【天维分析】除了利率与现金返还,关于房贷您要注意的一切!

2015年10月29日 新西兰天维房产

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最近，由于多家银行的利率价格战纷纷开始，很多有贷款的朋友希望通过转银行，既能锁定一个较好的固定利息，又能拿到丰厚的现金返还。

然而，除了利率与现金返还之外，贷款中还有什么重要的因素是你应该知道的呢？

如何合理的规划你的贷款结构？

如何缩短你的还款年限？

未来如何锁定你的固定贷款？

论坛网友“Squirrel212”作为资深银行职员，在天维论坛的“谈房说地”版块分享了“关于贷款，您需要注意的一切”。


首先：
固定利息尚未到期的贷款转银行客户

相信大家都知道，当您要将固定利率转到浮动或转银行，通常您的银行会收取一个补偿费用（break fee）。

那么我们来看看到底这笔补偿费用是如何计算的。

通常来说

补偿费用 (Break Fee) = 固定贷款的额度 * (当初锁定贷款时的市场利息 — 现时固定贷款的市场利息) * 剩余锁定年限

因此不难看出，补偿费用不单是你在固定利息合约下转银行需要缴付的一笔款项，同样也是决定您未来如何规划贷款结构，如何锁定未来的固定利息的重要衡量指标。

在低利率环境下，尤其是未来交换利率趋势向下走的情况下，您锁定的年限越长您需要缴付的补偿费用就会越高。


十年来5年期固定利率房贷平均利率走势

拿最近部分银行推出的5年-10年期固定利息来看，虽然看似合理， 但5-10年的时间，存在太多变数。

虽然利率不会一直维持下跌，但如果要在此期间考虑离开这家银行， 那您将付出相当大的代价。

然后：
固定利率锁定几年？

首先大家要意识到的是，银行的主要盈利指标大部分是靠房屋贷款和保险产品完成。

这些贷款产品通常是打包到国际市场上销售，从中赚取利差。而最近一两年，新西兰多家银行因为贷款竞争的白热化，现金返还给得越来越高。

因此很多转银行客户或新贷款客户，都要与银行签署确认函保证会留在本银行至少两年甚至更久，否则会全额或部分返还现金。

因此，如果必须要待在一家银行两年，通常锁定一年到两年的利息是比较合理的选择。
最近五年

1年期固定利率房贷平均利率走势


最近五年

2年期固定利率房贷平均利率走势


其次：
贷款结构的规划

虽然不同银行政策不同，但通常锁定您的贷款利息后，即使有多余的存款，您也只能在锁定的贷款期限内按照合约偿还。

*部分银行会允许你偿还高于5-10%的规定还款额度

因此，如何合理规划你的贷款结构在转银行过程中变得尤为重要。

如果短期内(通常1-2年内)，除缴贷款之外您会有盈余存款。

那通常会建议您将一部分贷款转为Flexi或 offset , 这样可以随时减少贷款额度，同时又有足够的灵活资金用于未来支配。

最后：
贷款的年限

在转银行的过程之前，很多屋主在原银行的贷款年限已缩短少于30年。

您尤其要注意，不要将您未来的贷款年限再次拉长到30年，这无疑意味着未来要缴付更多的利息。

*本文内容均由网友提供 不代表天维房产观点


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