【土澳思维】的朋友们，
西悉尼大学城市研究教授达拉斯·罗杰斯最近出了一本新书，叫《房地产的地缘政治》，其副标题是：重新配置地产、资本和权利。
书中提到了房价承受力的“五部曲”概念，很有意思。我们今天就以历史的眼光来分析一下为什么如今买房的挑战性变得越来越大。
他首先提到目前有两类人被公众无端地谴责：婴儿潮一代（baby boomers）和海外买家（foreign investors，更确切的说是中国买家）。因为大众认为这两个群体是推高房价的“元凶”。可罗杰斯认为根本不是这回事，因为这个问题不是一个中端期的问题，而是一个长期演变的历史性结果，分为5个历史步骤：
1. 澳洲原住民的土地被剥夺
大家有没有想过，我们现在买卖的地产到底是谁的？不少学者认为，几百年前，我们就是从原住民那里抢和偷来的。但是，我们要看到，在抢来的过程中，殖民者同时建立了社会和法律的先决条件（例如土地私有制），地产的交易才变得可能。
因此，现在的国内民众说海外人士在推高房价，应该把他们赶走就是在给自己打脸，国内民众个个都是“强盗”和“小偷”的后代。
2. 海外人士及资本都转移到了地产
早期的英国殖民地以贸易和移民为发展目标。在19世纪初，来自南澳的爱德华·韦克菲尔德认为政府的土地应该出售，而不是白白送人。如此一来，土地交易可以给政府带来巨大的财政支持，以用于输入新移民的开销。新移民来澳后，会出卖自己的劳动力来挣得收入，而有了收入后就可以买属于自己的私有地产，英文叫 systematic colonisation，系统性殖民。后来新西兰和加拿大觉得这招很不错，都纷纷效仿。其实，如今不少的政府还是运用着人与资本流动，通过土地和房地产市场来支撑其经济和就业市场。
3. 一个拥有财产民主体制的完善
二战后，澳洲迎来了第三个阶段：拥有财产的民主体制（property-owning democracy），就是在这个社会里65%至85%的家庭都拥有自己的自住房。澳洲政府当时做了两件重要的事：
进一步承认、测量、量化和分配可出售的地产；
创造一种理念，即把地产看成是拥有财产民主体制的重要组成部分。
当时宣扬的澳洲国民以及有房的理念已经深深地浸入了婴儿潮一代的脑海里。
4. 中国的崛起和土地私有化的深入
在20世纪下半叶，澳洲的婴儿潮一代正忙着购买房地产。但是在中国正经历着一场浩大的土地革命：土地的集体化。几十年后，中国又回到了土地私有化的进程里。但无论如何变化，中国在20世纪末的政治崛起改变了人和金钱在世界各地流通的方式。
随着人口的不断增长和拥有财产的民主体制的不断深入，住房负担能力的危机渐渐地浮出水面。在21世纪初，婴儿潮一代的子女们已经意识到买到城市附近的房产变得越来越难。
5. 跟随地缘政治的人与资本在全球流动
土地和房地产的商品化成为了中国积累财富的重要策略。中国的中产阶级和超级富豪们正在努力地寻找全球资产配置的机会。
在这个世纪之交，地缘政治变了，澳洲婴儿潮一代已经意识到当年的地产梦想在自己的孩子们那里变得越来越难实现了。
但大量中国人对海外房地产的梦想仍然处于起步阶段，他们来澳买房势不可挡，大城市的房价压力会持续存在着。
总结
澳洲海外投资审查委员会的最新数据显示，中国买家在所有的海外买家中，对澳洲房地产最情有独钟，仅在2014-15财年就豪砸了243亿澳币。
而今年7月1日后联邦政府实施的小学签证政策跟几百年前政府使用的招数如出一辙：运用人与资本流动，通过土地和房地产市场来支撑澳洲的经济和就业市场。
房产投资有没有前途？我认为答案已经非常明显了。祝大家周末愉快。
