秋风吹起美国房市微凉缓步上涨投资时机不容错过,美国德州阳光地产微信公众号文章

八月成屋销售低于预期后，九月就业数字又传出低于预期的消息，多位房地产专家修正对今年底以至明年的房市涨幅预测，多认为房市仍会缓步上涨，但上涨的步调会放缓。

秋风吹起美国房市微凉缓步上涨

全美房地产经纪人协会公布的八月房市报告中，八月成屋销售低于预期，销售量减少4.8%，使年度成屋销售量展望从558万户，减低至531万户。

换屋型购屋人为主力

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）认为，从仲夏以来成屋销售趋于放缓，购屋人一方面受限于涨高的房价，另方面在他们预算内的房屋的选择性又少，不过整体销售活动仍高于去年及今年上半年。

根据房地产网站Zillow，八月的房价比去年同期涨幅3.3%。Zillow首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，过去5个月来房价年度涨幅维持在低于3.5%的水平，显示全美房价涨幅趋缓的趋势。

但八月新屋销售则传捷报，销售爬升5.7%，使年度新屋销售数量展望至55.2万户，这是自2008年2月以来的最佳数字。彭博社报导指，就业市场及低利率房贷带来新屋的需求，特别是成屋的供给仍然短缺。

每月对全美2000位房地产经纪人进行意见调查的Campbell房市资讯显示，八月的房市主要由换屋型购屋人带动买气，共占房市近半49.3%；首次购屋人则从五月的38.3%降至36.4%；投资客也从三月的18.7%降至14.4%。

从房屋成交价与挂牌价比来看，西岸三州都卖在比挂牌价高的价位上，尤其以加州的102.2%拔得头筹，显示西岸房市仍然强劲。但调查中，许多经纪人认为未来房市可能有趋缓的局势。Campbell的资料则显示八月房价比去年同期涨幅为4.7%。

根据Realtor.com，九月的房市中最热门的前20个城市依序为：

旧金山（SanFrancisco,CA）、

达拉斯（Dallas,TX）、

丹佛（Denver,CO）、巴列霍（Vallejo,CA）、圣荷西（SanJose,CA）、圣地亚哥（SanDiego,CA）、圣塔罗沙（SantaRose,CA）、沙加缅度（Sacramento,CA）、圣塔克鲁兹（SantaCruz,CA）、尤巴城（YubaCity,CA）、米兰（Midland,TX）、斯托克顿（Stockton,CA）、洛杉矶（LosAngeles,CA）、哥伦布（Columbus,OH）、纳什维尔（Nashville,TN）、底特律（Detroit, MI）、安娜堡（AnnArbor, MI）、莫德斯托（Modesto, CA）、奥斯汀（Austin, TX）、韦恩堡（Fort Wayne,IN）。其中有11个城市在加州。

工作增长不如预期

虽然今年房市销售较去年成长，但美联储主席叶伦仍认为，在人口结构的改变及就业强劲的情况下，房市的表现“令人沮丧”。

最近公布的九月就业数字可能又为房市带来一小朵乌云。九月新增就业数字为14.2万，比原本市场预期的20万就业机会低；尤有甚者，分析师原本预期八月新增就业数字会向上修正，但报告出炉后，连七月与八月的新就业机会也被减少了8.1万个工作。

Realtor.com首席经济学家史默克（Jonathan Smoke）表示，去年新工作机会增加将近300万，但九月的报告使今年新工作总数将只增加至280万个工作。

史默克认为，新工作增加是房市能否强劲的重要指标。过去两年的新工作增长带来了新家户的成长，进而带动了买屋及租屋的需求，如果新工作趋缓，未来一年的房市成长就不会那么强劲。好消息是失业率仍保持在5.1%，是自2008年3月以来的最低水位。

未来房市预测

古德尔认为房价涨幅还会再持续放缓，并修正之前对明年房价涨幅的预测，他预测明年涨幅为2.2%，他并看跌华府、巴尔的摩明年的房价，而看涨达拉斯—沃斯堡（Dallas-Fort Worth(6%)）、拉斯维加斯（Las Vegas(5.3%)）、西雅图（Seattle(5.1%)）明年的房价。

云则认为，未来数月房屋销售仍会保持目前的步调，但有几个可能的议题可能会为房市带来逆风笼罩，包括联邦政府有可能重演关门大吉的局面、资金市场的不确定也可能会使一些家庭延迟购屋决定、以及未来将实施的房贷结案程序也许会延迟一些房屋的销售。

云预测，至今年底成屋房价涨幅预计为5.8%，而全部成屋销售量预估为528万户。

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