1.人口增长

有人口就有房屋需求，澳洲正迎来海外移民和婴儿潮两股红利。目前澳洲人口增长率高达1.9%，还将要提升到2.1%，这是西方发达国家如美国、英国、加拿大等的2-3倍。澳洲统计局（ABS）数据显示，截止至2016年1月5日，澳洲人口增至23,960,705位，每1分31秒人口总量新增一位，每2分29秒新增一位移民，预测2033年人口达3200万，未来50年将迎来1000万移民。人口增长是房地产市场最重要的研究领域。这是房产投资最基本的原理，请一定要记住！

2.住房缺口

澳洲人口“大跃进”，导致各大一线首府城市普遍存在严峻且一时难以缓解的房屋短缺问题。澳洲国家住房供应理事会预测，到2031年住房需求量将比供应量高出66.3万套。

澳洲权威机构数据显示：

▪ 至2036年，悉尼需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。

▪ 到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。

▪ 直至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

另外一方面，新屋营建审批愈发严苛。近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长，澳洲权威地产研究机构RP Data数据显示，2015年10月底澳洲市场房源供应态势疲软，全澳房源总库存量减少了2.6%，其中新州减少3.7%，维州减少6.4%，昆州减少3.2%。

【图】澳洲年人口增幅远远大于房屋审批量

3.房价增长强劲

2015年澳洲房价一路高涨，不断创造新记录。 RP Data数据显示，截止至2015年11月30日的过去一年，澳洲八大首府城市房价跃涨8.7%，房价中值至59.5万澳元。其中，悉尼、墨尔本两大首府城市房价依旧领涨全澳，数据显示，悉尼房价飙涨12.8%，房价中值突破至81万澳元，墨尔本房价上涨11.8%，房价中值至60.25万。但布里斯班也是其中的一匹黑马，增幅位于澳洲第三。澳洲房价以稳健增值吸引全球投资者。 RP Data最新房屋价值报告显示，从1995年12月至2015年11月的过去近20年，澳洲八大首府城市房价累积增长了330.5%。其中，悉尼房价累积增长330.1%，墨尔本房价累积增长421.4%，布里斯班房价累积增长259.4%。这3大首府城市房价涨幅惊人。

RP Data最新房價指數

澳洲主要城市房價走勢

据高力国际《2016全球投资者前瞻》评选的2016年最受全球房产投资者青睐的市场，澳大利亚热门城市墨尔本和悉尼分别高居第二和第三位，誉冠全球。

而一份来自澳洲房产投资专家协会（PIPA）最新调查报告发现，在超过1000名受访投资者中，58%受访者将在未来6-12个月投资布里斯班房产，认为布里斯班是澳洲新兴房产投资热点城市，未来房价将和悉尼、墨尔本呈现三足鼎立。

4.土地增长是主因

据澳洲权威地产研究机构RP Data数据显示，2008年至2015年澳洲8大首府城市房价增值48.8%，近1年增长11%。而地价暴涨是房地产市场繁荣根本原因。数据显示，目前州府城市土地地块中位售价达24.7万澳元，每平方米地价自1990年以来增加8倍。澳全国研究主管劳利斯(Tim Lawless)指出，建筑材料成本及劳动力成本变化不大，缺少空置的住宅用地以及地块面积不断减少是地价飙涨的推手。

数据再一次验证房地产界黄金法则：土地升值，建筑物贬值

土地价格的上升，是基于土地资源的稀缺性，显然，土地是供给很有限的一种资源，且不会折旧，伴随人口增长，市场对它的需求是持续增长的。但建筑物会老化折旧，而且可以轻易拆除重建，如果选择在澳洲做房产投资，建议大家尽量选择带土地的别墅，因为土地升值才是房产升值的真正原因。

5.超低空置率

据澳洲权威地产研究机构SQM数据显示，截至2015年11月30日，澳洲空置率降至2.3%，悉尼空置率更是低至1.7%，墨尔本空置率降为2.4%，布里斯班空置率为2.6%。由于澳洲人口增长率高，新屋长期供应不足，澳洲新屋销售市场消化快，租赁市场呈现“一房难求”。

按照国际通行惯例，房屋空置率在5%-10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；而空置率在10%-20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远远低于世界平均值，说明澳洲房屋是长期处于供不应求的状态。

6.可负担性高的独栋别墅是首选

澳洲本地人更加喜欢住哪种类型的物业？最新调查显示：即使CBD中心的房价下降到可负担水平，但大部分人也是不愿意住在CBD里面的。

可负担水平是指家庭月供（或租金）支出占家庭可支配收入的比例上限为35%。一般组建家庭的夫妻，都会选择活动空间较大的市郊（一般距离CBD30-40公里）的独栋别墅居住，同时房屋可负担性强，租得起也买得起，此类家庭人群居住稳定性强，流动性低。而住在CBD的人群类型，一般为单身的、未结婚的人，而这类人群流动性高，产生房屋空置期的可能性更强。

因此，想要在澳洲投资的住宅房产中有稳定的租赁收益，房价租金可负担性强、家庭人群偏好居住的市郊独栋别墅类型，是投资的上佳选择。

1.做足功课

做好你的功课和一些深入的研究，认真研究澳洲房地产市场近40年的数据（前文提及），寻找这些投资增值规律：如房价每7-10年翻一番，土地是房地产整体价值增长速度的2倍，利用银行贷款的杠杆作用可使投资回报率实现超过100%，澳洲8大首府城市历史房价走势规律，人口增长率大的区域房屋增值快，澳洲本地家庭大多住在市郊独栋别墅等等，这要比纯粹着眼于位置重要得多。

2.要有战略眼光

澳洲的房地产投资计划应始终被视为一个长期的投资，而不是短期投机，因为正是健康有序的投资机制，防止投机泡沫，成就了澳洲这个长期稳健的房地产市场。

有战略眼光是指，当提及财富积累时，你想到的是长期的资本增长，而不是短期的收入。收入容易被通货膨胀所侵蚀，但资本增长却是长期进行。大部分百万及千万富翁都是通过投资房地产来获得资本增值，只需要长期持有并运用复合增长理念，就能够带给你每年4%-5%的租金收入，并有超过100%的资本回报率。

投资澳洲房地产，长期来看，不是投资1套房产那么简单，而是一个系统的房地产投资组合，这应该是家庭整体投资组合的一部分，为你的退休计划及下一代财富传承计划服务，让资本为你工作，实现财富自由。

3.投资真正升值的土地

土地升值，建筑物贬值是房地产界的黄金法则。房地产投资中，土地对资本增值最为重要。但在中国，土地无法直接买卖，个人只能拥有使用权70年，这意味着投资某一特定住宅只能在有限时间内享有权益。但是澳洲的土地是有永久产权，土地财富可以长期升值，还能无遗产税传承给下一代，持有土地可以说是能够进行的最佳投资，远远胜于在银行拥有存款。

4.寻求专业意见

澳洲房地产投资，不像中国国内的其他的资产类别那般熟悉，为了保障你的个人权益，因此需要与正规专业机构人士咨询意见，包括投资顾问、买家律师、贷款经纪等，指引你关于澳洲投资的整体流程、物业推荐、法律保障、银行贷款、后续房屋投资管理等。