【企业与商业】拟议法律要求买方向ATO代缴10%的外国居民作为卖方的出售所得款项

2016年01月27日 澳大利亚豪力法律服务

澳大利亚政府于2015年12月3日向国会提出一项法案，对于购买外国居民出售的指定类澳大利亚应税地产，将从支付款项中征收10%的非最终预扣税。如果该项草案获得通过正式立法，将会适用于2016年7月1日或之后签订的合同。

依照该草案的解释备忘录，“该制度的目的是协助落实外国居民的资本利得税（CGT）义务”。
这种义务履行起来按理并不难。当外国居民出售某些应税的澳大利亚财产时，购买者被要求向澳大利亚税务局（ATO）代扣代缴出售所得款项中的10%。

然而，实际的效果可能会引起轩然大波。例如你可能会处于这种情况中：你已向作为外国居民的卖家支付了全额购买款，之后却又不得不向ATO再行支付购买价格10%的额外款项。

如果你认为“我不是外国居民，所以这对我并不适用“的话，你可能会倍受打击。该代付代缴款项的新义务适用于立合约购买一定类型的澳大利亚应税地产的所有人。

售后租回

扣缴义务适用于一定类型澳大利亚财产的出售，即以下：

  • 澳洲的不动产 — 土地、建筑、住宅与商业地产
  • 采矿、采石及探矿权
  • 主要持有这些资产的澳洲实体企业的股权
  • 获得以上财产或股权的权利或期权。

不包括的方面
该法案将某些交易排除在了代扣制度之外，这些交易将不适用10%的代扣税：

  • 价值200万澳元之内的不动产交易
  • 在批准的证券交易所的交易
  • 已经适用了现有的代扣制度的交易安排
  • 证券借贷交易安排
  • 外国居民卖方处于接受外部接管或是破产的过程中。

怎样的人属于外国居民卖方？
一旦您确认所购资产属于代缴制度的范畴，您必须建立将其所有卖主视为外国居民卖主的前提准备。

您是否能免于向ATO支付代缴费用的责任取决于您购买的资产类型。

如果您购买澳洲房地产、澳洲采矿、采石或探矿权，或是拥有澳洲不动产的公司所有权，您需要卖方向您提供一份完税证明（将在以下部分详细讨论）后才能免于向ATO支付代缴金额的责任。

如果您购买的是间接澳大利亚不动产权益（除了公司所有权之外）或是能获得应税澳洲不动产或间接不动产权益的权利或期权，那么若您满足以下条件的话，就能免于向ATO支付代缴税：

  1. 卖方提供了居住声明，但您并不知道该申明是假的；或
  2. 您不知道或不具备合理理由相信该卖方是外国居民。

完税证明
该法案允许卖方向ATO申请一份完税证明，确认不需要从交易中预扣这部分代扣税。卖主必须在交割时或交割前向买方提供该完税证明，不然的话买方会被要求代缴购买价格的10%。

需要注意的是，即使是澳大利亚居民的卖主，也要申请一份完税证明来证实没有资金会被从出售所得中代扣。

何时及如何申请？
卖方可以在考虑相关资产出售时的任何阶段申请完税证明。这可以是在资产上市出售之前，有效期为12个月。

卖方或是其代理需要填写一张网上申请表，然后ATO会核查申请表上的所有信息。ATO预期核发完税证明所需的时间为1-14天。但是若是存在数据违规、异常、高风险及不寻常的情况，可能需要更长的时间。

目前有关申请该完税证明是否需要费用并未有明确说明。

变更请求
该建议的的代扣制度也允许一方向ATO提交请求降低代扣费用的申请。ATO认为如果所有要求的信息都能被提供，那么其将能在28日之内进行变更。一旦通过立法，ATO将在其网站上发布该申请表。

卖方必须在交割完成前向您出示变更通知。

罚款
若您未能依照该拟议立法通过后其要求的义务来向ATO代缴相关费用，将被处以与所要求代缴的金额数额相等的罚款。

由于该法案适用范围甚广，建立这方面的意识是非常重要的。我们将向您提供该法案在国会通过的推进过程中的更新消息。

作者： William Khong
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