【投资热点】央视财经为你解读澳大利亚房产投资(二),澳洲专业地产集团微信公众号文章

推动澳洲房产升值的因素三：贷款只还利息
即使是海外投资者，在澳大利亚买房投资，在澳大利亚本地也能贷款，当地居民还有首次置业补贴，并且在还款上和很多国家政策不一样：澳大利亚银行一般都允许投资人3-5年“只还息、不还本金”。所以还诞生了“以房养学”模式。这就意味着，很多人去澳大利亚留学，留学几年间，房子可以只还利息，而且又能出租，学业结束后还能挣一笔，何乐为不为！

小编观点：

投资房产赚的就是升值的差价，同时保证良好的收益回报。因此，即使再有钱也没必要积压大笔资金来全额支付房款。能合理利用银行资金借力投资，充分利用澳大利亚房贷“只还息、不还本金”的有利优势，实现“以租养贷”、“以房养学”。

推动澳洲房产升值的因素四：永久产权、土地私有化、无房产税、无遗产税
澳大利亚其实和中国差不多，比如在北京，你要是买大的别墅，买起来总价按平米算好像不是特别贵，挺值的，但是未来别墅的出租和出售都会有问题，都会很麻烦。如果所购买的是市中心公寓，又是在CBD里，那就相对来说很好出租、也很好卖，所以澳大利亚的公寓房就会相对来说，单价会贵一点。

澳大利亚有一个不同，土地是私有的，所以如果你买了一个别墅，你将拥有这块土地，这也是吸引海外投资者非常重要的一点。如果你买了这个土地，那土地就归你了。当然就没有70年产权之说，是永久所有权。所以说如果你更看重一纸土地契约，那你就买别墅。但如果你希望总投入少一点、投资回报高一些，出租率高而且以后容易出售，那就投资公寓。而且，相比而言，澳大利亚投资公寓远优于加拿大，原因在于涌入澳大利亚求学的年轻人人数多、比例高，全世界年轻人到澳大利亚求学也助推了学区与CBD的公寓房房价与租金价格。

澳大利亚的房产和其他发达国家的有一个非常重要的不同就是它持有环节没有房产税，就是说持有成本会相对较低。当然，其他的一些隐性成本如：房子的维修、物业费等等要去承担，但是持有成本都不是很高。

还有一个，就是中国人可能特别看重的一点，澳大利亚没有遗产税。

此外，澳大利亚有比较成熟的房地产相关法律保障，细致到在你做了房东以后，把房子出租出去，澳大利亚也有相关的对出租房屋的法律来保障你的各项权益。

澳大利亚也分一线城市、二线城市。我们现在谈到的这些所谓涨的很好的地方，主要在悉尼、墨尔本这样的一线大城市，而不是说所有的房地产都很怎么样。

小编观点：

和中国进行房地产投资一个道理，强调的是“买房子，首先考虑的是地段，其次依然是地段，最后还是地段”。不论是购买公寓还是别墅，选择市中心好位置、选择学区，这要的考量永远不会有偏差。

至于是公寓好，还是别墅好。小编认为，首先要根据投资人自身的经济情况来决定，好地段的别墅极其稀缺而总价已经非常高。作为投资，前期支出投入高，持有成本较大，而其投资回报（5%）不敌公寓（7%），但长期持有（5年以上）其土地升值收益较好。

同样是具有永久产权的公寓，其总投入较少，资金压力小，也比别墅容易出租、容易出售，租金回报率高。

值得一提的是，类似墨尔本城市中心城区的优质楼盘、著名的富人区South Yarra等，一些位于商业中心、优秀名校附近的公寓项目都会是很好的投资选择。然而，房价却只有悉尼同类地区房价的2/3，甚至1/2。

推动澳洲房产升值因素五：升值预期
据澳大利亚房地产协会研究机构统计：

2013年悉尼房价上涨了14.5%，加上租金收益，全年房产增值高达20%左右，这使得悉尼的平均房价已经超过了 65.5万澳元，约合354万人民币，高居世界最贵房价榜单。尽管如此，澳大利亚房地产行业与市场分析机构普遍认为，即使悉尼房价高企，但2014以后房价还将会以两位数以上的速度（15-20%的比例）稳步上涨。

而同样是澳大利亚一线城市，全球最为宜居的城市“墨尔本”，其房价却远低于悉尼。2013年同样上涨了12%左右，全年房产增值也可达到15%以上，相比而言，墨尔本房价被视为“低估状态”，因此，未来更具有增值潜力、有更多的上升发展空间。

小编观点：

悉尼房价高企，而全球最宜居的城市墨尔本的房价被严重低估。同样是澳大利亚一线城市，没有理由墨尔本房价与悉尼相处如此之多，而据澳大利亚统计局预测2030-2050年期间，墨尔本人口将超过悉尼，成为澳大利亚第一大城市。对于未来的升值预期，投资墨尔本房产可以成为投资一个考量因素。当然，随着移民政策的继续向好、政府对房地产业的扶持和激励，都将会促使悉尼、墨尔本以及整个澳大利亚的房地产市场，稳步而持续的向上发展。