纽约公寓之王为中国买家量身打造豪华公寓,加拿大地产周刊微信公众号文章

纽约曼哈顿的第57街，从西边的哥伦布圆环一直到东边的公园大道这一段，被誉为“亿万富翁街”，从这条街上闪闪发光的超豪华公寓大楼上，不仅能俯瞰中央公园无与伦比的美景，而且整个纽约市也尽收眼底。纽约历史上迄今价格最贵的公寓，就在位于西57街157号的One57上，2012年其某顶层公寓单元以1.005亿美元的价格售出。One57的缔造者为有纽约豪华公寓之王之称的巴内特（Gary Barnett），即Extell地产发展公司的总裁。最近，巴内特又开始优先向亚洲买家推销Extell公司在曼哈顿地区最新的公寓项目，也是曼哈顿目前最大的公寓项目，但价格远低于One57。

为中国买家量身打造

名为“One Manhattan Square”的新项目，是一幢80层的公寓大楼，位于下东区南街252号，离唐人街大约1英里远，从住宅单元数量上来说，是Extell公司有史以来最大的住宅项目。该公寓大楼将建有5万平方英尺（4645平方米）的室内设施，包括专门供住户使用的艺术工作室；还设计有4万平方英尺的户外园林，园林中还设有一个“茶馆”。整个大楼所设计的公寓单元也会包含一些面积较小的单位，预计该项目将在2018年底完成。巴内特表示，“One Manhattan Square”项目将优先向海外销售，有超过800套公寓，海外市场包括在中国、马来西亚和新加坡，而且明年初之前都不会在美国销售。巴内特估计大部分的“One Manhattan Square”公寓的售价在100万美元到300万美元之间，因此这800套房子的售价不会打破此前任何的价格纪录。

曼哈顿价位在此之间的房子供不应求，因为包括Extell在内的发展商此前几乎只关注建造专门针对千万富豪的超豪华公寓，而巴内特自己，又点燃了曼哈顿超豪华公寓的建设潮。位于曼哈顿西区卡内基音乐厅对面的One57，就是巴内特在雷曼兄弟破产、开启了房地产低迷时代不到一年后所开始的地产项目，并定位为纽约城最高的住宅楼。开建6个月后，One57的销售额就达到10亿美元，其中包括前文提到的以1.005亿美元价格出售的顶层公寓。One57的销售已在去年结束。

One57之后，其他建商亦跟进建设针对千万富翁的地产项目，现在至少八个超豪华住宅项目在建，包括Zeckendorf发展有限公司的520 Park Ave项目、沃拿多房产信托（Vornado Realty Trust ）公司的220 Central Park South项目，以及另一个由Extell建造的离One57大约一个街区远的大楼，地点都位于或接近市中心。据Miller Samuel公司和Douglas Elliman房地产公司的数据，今年第三季度，曼哈顿住宅的整体价格达到创纪录的每平方英尺1497美元。

巴内特说，虽然超级豪宅仍旧有吸引力，但更大的来自亚洲的需求，则是价格稍低一点的产品，然而市场上这样的供应不多。“买家对纽约的房地产有巨大需求，买房的原因不外乎投资、生活、财产安全以及临时居所，”巴内特说，“很难找到物有所值但更多的人能负担得起的东西。”而且，Extell公司通常不外包其销售和市场营销，但“One Manhattan Square”项目是个例外。为了促进它的亚洲的销售，Extell公司已聘请仲量联行公司（Jones Lang LaSalle Inc）代理One Manhattan Square的国际销售，并计划下个月在上海、香港、北京、新加坡和吉隆坡进行展示。

据公开记录显示，EXtell公司在2012年1月以1.035亿美元购买了这块靠近曼哈顿桥和东河附近的土地，购买的时机正好是在最新的建筑热潮所带来的土地价格飙升之前，这也使Extell能够以较低的价格销售公寓。继EXtell公司之后，HFZ Capital Group旗下的Ziel Feldman公司以及建商Toll Brothers公司也宣布计划建造价格稍低一点的公寓以满足曼哈顿短缺的市场。

Miller Samuel公司的总裁米勒（Jonathan Miller）说，对Extell来说，较低的价格是吸引中国买家的一个很好的策略，尤其是今年8月人民币贬值后使得在美国买房的成本更加昂贵。而纽约市的房屋销售网站StreetEasy，其今年7月源自中国的页面浏览量较上年同期也增加了一倍多。就在这个月，中国证监会禁止大股东在半年内出售上市公司的股份。巴内特说，“这只会让人们更加渴望投资到一个稳定、安全、经济有活力的国家。美国正好满足他们的需求，而纽约位列榜首。我们还没有看到任何需求放缓的迹象。”

华人成曼哈顿公寓主流买家

根据美国房地产市场信息公司RealtyTrac发布的最新数据，今年上半年曼哈顿房地产市场上手持现金的买家中有亚裔姓氏的人占了四分之三，其中，陈、刘和王是曼哈顿前20位现金买家中最多的姓氏；在全美市场，全美海外买家中中国人占了16%。RealtyTracde在住房报告中表示，“在纽约城的前20名现金买家中，只有五个非亚裔买家，而其余15个买家都是海外亚裔买家或本地亚裔买家。”

根据美国房地产经纪人协会发布的数据，从2014年4月到2015年3月这12个月中，外国人在美国房地产上的直接投资上升至1040亿美元，比前一年增加了10.4%。RealtyTrac公司所采用的数据来自于实际的、有销售行为发生的数据，因此名单上的这些买家都不是通过匿名的有限责任公司来购买房地产的，也就是说这份姓名分析是真实可靠的。今年早些时候，《纽约时报》发表了一系列调查文章，分析以有限责任公司名义匿名购买纽约超豪华公寓“时代华纳中心”的情况。《纽约时报》发现，“时代华纳中心”80%的公寓买家是空壳公司，而且77%的One57买家也是空壳公司。

秘密购买行为一直受到批评，因为影子公司和贪污来的钱可以以秘密购买的方式在房地产市场上洗钱。为了杜绝此类事情的发生，纽约市今年7月制定了新的规则，要求购买地产的空壳公司批露公司成员姓名。