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【案例】投资人的困惑:“中国的房子和股票都不太敢买了!一线城市好地段的房子,还有可能升值,可是太贵了,也不知道未来会是啥政策,房产税一旦开始,靠租金就养不起。股市过山车一样,花了大把时间研究,还是被套。P2P利润高,可是最近跑路的公司太多,资金放进去心里还是哆嗦。基金业绩不好,也不透明,还收挺多管理费。银行又降息了,储蓄利息追不上物价涨幅,理财产品也就3-4%。其它的也没什么好投的了。急功近利不是好菜,银子来的快去的也快。散户投资就是求个稳字,小心驶得万年船。他们说美国房地产值得考虑?我有一些美元,想分散一些风险。我传统,投资海外还是置业做地主最踏实,回报不一定要多高,稳定就好,细水长流。开始想小投一把,买一个房子不太现实,没有那么多资金。还有,就是隔着大老远,怎么管理?”
【观点】有经验的投资人在这个中国经济放缓,股市疲软,货币贬值,通货膨胀高的市场大环境下,需要制定正确的投资策略,顺势而为,懂得取舍。启点投资认为,中国境内投资人应该尽快实现两个保值 1) 货币保值 - 及时将部分人民币兑换成美元,屏蔽汇率风险;2) 资产保值 - 把部分资金投入相对稳定的美国房地产市场更为稳妥,避免资产缩水。内什么,高大上的说法叫美元资产配置。
【解答】如果读者跟我们分析的案例有同感,请继续阅读。海外投资应从小做起,谨慎而行,稳中求利。房子不需要一整套一整套的买,每个物业房产可以分割拥有。投资人也可以持有不同物业的分割产权,做到风险最大分散。风险和利润的关系要搞清 - 低风险低回报,高风险高回报。不带杠杆(没有银行贷款)的物业持有出租一般的年租金回报在4-6%,美元4-6%回报率比人民币4-6%回报率更有实际价值。再有就是物业增值回报。如果您追求相对短期的较高利润,请关注启点发布的股权债权投资项目。
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物业产权坐地收租 / 11月15日止 / 起投金额5万美元
投资解析
不求暴利,但求拥有,稳定收入,增值趋势
1. 预期年化:8% (租金:4.5% ; 增值:3.5%)
2. 投资形式:物业产权共有 / 联合洋地主 / 靓房出租
3. 利息派分:季度(每年四次)
4. 银行贷款:无 / 全现金买入持有
5. 投资期限:3年 + 1年
6. 投资总额:$500,000
7. 起投金额:$50,000
8. 启动领投:$50,000
项目简介
大房子,新装修,低价位,好学区,好出租。投资项目类型为全新精装修独栋别墅,出租首选。物业位于美国首都华盛顿特区(Washington DC)的西南部30公里,地处威廉王子郡(Prince William County),马纳瑟斯(Manassas),人口4万2千人。失业率仅为4.3%(2015年4月统计)。
1997年建成,3层,4卧室,2.5浴室,双车库。2015年9曰全新内外建筑商级别装修。售价50万美元,每平方米不到人民币9000元,还带有一个密林环绕的巨大后院。相当于一个职业足球场大小。别墅占地面积为1.6英亩(69,696平方英尺/6,475平方米),居住面积3,842平方英尺/357平方米。按土地面积相当于人民币490每平方米。理想居家地点。
物业地址:11198 Stonebrook Dr., Manassas, VA 20112
物业价格:49.9万美元 (人民币9千每平米)
住房形式:1.6英亩地独栋别墅。3层,4卧2.5浴,2车库
居住面积:3842 平方英尺(357平方米)
占地面积:69696 平方英尺(6475 平方米)
连带设备:全部家电卫具橱柜地板地毯台面全新装修
租金价格:月租2700美元
社区环境:街道绿树成荫,走路到湖泊公园及高尔夫球场。
优良学区:小学 Signal Hill 8/10 高中 Osborne Park 7/10。
先从外到里看一遍房子,再看分析
正面 殖民式建筑风格
背面 密林环绕 自家公园 后院面积相当于一个足球场
超大阳台
进门
厨房
会客室
家庭中心
餐厅
主人卧室及主浴室
其它卧室
走出地下室
房子还满意吧,建筑商精装修。再花点儿时间看分析报告。
周边同类别墅房价:看看我们的买价合不合理。该区同类新房价格自2014年平均销售价格为$53.4万(来源:redfin.com)。Zillow估算的房价是52.9万。我们的买价是49.9万,低于市场价格。
周边同类别墅租金比较:看看我们要求的租金价格合不合理。2015年起类似别墅的平均交易租价$2900。Zillow的租金估计是$2699。我们全新内外装修的别墅要价是$2700。
地区房市走势分析:该地区房价低于美国2007-2008年经济危机前高峰值,从2009年稳步回升。每年涨幅约为3.5%。(来源 Trulia.com)。Redfin对马纳瑟斯研究报告显示,该区房屋上市价格比去年9月增长了4.2%,同期房屋的销售量增加了16.4%。整个马纳瑟斯的邮编中,20112是最好的。马纳瑟斯距离大华府中心地区25英里,房价及租金相对便宜。
投资结构框架:项目公司(责任有限公司)持有物业,是业主。所有投资人是项目公司的合伙人,联合地主,同产同权。启点投资作为普通合伙人,负责物业的管理。
物业收入计算
地理位置: 美国首都华盛顿特区是美国政治经济文化中心。大华府地区包括附近的北弗吉尼亚洲和马兰州,周边聚集七个美国前十名最富有的郡。这里交通便利,就业机会众多,有众多大型商业公司,政府机关,教育文化和零售中心。在美国一百个大都市区中,大华府地区被评为最佳高科技中心第二名,仅次于加州硅谷,排在波士顿大都会区之前。
大华府地区是一个国际化的区域,有三个大型飞机场,其中杜勒斯国际机场每天有两班往返北京的直通航班,飞行时间仅13个小时。
华盛顿特区还是一个首选的旅游目胜地。这里气候适宜,环境优雅,是世界空气质量最好的十大城市第4名。森林覆盖率60%,主要城区接近30%。在过去的15年里,房价翻了三倍。去年房价增长了2.11%,今年预计再涨5.23%。
投资程序:1. 回答投资人的所有问题;2. 审阅项目投资协议并签署;3. 电子汇款到指定项目公司账户;4. 在截至日期内众筹成功,即收到全部投资数额,物业过户并出租。如果没有收到全部投资数额,资金返还;5. 物业持有凭据及项目公司章程发给投资人;6. 每个季度投资总结及租金分配;7. 三年合约到期,物业销售,本金和增值部分返还;8. 一年的续约期限,在这个期限内,继续分配租金收入,直到物业销售完成。
想投资做联合地主该怎么办:如果您能坚持看到这儿,一定是对美国置业有兴趣的朋友。恭喜您!索取更多资料及投资文件,就赶快联系我们吧,有问必答。
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