岁末年初，每年这个时候都要回顾过去，并展望下未来。今天我们不卖房子，只通过数据说话，来看看澳洲地产过去一年都发生了什么，未来又会怎样发展，为我们投资提供更有价值的参考。
第一部分2015年市场回顾
· 截止2015年7月，澳洲住宅物业的总价值为6兆美元。
· 在过去的1年中，全澳首府城市的房屋价值增加了11.1%。
· 悉尼和墨尔本继续成为房价增长的主要城市。
· 在整个首府的城市中，过去三年独立房屋价值累计增加了30.4%。
· 截止2015年6月的过去1年中，共有220423个住宅被批准建造，达到历史记录最高点。
· 截止2015年7月的过去1年中，租金增长已创下历史最低水平。
悉尼和墨尔本的住宅市场已经在当前的住宅周期中脱颖而出，其房价在2012年6月和2015年6月期间涨幅分别为33%和56%。这两个城市房价增长很大程度上是由降息影响的，2015年2月和5月澳州央行累计降息50个基点。非首次置业的购房需求增长似乎已经趋于平缓，投资需求的强劲增长推动了两个城市房价的增长。
截止2015年7月，虽然首府城市的平均房价在过去一年中增加了11.1%，但增长率在各个首府城市的差异十分明显，增长是非常不平衡的。在首府城市中，悉尼的房价增长最为突出。
根据澳洲央行统计，截止2015年3月，澳洲家庭债务总额是可支配收入的155.9%。这一数据为创纪录的高点，其中142.1%是住房债务。有点令人担忧的是，自2006年一来一直相对平缓的家庭和住房债务最近又开始出现攀升迹象。
家庭和住房债务目前处于最高水平。虽然住房债务非常高，但显然是由于澳洲各地高房价的推动作用。尽管住房债务占可支配收入的140.3%，总住房资产价值占到可支配收入的444%。虽然业主的负债很高，但这些资产的价值显著超过债务的价值。
澳大利亚的高收益率和发达的经济，加上澳元一年多来大约21%的跌幅，吸引了大量外国资金投入本地的商业和住宅市场。
从交易量上看，悉尼和墨尔本现在是排在东京之后亚洲最大的房地产市场，仅在2015年上半年就有共计102亿美元的新资本投资在这两个市场，很大一部分来自于海外买家，中国、新加坡和马来西亚在其中占很大比例。目前，悉尼CBD大约30%的办公室现在由海外机构持有，而海外买家投资澳洲地产的浪潮还在继续。2015年，由于越来越多的海外机构参与澳洲地产市场，加之可供海外投资者购买的资产数量有限，交易竞价出现越发激烈的迹象。
第二部分2016年澳洲房地产市场展望
· 预计2016年悉尼和墨尔本的房价将继续增长，但增长率可能放缓，布里斯班将吸引更多的本地和海外投资者。
· 总住房信贷将上升，投资房贷款增长率目前低于澳洲金融监管局规定的每年10%的门槛限制，2016还将继续维持缓慢的增长率。
· 国家范围内的人口增长率继续放缓。
· 新批住宅建设仍然非常高，但会略低于其历史高点。
· 由于经济增长的压力，澳洲央行可能进一步降低基准利率。
对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的，而家庭的增长决定于人口的增长。供需的平衡决定了空置率、租金、价格。
下图对比了未来三年新增住宅的需求量和当前住宅的供给量，新住宅统计数据开始于2014/2015年度。新住宅建设已经遍及澳大利亚，未来三年，各州的新住宅开工数量普遍将超过潜在需求。新住宅供应量的增加会缓解当前房屋的短缺情况，并可能引发各州住宅的超额供给。
截止2015年6月，新南威尔士州为住宅供不应求最严重的州，体现在悉尼有最低的空置率，预计到2018年新南威尔士州将成为全澳唯一一个住宅供不应求的州。
采矿业和重工业的建设热潮，曾为澳大利亚GDP做出了积极的贡献，但现在矿业和重工业均不景气，其损失很大程度上由新住宅投资所抵消。最近几年，旅游业和教育业的改善是十分明显的，这些行业之前曾由于澳元汇率过高而发展受限，澳币的下跌也会改善包括农业和制造业在内的其他贸易行业的现状。住宅价格的上涨和历史最低的低利率，将导致家庭消费支出增长略超过家庭可支配收入的增长。此外，澳元的低汇率吸引了众多来澳游客，也将将为澳洲贡献更大的零售增长。
主要经济指标预测
短期内，由于澳洲国内需求疲软，预计通胀仍将保持温和。除之前增加投资房的利率外，澳洲主要银行还在2015年10月增加了住房贷款利率。但所有四大行均表示，加息是为了满足澳洲金融监管局的要求，该局规定禁止银行用信贷资产组合新增资本金。各银行分别加息15到20个基点。由于目前的经济环境，需要维持一个相对刺激的货币政策，预计2016年澳洲央行将继续降低利率，从而使可变利率维持在之前的水平。
澳大利亚正经历着历史上最大的公寓开发热潮。据估计，目前在澳大利亚主要首都城市共有80000套公寓目前在建设重，另有117000套公寓通过了审批在计划建设重。
预计到2017年，悉尼的人口增长率占澳大利亚人口增长率的38%，但该市仅完工公寓数量仅占全国完工量的33%。更高的土地价格以及严格的规划制度限制了悉尼公寓的开发数量，因此悉尼住房保持供给不足的状态，这种情况也推动了房价的进一步上涨。
到2017年，墨尔本和布里斯班内城区将迎来最高的公寓集中完工量。因此，这两个地区可能会面临不断上升的空置率，造成房屋租金减少，最终可能导致房价下降并增加收房风险。在悉尼，公寓的地理分布更为广泛，同时拥有更多的买方市场，因此房价风险相对较小。
澳洲的房价在2013-2014年获得两位数百分比增长后，在2015年放缓至一位数，但是依然十分强劲。2016年房市应该不会临近崩溃，反而有继续上涨的可能，但是涨幅会远远慢于之前的速度。这一轮的回调周期，为投资人进入悉尼地产提供了较好的机会。由于在市场持续火爆的情况下很难争取到入场机会，随着2016年市场的降温， 很多之前待价而沽的业主可能会在土地交易周期及价格上做出让步，为投资人提供了绝佳的入场时机。
此外，综合分析国内节假日旅游情况，更多人倾向境外游。黄金海岸作为旅游地产首选，未来的投资价值会进一步显现。目前黄金海岸已经开通国内直达航班，2018英联邦运动会也将在黄金海岸举行，未来政府会相继投资20亿元用于基础设施建设，并创造3万个就业岗位，轻轨项目、公路升级、世界级的邮轮码头和新赌场的建设都预示着黄金海岸将成为澳洲投资额又一热点地区。
随着澳洲经济的下行，预计2016年澳联储还会进一步降低基准利率，汇率因此可能进一步下降，来澳洲旅游成本也将继续降低。同时美联储加息预期明显，美元进入长期上升通道，对资源依赖型国家提出了更多的挑战，澳洲经济更需要依靠房地产市场的发展。
我们始终坚持认为地产是长线投资，且地产行业为最稳定、风险最低、投资收益最客观的行业。目前，决定澳洲特别是悉尼地产市场的供需因素并没有出现实质性变化，经历短暂的回调后，澳洲地产市场长期依旧是健康的 。澳洲储备银行采取的扩张性货币政策刺激了地产业的需求，另一方面，也采取了许多审慎的监管要求，来减少房地产泡沫可能带来的影响。2016年，投资人可在把控现金流的前提下，紧抓地产市场的发展机遇，在资本增长和现金流收益之间维持平衡，避免盲目跟风，发掘价值洼地以在未来取得客观的投资收益。
作者介绍：Andy 高宝刚，普济国际高级投资经理，曾任国有大型商业银行总行金融市场部交易员，人民大学金融学硕士，10余年金融从业经历，多年中澳房产投资经验，房产投资年平均增长率10%以上；坚持长线投资理念，专注市场分析，项目分析；善于根据每一类客户的具体要求，结合澳洲的政策来提供给客户最佳的方案；曾帮助大量至今从未登陆过澳洲的纯海外投资人购置房产；服务的全面周到顾客给予100%满意放心度。
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