【专家分析】美国买房年收益是北京4倍!,美国房产投资专家微信公众号文章

作为中国人海外投资的主要目的地之一，近年来，美国房地产市场上的中国投资者日渐增多。2013年，中国人赴美投资房地产的额度达到220亿美元，同比大增72%，超过加拿大成为美国房地产市场最大的海外买家。总体来说，投资美国房产收益要比国内高很多，从平均收益来看，目前在美国投资房产的收益率可以达到国内一线城市的四倍。但是，随着美国房地产市场的复苏，纽约、洛杉矶等一线城市的投资收益率在不断走低，美国二线城市将会为投资者提供更好的收益。

在国人海外投资金额增长的同时，投资群体及年龄构成都发生了变化；投资群体方面，由富豪变成了中产阶级、白领阶层；客户的年龄构成段也在发生变化，由原来的40—50岁转变为30—60岁之间，越来越多的普通人开始关注美国房产。

从数据来看，中国投资者近年来赴美投资额大幅攀升，主要是由于投资美国房产的人都比较有前瞻性，他对美国经济、汇率、国内房产的走势、资金的机会成本等都有所关注；现人更多的投资者愿意全球资产的分配，不要把鸡蛋放在一个篮子里。

美国现在的房价处于历史高位。这两年，中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价增长率每年都超过了20%，两年增长了40%。次贷危机的时候，这些城市的房价跌了大概20%，现在，这些城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%，处于历史高位。从目前的情况来看，美国整体的房地产市场是开始在复苏的，一线城市复苏的进程已超过了次贷危机之前，所以大城市的投资价值在不断降低，中国人投资的目光开始转向像休斯顿、奥兰多等城市，其预期收益率也要高于一线城市。

相关数据显示：目前，投资北京房产的年收益率是2%左右，但在美国，像休斯顿、奥兰多这样的城市，其年收益率可达到8%左右，收益率比可达到1:4。显然，投资美国房产的收益率更高。北京、上海等一线城市的房价依然很高，1000万元人民币在北京北四环的亚运村或中关村区域可以买一套大约200平方米的房子，并且还是高层或多层住宅。同样是1000万元人民币，在美国第二大城市洛杉矶的热点华人地区，比如说罗兰岗、阿凯迪亚、蒙特利公园、奇诺岗、天普市等地区可以买至少3套建筑面积200平方米以上、占地面积超过400平方米的独立别墅，并且这样的独立别墅通常还带有大院子、草坪和泳池。所以就投资价值而言的话，还是美国房产比较值得投资。

以房养学是怎样一个概念呢？比如北京的房子卖了300万，那你可以在休斯顿买6套公寓，按8%的租金净回报率算的话，一年可得到24万。再次，与以前相比，现在休斯顿的房价基本腰斩，未来肯定会上涨，之后再出售。这样，每个月的租金可以给孩子当生活费，出售的收益也可以覆盖他的学费。

美国的房地产发展了上百年，已经比较透明了，基本的数据都可以从相关网站上找到。一般来说，在投资一个项目之前，首先要确认出租率、小区的配套等。其次，可以从城市的整体发展来考量，该城市未来人口发展到什么地步，有没有产业支撑等，这基本上就可以断定这个城市未来的发展动向；然后再细化到项目的区域、犯罪率，再细化到房子的结构、质量、翻新的情况等等。一般来说，就投资而言，华人更喜欢购买公寓和联排别墅，这些物业类型的投资回报率比较高；就自住而言，则更倾向于独栋别墅。对于地段方面，美国人跟中国人有本质上的区别，美国人非常讲求居住品质，他们喜欢居住在比较安静的、治安比较好的郊区，美国很多大城市的市中心反而没有人居住，而仅仅是工作所在地，市中心晚上的治安也比较差；但中国人所谓的好地段，就是市中心。

投资美国房产的风险：最大的风险是华人在美国买房往往只看房子价格，不考虑养房成本。如果是纯投资的话，出租率跟未来的收益也很重要。收益虽然无法预测，但可以根据过去的历史数据做一个统计，供需关系决定了房价，而供需关系又由人口的流动性决定，所以最重要的还是地段。此外，美国投资置业除了需要考虑养房成本外，还要考虑房屋未来的升值空间、法律风险、经纪人制度、产权保险等问题。