央行固定利率商业银行加息锁定固定利率房贷会不会更好?,加拿大地产周刊微信公众号文章

加拿大帝国商业银行（CIBC）上周二（1月12日）表示，它已将其三年期优惠固定贷款利率上调0.1%至2.59%，四年期的优惠固定贷款利率亦上调0.1%至2.84%，并从1月9日开始生效。CIBC的发言人CarolineVan Hasselt 表示银行此举是为了适应市场变化。此前，皇家银行、多伦多道明银行、丰业银行等大银行已经上调了贷款利息，CIBC是最后一个上调房贷利率的大银行。利率的调整意味着什么？消费者还应不应该锁定固定利率贷款？

如果加拿大央行本月意外降息的话，银行并不会降低贷款利率，因为现在银行的放贷成本增加了。

——加拿大CapitalEconomics公司的经济学家David Madani

放贷成本增加

各大银行上调房贷利率

一般来说，加拿大各大银行均是在各自的最优贷款利率（这个利率与加拿大央行的基准利率相关）之上打个折扣来作为浮动利率房贷的贷款利率的。加拿大丰业银行（Scotiabank）的房地产贷款部门掌门人DavidStafford表示，短期贷款利率增加促使丰业银行决定跟随RBC，降低浮动利率贷款的利率折扣。

皇家银行（RBC）1月6日表示，从1月8日起，其五年期优惠固定贷款利率从2.94%上升到3.04%，五年期浮动房贷利率从2.45%上升到2.6%。该行还上调了其两年、三年以及四年的固定房贷利率。早在去年12月18日，多伦多道明银行（TDBank）已将一年期和四年期的优惠固定房贷利率上调了0.1%。

目前市场上有35%的人选择浮动利率贷款，如果继续持有浮动利率贷款，仍旧能省下很多钱；贷款人应继续选择浮动利率贷款。David Stafford建议贷款人在比较浮动利率贷款和固定利率贷款的时候好好算一下帐，看看到底能省多少钱。如果想中止浮动利率贷款的话也很简单，只需多付三个月的利息没有其他罚款。

——丰业银行（Scotiabank）的房地产贷款部门掌门人David Stafford

“利差正在缩小，我们不能不提高贷款利率。”David Stafford表示。丰业银行从1月8日起将浮动贷款利率增加0.1%，但其固定贷款利率不变。

据加拿大房贷价格比较网站Ratespy.com的数据，加拿大五大银行的房贷利率正出现缓慢上升的状态。最佳的五年期固定贷款利率自去年12月4日以来上涨0.05%至2.84%，浮动贷款利率也从2.3%上升到2.35%。该网站的创始人、房贷规划师Robert McLister 表示，房贷利率上升的原因很多，包括房地产市场的风险升高以及银行融资的成本增加等等。

最近联邦政府采取措施试图降低加拿大房地产市场的风险，也对利率变化产生影响。比如说，如果银行想把政府担保的房贷转化为债券，联邦政府要增加对银行征收的费用；还有联邦政府建议银行机构持有更多的资金以抵御已参加房贷保险的贷款可能无法及时还贷的风险，这些都促使银行的放贷成本增加。

由于国际原油期货价格持续下跌，加元疲软，许多经济学家预期加拿大央行今年会再次降息。McLister认为，这会挤压银行的贷款利润，有少数银行已对今年的贷款利率降低有心理准备。目前短期利率一直在不断攀升，这是影响浮动利率房贷利率的主要因素。

锁定固定利率贷款还不是时候

一般来说，浮动利率房贷借款人通常能比固定利率房贷借款人能省更多的钱。在贷款合同存续期间，浮动贷款利率一直在变化。由于最近各大银行纷纷调高贷款利率，那些有浮动利率贷款的人担心以后的房贷利率会继续升高，考虑将浮动利率贷款转成固定利率贷款，以锁住目前相对较低的贷款利率。

不过，专家表示，现在要锁住固定利率贷款还不是时候，因为从历史来看，这些浮动利率房贷的利率仍然非常低，利率上涨后目前RBC的五年期固定利率房贷利率为3.04%，仍比浮动房贷利率的利率高出不少。

由于当前浮动利率房贷的利率仍比某些固定利率房贷的利率低，虽然现在处于贷款利率上升的情况，贷款经纪网站MonsterMortgage.ca的拥有者、贷款经纪Vince Gaetano建议想转换贷款产品的借款人要更慎重一点，因为打折的浮动利率房贷是现在很多银行不再提供的贷款产品，如果放弃的话就不会再有机会得到这些产品了，有些老的浮动利率房贷的利率折扣力度可达到50到80个基点，即在银行的最优贷款利率基础上下浮0.05%到0.08%，这些将来都不会再有了。如果加拿大央行的基准利率继续下降，借款人毫无疑问地会受益于此，因为其浮动贷款利率也会随之下降；就算央行的基准利率不下降，这些原来的协议还是能保持原来的高折扣。

Gaetano认为，与固定利率房贷相比，银行从浮动利率房贷上赚的钱比较少，去年加拿大央行降息50个基点，有30个基点转移给了消费者，现在大银行正试图让人们多借固定利率贷款而不是浮动利率贷款。