贷款总类繁多，但借款人选择的基本原则是：最小的风险和最大的节约。因此每个人都要根据自己的家庭，职业，收入状况和风险承受力来决定采取浮动利率、或是固定利率短期（6个月〕或长期〔可达十年〕贷款。我们会在下面"贷款比较"中详述。

首先，不要混淆期限和按揭贷款的总长度，即摊还期这两个概念。大多数的按揭都是25和30年左右的摊还期，这也意味着在支付了首付款之后，需要25-30年的时间来还清房贷。而在这25-30年的摊还期内，还将有一系列设定了年数的协议期限。

目前最常见的按揭期限是5年，也就是说借款人在这5年内需要以约定好的利率支付本金和利息，待到5年期满后，再与贷款人协商另一个5年期限。在加拿大，按揭期限的长度从几个月到几年不等。目前能够申请到的最长按揭期限是RMG(BMO related lender)的35年期按揭。截止到今年上半年时，这种按揭的挂牌浮动利率是2.2%。

在有众多期限选择的前提下，到底使用长期限贷款好还是短期限好，购房者应根据自己的实际情况而定。应该说，为了减轻当前压力，同时又购买理想的房子，合适选择期限较长的贷款；如果希望降低绝对成本，不希望给银行支付过多的利息，就选择期限较短的贷款

期限长稳定性好

另外一种比较常见的期限长度是10年。加国所有的银行都提供10年期的固定期限，而这种期限的利率目前也是从4%到7%不等。尽管这种利率比5年期的利率仅高出了1到2个百分点，但是较长的期限长度可以让借款人不用为利率的波动而担忧，因为他们知道在这10年里，利率不会变动。

稳定性是长期限的最大好处，虽然没有足够的灵活性，但以目前的发展趋势看，如果以不错的利率签下一份长期限的合同，也还是很划算的。

期限短利率低

如果观察一下所有银行公布的挂牌利率可以发现，期限越短，利率越低。所以，如果借款人愿意处理因利率波动产生的潜在不稳定性，并且也愿意和贷款人比较频繁地协商利率的话，可以选择较短的按揭期限，这样每月的还款额会比较低，从而可以实现可观的长期省钱计划。

更换按揭期限需谨慎

虽然随着近期CMHC新政策的出台，各银行的固定按揭利率有所上调，但总的来看，目前的利率依旧处于历史低位，同时利率上涨的趋势似乎不可避免，于是很多人已经按捺不住想要打破现有的按揭贷款，并以较低的利率重新签署一份合同。

然而，打破按揭合同是有代价的。贷款人会向借款人收取一定的罚金，罚金数额生是贷款人对3个月的利息额和使用所谓的“利率差”计算出的结果进行比较之后，在两者中选择结果较高的一个得来。而利息差就是原始利率和当前同一按揭能够获得的利率之间的差额。

因此，对借款人来说，在选择按揭时要弄清楚这方面的规定，以免想要更换新的按揭合同时产生意想不到的高额罚金。

既然更换按揭期限会产生罚金，那么借款人选择较低利率而打破现有按揭合同的行为还值得吗？

其实，在已经获知罚金数额的情况下，借款人只需计算一下当前按揭的剩余部分还将支付多少利息，同时以较低的利率重新签订合同之后将会支付多少利息，算出前后两种利息的差值并比较就可以了。

如果节省的利息加起来多过罚金的花销，那么转换利率就是值得的，如果结果相反，那么就没必要换到低利率。不过在此之前，借款人需要仔细检查以确保不会产生行政管理、法律或其它的费用。

市场上出现长于25年期限的住房抵押贷款，给购房者带来方便。随着使用贷款期限的拉长，每个月供款的数量减少，但借款总成本却增加。以借用25万抵押贷款为例，按当前固定利率水平年息2.99％计算，使用35年偿还期限，借款人每个月须偿付本息1,268元；同样本金30年偿还期限的贷款每个月须供 1,348元；而人们常见的25年期限贷款的供款额则为1,468元。在整个贷款期期内，不考虑提前还款和利率变化因素，借用25万抵押贷款，使用期限为 35年时利息成本约28.3万元；使用期限30年的利息支出为23.5万元；而使用25年期的成本最低，仅为19万元。通过以上计算可以看出，房屋抵押贷款的期限越长，每月的供款额越低，而随着使用期限的增加，利息成本也提高。

当前大多地区地产市场非常火暴，根据多伦多地产委员会(TREB)的统计，过去的第一季度，总成交创出了历史上的季度新高，共有8,707个房子换手；比去年同期的7,904个成交整整高出10％。面对这样的市场，没有买到房子的人一定有被逼避空的感觉。而在未买房的众多原因中，担心月供过高确实是其中一个，导致一些人迟迟没有下手。如今有了35年期限的贷款，无疑增加了一种供款选项。从前文例子可以看出，同样25万元住房抵押贷款，35年期的月供要比25年期的少整整200元。虽然拉长还款期限的利息总成本提高了，但也切实解决借款人眼下的供款负担。

笔者认识一位朋友，曾经看上多伦多城里的一个房子，由于当时没有很好的工作，担心买下之后月供出现问题，于是便放弃了。如果当时有期限长达35年的住房抵押贷款，相信他一定会拿下这个房子。据了解，这个房子在短短的几年，涨了将近35％。

另外，选择何种期限抵押贷款，也取决于个人消费习惯和文化背景，没有非常清晰的优劣界线。对于依靠信用超前消费的加拿大人而言，期限越长越好；而对于刚从中国移民加拿大不久的新移民而言，算计的更多的是绝对成本和亘长的负债期。就消费心态而言，属于典型的瞻前顾后型，挣一个，存半个花半个。这种未雨绸缪的行为无可厚非，但是过于谨慎，确实经常贻误战机。

既然己经移民加拿大了，就应该入乡随俗，敢于负债、敢于消费。有一案例，某君购买了一个百年老屋，前西人房主住了17年，到卖房时尚未还清贷款，起初他不相信，经纪人称没有必要骗他。随着加拿大生活的了解，该君对此深信不疑。于是他也不拚着命的攒钱提前还款了，而是将花不完的钱用于投资和消费，在当前低利率环境下，他投资固定收益债券所赚利润，远高于抵押贷款省下的利息；另外他还享受了生活，不但走遍了加东、美东，而且还回国探亲。

事实上，利用更长期限的贷款，可使购房者提前进入安居乐业的稳定生活阶段。先利用银行的贷款便利改变生活现状，随着时间段推移，待经济情况好转之后，加速提前还款，到头来，所承担的利息支出不一定比短期限贷款多，也不存在吃亏问题。话又说回来了，买房子就是为了提高生活水平，何必把自己搞得那么紧张。对于这一点，中国同胞总是看不透，总担心现在有钱还款，过几年工作丢了怎么办？有危机感，说明我们对自己的生活负责任，但是也大可不必过分忧虑，使自己过早成为“无债一身轻”的人。把自己创造的财富信用让别人去消费。

相信随着贷款期限政策的调整，还款时间增加了，月供降低了，在周转允许的情况下，会有更多的加拿大当地人进入市场。

选择值得信任的贷款经纪人，听取他（或她）的介绍，浏览银行网页也是有益于做决定的。“小”银行在某些方面可能灵活性不够强，但也不是全部都这样。具我所知，某些“小”银行提供的贷款，可以在卖房时同时转给买方，比好些五大银行提供的产品甚至更具灵活性和竞争性。有些客户问我从“小”银行贷款是否风险更大？我认为我们是借钱，不是投资存钱。银行会担心我们有没有能力还钱，而我们在这方面是没有风险的。

综上所述，五大银行服务全面，对客户最方便，而“小“银行提供的利率可能更低。没有一个产品是十全十美的，产品的比较和选择要结合自己的需求全面综合考虑。银行大小和产品好坏没有直接联系。小银行可能有不灵活的地方，但也别忽略了它的优势所在。加拿大银行级别分类虽然可以为选择贷款做参考，最主要的还是要详细了解产品和贷款合同条款才能有效地保护自己的利益。

来源：SALLY HAN

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