之前壹條新聞刷爆了澳洲地產人的朋友圈，“墨爾本CBD公寓均價驟跌30% 恐為樓市泡沫破滅之前奏”，壹時間，眾多專註悉尼的地產人喜聞樂見，而專註墨爾本的地產人苦不堪言，可謂東邊日出西邊雨。然而，在這樣新聞的背後，我們除了恐慌或者狂喜之外，很少有人去追尋真相，當然，由於澳洲地產目前的魚龍混雜，能否辨別消息真假已經是是否專業的壹道門檻了，而其實有很多不負責任的地產人，是在這道門檻之外的。
我們來還原壹下事件的真相。
“權威專家”根據壹些數據，給出壹個結論，再加上FINANCIAL REVIEW的金字招牌，眾多華人媒體跟風翻譯新聞，造出這麽壹個勢頭，墨爾本房市要崩盤，沒有壹個人提出質疑，我們來去原文處來還原壹下事情的真相吧。
原來是有兩處物業以低於當時買價的價格在市面上售出，壹套原價219.5萬的三房售了156.5萬，所謂跌幅28.7%；另壹套原價132萬的兩房售價107.5萬，所謂跌幅23%
而文中沒有指出的是兩房107.5萬澳幣，其實是壹個市場認可的指導價，而鼎豐推薦的兩房都是60-90萬澳幣的樓盤，用兩個特殊的房源來以偏概全，原來這就是所謂磚家的門道。
那些所谓的专家，真的就是权威吗？NO，专家被打脸的事情，难道我们见得还少吗？
2001年的時候磚家Neil Jenman就揚言澳洲地產進入兩倍的泡沫階段，
2008年 磚家Steve Keen揚言房價要大跌40%
2011年磚家Steve Keen又揚言房價要在2013年年底之前暴跌
2014年磚家Robert說澳洲地產已經進入嚴重的泡沫階段
但是事實是什麽呢，每壹次樓市都以強有力回擊，很多磚家在預測失敗之後銷聲匿跡，然後在若幹年後繼續來預測，但是不是每個人都那麽幸運，比如之前的Steve Keen，在被打臉之後，他選擇願賭服輸，穿上“預測房價錯的無可救藥”的T恤跑了22公裏，同時，他還為此丟掉了工作，然而不知有多少當時聽信所謂磚家的預測，錯失購房良機的人，後悔莫及。
所以这样的新闻，
在“呵呵”的同時，真的想問上壹句，“磚家，這次，妳還敢站出來賭壹把嗎？”
空置率才是檢驗泡沫的最有效證據
其實檢驗是否存在泡沫，最有效的辦法就是查詢墨爾本的空置率
根據SQM Research權威機構的數據顯示，墨爾本空置率僅僅為1.8%，遠遠低於傳說中泡沫的警戒線。
墨爾本整體的地產，並沒有處於泡沫之中，但是，我們在選擇物業的時候，需要更加小心，盡量選取本地知名大型開發商的項目，降低風險。
连续五年最宜居城市将超越悉尼
英國權威財經金融雜誌《經濟學人》旗下智庫分析機構 Economist Intelligence Unit 正式公布了 2015 年度全球宜居城市排行榜。參與調查評估的 140 個城市中，澳大利亞第二大城市墨爾本力壓群雄，包括醫療衛生、文化、環境、教育以及基礎設施在內的壹系列衡量標準中，獲得最高比分，連續五年問鼎世界十大宜居城市排行榜榜首。
所以這樣宜居的城市，物業收到熱捧，那本來就是理所應當的，物依稀為貴
那麽真相到底是什麽呢？墨爾本的樓市到底是怎麽壹個情況，這些新聞都是空穴來風嗎？NO（不自覺的摸了摸自己的臉），這些新聞不是空穴來風，而是之前的狂熱引發的並發癥。
FINANCIAL REVIEW其實還強調了，並不是所有房價都在跌，這些數據來源於“為數不多”的拋售！看到了吧，這個就是媒體的力量，數據來源於為數不多的現象，而得出的結論卻是影射全盤。 這是典型的以面概全，那麽回歸到現象本身，到底反應了壹個怎樣的情況？
答案其實並不復雜，主要原因為：澳洲的樓市或者說墨爾本之前的樓市太過火熱。這麽壹看，還是有“泡沫”啊，其實不然，我們要要追溯到地產以及價值規律本身，在澳洲因為土地永久產權的因素，本土的實力開發商壹般在拍得土地之後，並不會急於馬上建房，而是會等壹段時間，等待市場跟上腳步比如說Lend Lease或者Mirvac這樣的開發商，從年度報表就可以看出，壹般當年拿到的地塊很少馬上進行開發，會有壹個囤地的過程。
然而，過熱的市場導致壹大批海外開發商蜂擁而至，瘋狂拿地，根據市場經濟規律，當所有人都在搶地的時候，土地出讓的價格自然會水漲船高，然而，外來開發商卻沒有耐心進行囤地，壹般是當年拍下的土地在DA獲批之後（或者是直接購買帶有DA的土地）馬上進行開發，然而為了追求利潤，不得不把房價推到壹個高於市場的位置上去。所以，會推出壹些類似奢侈品屬性的房產，這些房產大多冠有奢侈品的頭銜，價格也往往偏離整個市場，在二手房出售的時候，具有壹定的難度，不得不進行價格調整，導致上述情況發生。
然而就連該新聞本身都說明這種現象屬於“為數不多”，但壹個樓市泡沫噱頭的標題對於壹個新聞媒體來講，更吸引人的眼球，所以，極為不負責任的以偏概全，從而傳言整個墨爾本深陷“泡沫”之中。
舉個很簡單的例子，悉尼為例，比如某開發商的奢華公寓以兩房500萬澳幣的奢侈品定位的高價出售，若幹年後業主急於用錢，按市場價250萬澳幣賣出的話，我們可以說整個悉尼房價狂降50%，深陷泡沫危機之中嗎？很顯然，不能，我們不能以個案來代表整體，同理，墨爾本的案例也是，不能因為幾套物業而否定整個墨爾本市場，這是壹個極其不專業也是極不負責的態度。
所以，磚家們，這次還敢站出來繼續打賭嗎？
