有资本升值的空间和潜力。

就公寓房而言，投资者可以看一下开发程度较低的近郊地区如Prahran和Collingwood，婴儿潮推动将推动这些区域的地产需求。

布里斯班/黄金海岸

布里斯班和黄金海岸仍然可以提供一些不错的投资环境，特别是独栋别墅。但是投资者需要小心公寓房供过于求的现象。

由于悉尼和墨尔本的房价高涨，因此这两个城市相对较低价格成了许多购房人士的选择，由于租金收益较高，投资者的眼光同样也从悉尼和墨尔本转向了布里斯班和黄金海岸。

根据CoreLogic RPData的数据，截止今年9月，布里斯班在过去一年里的涨幅仅为4.6%，不过9月份单月的涨幅达到了1.4%，主要是该城市的房价的可承受能力较为合理，不过，大量公寓房的出现可能会改变这一状况。

买家应该做什么？

首先要确保做好自己的准备工作。第一步就是确定贷款没有问题，可以毫无顾虑的递上无条件限制的报价，如果贷款出了问题，那另一个买家将有机会以较低的价格拿到这一房子，而这类事件并不少见。

了解市场和不同地区交易流程。在昆士兰州，买家通常可以在合同中加入一些条款，允许让银行对房产进行验楼。这一点和其他州是有所不同的。如果买家在合同中加入了验房的条款，那么他对这个这笔合约会有更大的掌控性，当买家在检验房子之后发现有问题，他可以终止合同并拿回订金。昆士兰州还有一个独特的地方是仅有7%的房屋是以拍卖的形式出售。

在悉尼，拍卖更受欢迎。

地产的放缓是一个好的入场机会，一些房屋中介表示，以往一套房产通常会有50~60组人来看房，10多个人参与最后的竞价，而现在，一般只有10~20组人前来参观，两到三人参与竞价，这是一个买家可以碰碰运气的好时机。

由于圣诞节越来越近了，市场上出现了一些变化，许多人在今年春季早些时候购买到新的房子，因此会迫切希望在今年年底将自己原有的房子抛售出去。这种急售的行为会给其他买房者提供一个谈个好价钱的机会。在圣诞节前夕，由于房主会担心一旦年底无法脱手房子就需要在额外持有两个月，因此，他们会有谈价格的空间，在今年年底将会有大量的房源被放出。

但是，这并不代表所有的房子都会被甩卖出去，好的地产项目仍旧会有强烈的需求，郊区优质的校区房依然会抢手。而像墨尔本北部靠近大学的Carlton或者医院附近的公寓房则不会有这种需求了。

目前，悉尼的市场现在仍然不算是买房市场，卖家仍然占有一些优势，但是市场的天平已经开始慢慢的像买方开始倾斜了。

BMYG

博满金资

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