北京房价松动的迹象已愈来愈明显。

以刚需盘为主的京郊板块，再度成为市场调整的“急先锋”，率先开打价格战。目前，北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。

“目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题，加上今年下半年大量自住型商品房将入市，购房需求正在急剧减少，刚需盘只能通过降价来吸引客户。”亚豪机构总监郭毅说。

“今年下半年，京郊房价还会进一步调整，预计下跌幅度在20%左右。”北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。

多区域降幅超10%

5月18日，记者在北京大兴天宫院板块踩盘时发现，尽管是周末，保利首开熙悦春天项目售楼处里，前来看房的人却门可罗雀。一位楼盘销售人员向记者介绍，在售的项目二期于3月底开盘，精装修交房，目前均价在21000元/平米。

上述销售人员所说的保利首开熙悦春天二期价格，与今年2月中旬一期开盘均价23000元/平米相比，降价幅度达到10%。值得关注的是，该项目一期开盘当日，近600套房源仅1小时便宣告售罄。如今即使降价，项目的销售情况也不乐观，开盘至今已一个半月，二期仍未销售完毕。

上述销售人员还表示，剩余的房源将做清盘促销活动，但具体优惠内容目前不方便告知。

同在大兴的亦庄板块，亦成为“领跌”北京楼市的区域。日前，北京城建·海梓府近100套房源以“特价房”的名义变相降价，这部分房源售价从之前的36000元/平米降至28800元/平米，单套总价直降40万元。

此外，亦庄板块的金第万科·金域东郡一期开盘价为31500元/平米，而二期开盘价已降至26000元/平米；林肯公园也从36000元/平米降到32000元/平米，降幅均超过10%。

值得关注的是，该板块的珠江四季悦城不仅以14800元/平米的低价入市，还推出零首付的促销方式吸引客户。

“即使降价幅度达到10%，大兴区域目前的房价仍处于高位。”中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者，“去年在首都第二机场的概念刺激下，大兴房价飙升，与2012年相比整个区域的住宅均价上涨了五成左右。”

不仅大兴，去年顺义、通州、门头沟、房山等郊区，房价涨幅均超过北京市区。由于去年涨幅过大，这些区域的楼盘以不同的方式降价。

5月17日，记者在通州板块走访时，华业东方玫瑰一位售楼人员表示，目前在售的C区是项目四期，销售均价在22800元/平米左右，此外还有95折的优惠活动，折合下来在21660元/平米。“我们上期开盘的B区均价为24000元-25000元/平米，开发商降价走量是因为在通州又拿了一块地，急着回笼资金。”

“五一”期间，K2地产在通州的老项目清水湾推出部分特价房源，售价仅为1.7万元/平米，这一价格与周边二手房价格不仅倒挂，而且与目前该小区二手房业主动辄超过3万元/平米的价格相比，几乎腰斩。

此外，房山区的首创·新悦都、世茂维拉等项目，均在变相降价。金融街控股在昌平的项目金色漫香苑，日前也推出大幅降价促销活动，该项目20多套房源售价为23000元-25000元/平米，相比3月份的28000元-31000元/平米的均价来说，单价直降5000元/平米，降价幅度也超过10%。

“对于开发商来说，降价能够更快地消化库存，实现资金回笼。”郭毅表示。

绿地集团京津事业部营销总监李蓟告诉记者，在北京，产品结构很关键，如果项目的消费群体以刚需为主，将面临自住房的竞争，这样的项目肯定要降价。

下半年跌幅将扩大？

伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，目前北京库存量已经突破7万套，为近13个月来新高。其中通州、大兴库存量分别为14017套和13779套，未来将面临较大的去化压力。

以亦庄板块为例，亦庄从去年10月份开始推盘加速，至今已有8个项目进行14次开盘，供应量达到2555套。

“由于房企上半年销售额普遍偏低，为了中期业绩考核，开发商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑这样的老盘，相比新盘土地成本的压力比较小，项目回调的空间比较大。”张大伟指出。

今年以来，北京住宅市场量价齐跌，楼市逐渐进入买方市场。据亚豪机构统计，4月份北京商品住宅共成交约5700套，环比、同比分别下降22%、31%，同时，商品住宅的成交均价约为24800元/平米，不仅环比下滑近一成，也创下半年以来月度成交价格的最低。

“现在北京各个地区都有领降的项目或低于预期开盘的项目，尤其像是房山、昌平、顺义等刚需性楼盘密集的区域。”郭毅说，“一方面是由于刚需楼盘受自住房冲击较大，另一方面购房者也开始陷入观望。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，去年北京各区的房价涨幅明显，这也使得这一轮调整中，北京房价的回调空间较大。“北京楼市现阶段需求购买力缺乏支持，观望情绪浓厚。受这些因素影响，市场成交低迷的情况仍将持续。”

“从上市公司中期业绩考虑，公司也希望把在售项目的尾盘跑量销售，在6月底前实现回款。”北京当地一位开发商对记者表示，近期住建委大量批证，也成为越来越多的房企加入“抢收”队伍的一个重要原因。

不过，一位不愿具名的业内人士分析，房企通过各种方式降价促销，但部分楼盘的去化率仍不理想，随着库存量逐步走高，今年下半年到明年上半年，北京房价走势依然不乐观。

“根据以往经验，如果在市场刚刚冷却时采取降价策略，即使幅度有限，也会取得不错的效果。但是，随着市场逐渐步入寒冬，降价所带来的效应也将递减，开发商不得不花更大的代价，才能换取相对理想的成交量。”上述业内人士称。

(华夏时报)

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