财报季来临,关注防御型上市地产表现

2016年02月03日 BMY GROUP澳洲财经

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作者：Mia Yan 颜成橙
博满金资金融分析师
 在今年1月，总价值约1150亿澳元的上市地产板块仅略微增长，不过考虑到同期整体市场因国际环境震荡而出现大幅下滑，上市地产的表现还是比较坚挺的。
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市地产板块基准指数ASX 200 上市地产指数（S&P/ASX 200 A-REIT index）在1月上涨了2.24%，相比之下，整体市场基准ASX200指数在同期则下滑近6%，主要是受到中国经济下滑和油价跌落的影响。这样看来，澳洲的上市地产板块在市场回落的情况下很好地体现了防御性的特征，另外一个好消息是，有些地产信托甚至在新年之前就宣布增加中期股息分红。

截至去年12月底，澳洲上市地产信托（A-REITs）的数量达到48家。已经公布了最新资产估值的Goodman Group、DEXUS Property Group 和 Vicinity Centres的投资组合价值总计增加了约30亿澳元。而总规模在规模最大的几家上市地产信托例如GPT Group、Westfield 和Scentre都将在2月公布全年的财务结果，剩余的大多数信托则需要公布半年财报。


鉴于当地经济形势面临的种种问题，投资者们最想知道的是上市地产的资产增值中有多少部分是因为经营收入的提高。以商业地产中的办公楼为例，实际租金增长速度是投资者们应该关注的指标，因为租金收入是地产信托股息分红的主要来源。当前上市地产信托的平均股息回报在5.8%。

股息收益主要依靠长期租约的租金收入来保证。澳洲最大的办公楼业务Dexus在2015年12月的中期分红比此前一年上涨了17%，主要来自于交易利润。
ASX 200 上市地产中期分红情况（来源：AFR）
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零售商业地产信托中，Westfield、Scentre,和Vicinity都是大型购物中心的业主，购物中心销售增长状况是信托投资者们最为关注的。销售增强意味着零售商们有能力支付租金给业主。刚过不久的圣诞季的交易情况对零售商的业绩表现至关重要，也关系到了业主和零售资产管理人的业绩。

多样化地产信托Mirvac和Stockland都拥有庞大的住房地产开发业务，而旗下物业资产的销售则还在因为低水平的房贷成本而持续增长。然而，投资者们想要了解的是这种增长是否能持续，尤其是在澳洲最大的房地产市场悉尼已经出现“降温”迹象同时银行还在继续收紧按揭贷款的情况下。
地产信托的回报主要依赖于长期可靠的物业租赁收入，这让这些资产获得了防御性的特征。晨星的分析师Sherlock先生称低廉的借贷成本和一些板块租金收入的改善都利好上市地产的投资回报。

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