经过前几期的各种数据分析，面对现在前景不甚明朗的美国房市，投资人应该如何准备？
但在给出答案之前，我们先大胆预测一下未来几年的情况。
现在美国舆论普遍认为，美国房价经过连续三年的增长，势头有所减缓不过再涨个一两年没有问题。美国经济增长若干指标呈现加速态势，但三年来不断复苏的住房市场却显示出放缓的迹象。
之所以上涨放缓，原因有以下几点：
1、像目前这种卖方预期高（高HMI），买方无信心（房屋自住率持续下滑）的畸形情况，在美国这种相对健康、自由且符合经济规律的市场不会持续很久。
2、单靠各路土豪投资“救”市，房市不会有持续的增长动力。未来的主力还是要靠中产。虽然他们现在很囧破。
3、以洛杉矶为例，一些大型城市的建筑供应商，如木材、机械、脚手架等，已经出现供不应求的情况，甚至rent out的情况。这也意味着现在有大量的项目正在开工建设。这批房子在未来2-3年会上市，进而对房价的增长起到缓解作用。
4、目前看有放缓的趋势。但涨势放缓不等于房价下跌。房价依旧会涨，只是涨幅会大大低于从前。
总而言之，美国房市的复苏（房价上涨）快过了美国总体经济（人均收入水平），是时候准备停下来等一等。
那么投资人应该怎么办？
一、买房自住
如果投资人准备买房自住，建议现在立刻入手。无论是马上入住，还是准备买了先出租，以后自己来住。现在都是买房的最好机会。虽然房价未来增长放缓，但目前看没有下跌的趋势。房价只会越来越贵。所以如果要准备买房自住，越早入手越好。现在即将进入美国房市的传统淡季holiday season。此时购买房屋，无论是价格本身还是在还价余地上，买房人都占优势。
此外，针对中国买家喜欢住新房，但市场上新房数量有限的情况。我们推荐投资人购买优质社区或学区的二手旧房，多旧都没关系，越旧越便宜。之后通过有经验的开发商或建筑商，在不大面积改变原有结构的前提下，对建筑进行整体的翻新改造。这样既可以快速获得市政府的开工许可，又可以入住自己喜欢的格局和装修风格的新房。一举两得。
二、公寓开发投资
正如前几期提到的，由于教育背景、文化转变、房价上涨和次贷危机等等因素综合影响，导致美国新一代的中产阶级不仅无力买房，也开始变得无心买房。目前，美国二手房市场中的首次购房人的比例降至28%，而正常的历史水平是40%。没有新的购房者，美国房市将会是僵化的。而次贷以后，租房市场增加了800万家庭，而拥有房屋的家庭则减少了200万。如今40岁以下美国人的美国梦不再像过去那样迫切希望在郊区拥有住房，他们更加看重城市生活便利性。住在城市上下班时间短、文化娱乐设施近在咫尺。随着郊区与中心城市的房产税大增，租房变得划算。此外各城市私立学校激增减少了有学龄孩子家庭迁居郊区的必要性。
许多美国的房地产巨头见此，也都开始纷纷布局租房市场。芝加哥房地产巨头泽尔(Sam Zell)很早就大赌美国租房市场。1993年他的房地产投资信托Equity Residential (EQR)上市时他便在多个郊区拥有花园式公寓综合体。不过在接下来的20年中，他转向市中心的公寓建筑投资，以顺应年轻专业人士从郊区搬到大城市明亮环境的趋势。如今该信托在波士顿、迈阿密、纽约、华盛顿、旧金山和西雅图拥有四百多栋公寓大楼，可出租十多万套
然而，投资公寓也有众多风险。但我个人认为，目前最大的风险主要还是来自于时间。上一期我们已经提到，目前各市政府的建筑审批速度奇慢无比，而伴随着开工之后的煤气公司和电力公司等配套工作也是严重拖延。整个项目从设计、审批、开工再到完工，有可能需要数年的时间。而那时的市场会是什么样子，谁也不好说。此外，公寓的投资资金也不是小数，离岸汇款这一项上，也会给投资人带来不小的麻烦。
三、商业地产投资
商业地产也是未来的一个潜在的投资方向。这里包括加油站、超市、快捷酒店、小型Plaza还有老年公寓等。之所以提到的都是小型商业地产，主要还是因为这是相对较安全的投资方向。投资小、现金流压力低、租金收入相对稳定、管理也更加容易，对于对美国不甚了解的中国投资人而言，这是相对安全的投资方向。商业地产投资的难点在于管理。能够找到有丰富经验的管理公司进行运作与管理，能够使自己的投资事半功倍。
美国房地产经济数据系列到此结束！感谢您的关注！
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最后：
投资有风险，入市需谨慎。本文仅供参考。
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