【区域中心之星】做世界五百强的房东——YK区域中心CEO访谈录(一),美国移民超市微信公众号文章

移民超市特别访谈了YK区域中心CEO Justin Huang（黄志斌）先生，让我们一起来听听看他们是怎么给世界五百强当房东，保持投资移民申请100%成功记录的。

Q：Justin，能否先向大家介绍一下YK区域中心的相关历史。

Justin：YKARC开始做EB-5是从2009年，到现在已经有近七年了。我很自豪地打个比喻，我们YKARC的团队就像是爬山，目前已经成功征服了三大高峰：第一，帮助400位投资人选择了合适的项目，并且其中256位I-526移民申请获得批准取得临时绿卡；第二，我们帮助41位I-829转换正式绿卡成功；第三，也是最令人兴奋的成就，我们帮助22位投资满5年的投资人顺利满额退出！征服了这三大高峰，左右看看，我们已经是市场的领跑者了，因为我们到现在还一直保持了项目100%成功的记录，从2013年到2015年连续三年被IIUSA评为全美十大最佳区域中心。这是行业对我们的认可，也是鞭策我们前进的动力，我们的团队还打算一直这样领跑下去，让更多的投资人知道我们，了解我们，信任我们。

Q：听说您的团队既是开发商，也是区域中心，这样合二为一的角色，对于投资人来说有什么意义？

Justin：我知道市场上有两种形式，一种是区域中心和开发商是不同的团队，区域中心本身并不做项目，另一种是像我们这样，自己的区域中心只做自己的项目，两个团队合二为一。我想介绍一下为什么我们要采取合二为一的方式。

从我们地产专业角度来分析，我们这样的运作对投资人来说风险更小。因为EB-5项目实际上是一个移民和投资的组合，对于投资人来说是移民，对于开发商来说是投资。这好比两条腿走路，都要特别注意一个问题，那就是“节奏”，即时间点必须要互相合适。如果开发商和区域中心合二为一，开发商不但有地产知识，还理解EB-5过程中需要注意和配合的地方，如有问题，协调起来会相对方便，因为投资人临时绿卡转永久绿卡是有时间节点和创造就业数量的要求，而创造就业就需要有足够的资金投入，这些都是环环相扣的，一个环节没及时到位，可能就会错过重要的时间点，导致投资人在I-829审批过程中出现被RFE等麻烦。我们认真分析过别人的失败案例，有些情况就是因为开发商（很多是第一次使用EB-5资金的开发商）不懂移民法的知识，对于EB-5的重要节点并不理解，当区域中心去协调的时候，开发商不愿意在开发进度上面做配合，导致投资人受影响。

我们注意到，2016年EB-5相关法律可能会出现很多变化，我们因为既是开发商又是区域中心，所以调整起来更灵活，更有效率，对投资人来说风险更加可控。

Q：您的项目多为什么类型的项目呢？操作起来有什么特别的优势？

Justin：我们对南加州的地产市场非常熟悉。我们的项目一般都是商业Plaza和酒店项目。我们通常都会和市政府合作，市政府需要我们这样有经验的地产开发商，把他们手上的“生地”通过运作，变成“熟地”。我们一般有三个优势，1）相对低的价格从市政府手上拿地，2）享受某些税务的优惠政策，3）享受政府某些工程补贴。

过去，民众都认为美国地广人稀，买瓶酱油都要开车好几英里。现在，我们认为，美国商业地产市场正在发生一些转变，一些地方围绕着一些“锚租户”主力，形成了相对集中的商业氛围，例如酒店、零售、餐饮、办公楼甚至公寓楼都建在比较近的区域，我们正借助这个发展趋势来不断开发新项目。

过去这么多年里，我们和世界五百强的零售企业形成了非常密切的合作关系，比如Target、Ross、Walmart、Lowe’s等，我们开发的商业Plaza一般都会引入他们入驻。大家开玩笑说“我们给世界500强做房东”。我们很荣幸服务这样的客户，很富有挑战，也很有成就感。特别是我们在把“生地”转成“熟地”的过程中，耗时，辛苦，但每一个项目我们都是很负责任，一般都在转成“熟地”之后，才会安排新项目用EB-5资金，这样，EB-5项目运作的时候，运营收入将更加平稳，还款更有保障。

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