卢若桓说税务|房屋出租篇装修与折旧,新西兰先驱报微信公众号文章

专栏作者卢若桓 (Bernice Lo)

新西兰特许会计师

　　各位先驱报的读者好!

　　某些投资者觉得他们花了钱去装修，这笔钱就可以用来扣税，这个观念在现在来说是错误的。

　　自4月1日2011年开始IRD已经实行房屋结构是不可折旧的条例，比如说一套房子买回来是60万，地价是40万，房子20万，以前这房子的20万是可以折旧的，在新的条例实行后就行不通了，因为这20万是属于房屋结构，所以是不可以扣税的。

　　但也不是所有都不可以扣税，关键在于你花的钱去装修出租物业是否属于房屋结构，是就不可以扣税，如果不属于这个定义的就可以扣税。

　　那么如何去判断是否属于房屋结构的定义，就要取决于：

　　1、这个装修是否跟房屋结构连接在一起。

　　2、如果没做这装修这物业会被认为是不完整的出租物业吗?答案是的话，那么就不可以出租了。

　　3、如果在未来要拆除这次装修的东西对房屋造损坏的程度有多大。

　　案例一

　　常见的装修是把一间大房间分割成2间小房来增加租金。包括需要加一面墙来把房间分开，而这面墙是不可以扣税的，因为这面墙是与屋子的天花和地板连接在一起的，它是属于房屋结构的一部分。

　　案例二

　　另一个案例是新房间里的衣柜，有建在墙里的，也有直接买整个完整衣柜放上去的。如果是建在墙里的是属于房屋结构，这种情况下不可以扣税，而独立买整个衣柜放进去并不属于房屋结构，加上房间里就算没衣柜也可以出租，所以这情况下是可以用来扣税的。

　　案例三

　　出租房的地面铺瓷砖或地毯也会对扣税造成影响，瓷砖需要与地面相连在一起，属于房屋结构的一部分，而且当需要更换的话，是一定会对原本的地面造成严重的损坏，这拆除后的瓷砖也不能再次使用。但是地毯是在边角上把它固定在地面的，就算要更换或者移除也不会对原本的地面造成损坏，把地毯拿起来后放到别的地方还是能用的。

　　结论

　　我给读者朋友的建议是在你做任何房屋装修、维护或者保养之前，如果你需要考虑扣税问题的话，您必须咨询专业的税务意见，这将大大避免了花了钱但扣不了税的问题。

　　卢小姐 (Bernice Lo) 是奥克兰ECOVIS®KGA特许会计师事务所的联席合伙人。 ECOVIS®KGA是一家国际成员的特许会计师事务所。他们的成员遍布世界各地，包括香港，中国及东南亚。卢小姐的语言包括广东话、普通话以及英语。卢小姐专门提供税务咨询给本地及海外客户及精通跨境税务居民事务，土地与房地产相关交易、企业出售和购买、企业估值以及税务局审计等事宜的处理。