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华富美海外房地产是一家专门从事于有关美国房产投资、美国资产并购、美国留学以及投资移民咨询服务的专业机构。 同时也是美国奥玛仕控股有限责任公司在华唯一战略合作伙伴。

刚刚结束的2015年底，投资移民EB-5法案延期，美国绿卡不涨价，催生新一波移民潮。据外媒统计，来自中国的投资移民4年激增11倍。华裔富人涌入，因为每年房价稳步上涨，买房投资本金变相增值。同时，每逢报税季，买房者会获得房贷利息，贷款点数，地税，房贷保险等税务优惠。因此买房成了华人移民保值投资的理财首选。

买房享有税务优惠，不等同不要缴税。诚然，人在社会，纳税一生逃不掉，然而善用策略，省下一大笔税费，也不是“不可能的任务”。

对于自有住宅而言，卖房时，可享主要自住宅增值免税，大约每两年可以享受一次。基本原则是：从出售那天起往回算五年，如果只是纳税人一人持有，两人自住两年以上，可享受单身25万，夫妇合报50万美元的免税额。如果房子是出租房和自住宅交替使用，从2009年起，免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了自住外，华人热衷把房子出租，以房养房。许多人只认为出租的唯一收益是租金，但其实房地产的出租亏损也能抵税。

另外，专家建议，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，以便报税时使用，因为这些都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS）网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。每年的折旧部分帮你省税了。出租房分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5. 27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回（deprecation recapture)。

专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前湾区一所二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。

如果屋主打算卖掉手头的房子，再买进新的房子，还是可以考虑“1031”延税办法，这是利用“卖”与“买”房屋交易的时间差延迟交税。举例来说，以前10万买的房子，现在25万元卖出，赚了15万元，如果国税局按30%的比率收税，屋主就需要交5万元税。如果利用“1031”的方法，在规定的时间内买了另一所房子，那这5万元税就不需要现在付了，可以留到以后卖这所房的时候再付。

当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。专家提醒，1031是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的屋主必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。

用谁的名义投资是个问题

如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费,地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。

如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。当然，里面窍门很多，找专业人士协助可以免除不少烦恼。

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