滴答网讯 2014年澳洲房地产拍卖市场终于拉开了新一年的序幕，澳洲房市整体上呈现出复苏的景象，维省地产协会（REIV）12月季度的数据显示购房需求在增长，房价上升可期。特别是投资者开始返回市场，更多的业主也趁此机会进行房产的置换和更新。
目前澳洲大多数首府城市的房产价格是展现2014年的复苏势头，人口的增长是带动住房需求的第一要素；拿墨尔本举例而言，该城市人口年增长率为 2%,与澳洲整体人口增长率持平，自本世纪初以来已经新增90万人口，总人口预计将在2050年之前达到800万。在2012年年中，墨尔本人口数量大约 为425万人，与2000年相比增加了27%.如果墨尔本人口以目前的速度持续增加，墨尔本的人口将在2025年突破500万人，在2037年将赶超悉 尼，并在2049年达到800万人。温故而知新，追溯历史，是为了更好的读懂未来，掌握市场发展动向的钥匙
如图表所示，记录了澳大利亚房产协会从1975年至2012年墨尔本别墅和公寓中位价的走势图，从分析图表及参考历史数据，可以对过去房价历史增长及未来市场预期做如下总结：
（1）、墨尔本地区别墅和公寓的历史均价稳定增长，过去37年当中，别墅中位价平均每年增长8%,公寓中位价平均每年增长6%;
（2）、增长周期稳定，有规律；基本体现为8-9年别墅均价翻一倍；
（3）、房价调整期及下跌期很短，在过去的37年中仅1990-1995年有5年的价格调整，2010年-2012年房价短暂下跌，且下跌幅度不大，并在2013年初步入增长周期，且最新的过去12个月中位价增长数据显示，2013年墨尔本别墅中位价格增长9.8%.
（4）、墨尔本是澳洲第二大城市，而房价却不是排列在第二位，而是排在只有30万人口的达尔文之后，目前中位价排名澳洲各个首府城市第三位。
来自中国外国专家局专家、国际注册高级理财规划师、国内房产投资财商教育创始人Victor Liu（刘磊）的点评：我们从别墅中位价的价格变动可以总结：墨尔本房地产资本增长率从长期来看增长稳定，且很少有调整周期，即使有调整，时间也非常短 暂；,在2013年墨尔本拍卖清出率屡创新高的市场背景下，房产价格上升趋势可以确立。特别提醒国内的房产投资者，公寓中位价格的涨跌走势图所揭示的是大 墨尔本地区38个市政区（Coucil）包括265个Suburbs的二手公寓的中位价格变化曲线，而不是长期公寓楼花和期房、新建公寓、高层公寓、市中 心公寓的价格走势图。
对墨尔本房地产市场充满期待的澳洲境内投资者及包括中国在内的海外房地产投资者们而言，资产配置到世界最适合宜居的城市--墨尔本就是他们的财富梦想的实现之地。这个梦想之所以可以成真，是基于下面的几个积极因素：
（1）、海外投资机构蜂拥而入，需求激增；墨尔本区域的海外机构买家正在快速增加。中国新领导班子的形成、及印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买 家进入澳洲市场的步伐。在2012年度，澳洲政府审查并批准了5000份中国企业投资项目申请，其价值约为160亿澳币，其中40亿澳币投资于房地产领 域。华人背景的公司居多，也有部分投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。
（2）、银行贷款利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升；澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史50年的新低，有些银行推出的 3年期固定贷款的按揭利率仅为4.99%,极大刺激了购房者的入市热情。详见下图对澳联储历史现金利率走势图（房贷利率是在现金利率基础上加2.5%,但 与现金利率的调整趋势保持一致）：
（3）、受美元走强，大宗商品需求减弱影响，澳元汇率现投资良机；汇率走低，吸引众多海外个人投资人进入墨尔本市场，见下图澳元对于人民币过去5年走势图：
2013年年底，澳币兑换人民币的汇率已经达到1澳币=5.4人民币。这是自2010年之后的澳币的最低点。澳币在2011年中旬最高时曾经1澳 币=7.09人民币。这对于过去五年澳元兑换人民币的平均值6.3元来看，是在澳元汇率上绝对值得介入的时间点。？？而在短短的过去3个月，澳元相对于人 民币升值8%.
（4）、墨尔本地区房价调整期结束，步入上升通道，买入时间恰当；投资于"右向"区间是职业投资者的交易格言，不管是最股票还是房地产。即是我们俗称的"买涨不买跌".
道理很简单：在价格上升的周期中只有一点会买错，即买在了房价的最高点；在房价下跌周期中买入，只有一点会买对，即买在了房价的最低点。试问人世 间，有谁可以准确预测资本市场、房地产市场的最高点和最低点呢？ 可见，在墨尔本房价步入上升周期的事实可以认定后，做房产投资的趋势买家更能低风险的获得收益。
（5）、移民政策深化革新，门槛高了，人却更多了；新政府执政展现新景象，延续每年19万移民的配额。这19万移民人口中有40%进入维多利亚的墨 尔本地区；新移民数量的增长、大量外来资本进入房地产市场，早就了未来墨尔本地区供给和需求的紧张--供不应求，从而让房价上涨的预期更加强烈。
对于整个维多利亚州来说，幸运的不仅仅是墨尔本；除此之外，还有许多区域中心，在2012年-2013年房价表现稳定，且看起来在2014年应该可以表现得更好。
首先，Bendigo&Ballarat （本迪戈和巴拉瑞特），继续成为充满活力的区域中心，这里具有房地产投资者要寻找的所有条件：不断增长的人口数量、基础设施建设、具有多元化经济发展思维 的市政规划、价格合理的住房。这两个区域中心都会受益于州政府投资50亿澳元的区域铁路线。Albury & Wodonga （奥尔伯里和乌东加），这边境双城在近期增长势头相当强劲，奥尔伯里-乌东加拥有刚才列举的Bendigo&Ballarat（本迪戈和巴拉瑞 特）所具有的很多特点。这些地方不是几十亿澳元级的项目集中的地方，但这里有几十个中小型的政府规划的开发项目，未来将要发展成一个全新的区域中心。
其次，Geelong（吉隆）是一个具有吸引力和可负担房价的城市。大量的增长因素，如州政府基础设施建设和大型商业房地产项目，这些都构成了 Geelong（吉隆）经济结构的一部分。维多利亚州其它的区域中心，仍然发展不均衡，未受到太多关注。这些中心包括：Warrnambool（瓦南布 尔）、Mildura（米尔迪拉） 和Sale（塞尔）。
最后，维多利亚州政府准备要将墨尔本市中心-CBD扩大四倍，在大力推进大型高层新住宅建设的同时，一方面带动了建筑行业的发展，专家Victor Liu（刘磊）先生特别提醒来自中国的房产投资者：但却对于投资墨尔本市中心公寓及周边区域的投资者们而言，绝非是好消息；因为大量兴建的住宅提供了超高 的供给量，预计到2015年中旬将要有33,000套公寓建设完毕，总共将有260个高楼拔地而起，真正能够享受实惠的恰恰是租客了，他们可以在供过于求 的市中心及近城区物业租金上，可以和业主进行砍价了。未来2-3年，墨尔本CBD的公寓市场难免要经历一段公寓价格下行、空置率上升，租金回报率却降低的 行情了。
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