房价跌涨之谜

自从澳洲各个州政府针对海外人士征收额外印花税之后，不少新闻媒体都声称澳洲房产价格会暴跌。再加上前段时间，加拿大政府也针对海外人士征税后，出现了“加拿大房市暴跌25%”的新闻，导致不少原本打算买房的人或是处于观望状态、或是想要趁这个时期抄底；而买了房的人又惴惴不安，生怕自己的房子会掉价。

政府政策真的能调控房市价格吗？

这个问题如果放在中国的大环境下，相信基本上所有人的答案都会是否定的，房价年年说要调控，但事实上诸如北上广深这样的大城市的房价依然年年居高不下。想要在一线城市买套属于自己的小家，已经成了广大外来打工者们奋斗大半辈子的梦想。

每到这种时候，经常会有人跳出来怒骂政府无用，但是西方政府在调控房价上做的就更好吗？其实也并非如此。

二战结束后，纽约市政府为了给退伍军人提供可负担得起的住房，曾经规定部分地区的房租不得超过一个规定的数字，同时房东也不得自行增加租金，除非是整栋大楼报废或者是原来的租客自行搬走。但是让政府规划人员万万没有想到的是，随着经济发展的通货膨胀，每年维护房屋的成本都在增加，而房东又无法通过增加租金的方式把这些成本转嫁出去，直接导致房东们拒绝去做房屋维护。对于房东而言，任由房子老化比花钱去做维修要划算得多。

结果，一个本意在于提供经济适用房的调控政策，导致的后果确是房屋供给急剧减少（因缺少维修而报废）、房子反而越来越贵了。

同理，当我们再看近期加拿大和澳洲政府出台的一系列针对海外买家的印花税政策，究竟能不能达到政府调控房价的目的，还有待时间给我们答案。然而就这几个月的数据来看，只是在房屋的交易量上有所减少，并没有确切数据证明房价出现了“暴跌”。

政策上的房价调控可能可以控制一时，但是无法阻挡中长期的大趋势。这个大趋势就是人口。

人口才是房价的第一增长动力

学过经济学的朋友们都知道，经济学里最核心的原则就是需求和供给关系。而对于房地产市场来说，这个“需求”最直接的来源，就是人口。更确切的说，人口产生住房需求，而人口的购买能力将这种需求转化为买房需求；在人口的购买能力不够的情况下，住房需求就会转化为租房需求。

北上广深的房价为什么怎么调控都居高不下？这当然不是丈母娘的刚需，跟中国人喜欢买房的文化传统也没有很大关系，最重要的原因在于，这几个城市都是人口净流入的大户。

这个原理在澳洲同样也是适用的。对于澳洲房产有过一段时间了解的朋友们都知道，珀斯作为澳洲的矿业城市，曾经在经济发展和房市繁荣上一时风头无量。在房价最鼎盛的2011-2012年，大量工人每周在工作时期飞到珀斯市中心附近租房住（周末飞回自己家住），导致了对于高密度公寓的需求剧增，而当时的新房供给又跟不上，很明显是一个需求大于供给的局面。

但是在珀斯的矿业和建筑业繁荣期过去之后，大部分工人和合同工有的回了老家，有的搬去了别的地方找工作，导致不少原本繁荣的住宅区人去楼空，空置率上升。当然，这里所说的住宅区不包括那些成熟富人区，这些地区去年的房价增长达到了7%。

说到这里，你可能会好奇，这些原本在珀斯工作的工人们都搬去哪里了呢？答案就是墨尔本。

墨尔本目前是全澳洲人口增长最快的城市，每年的人口净流入量超过10万人。根据澳洲统计局的数据显示，维多利亚州的海外移民数量也是每年都在增长，而这些海外移民大部分也把家安在了墨尔本。预计到2050年的时候，墨尔本的人口数量会超过悉尼，成为澳洲人口第一大城市。

所以，与其关心房价政策会怎么变化，不如多花一些时间分析一下区域人口增长和增长背后的原因，才能更准确地找出下一个投资趋势。