您好，葛会计，我是陈xx。我有一个税务上的问题不知可否请教您？

我是澳洲公民，在悉尼住了有十五年了，自己名下已经有三套投资物业，目前我自己住的房子几乎还清了。

上个月我在xxx那买了一套楼花，92万，2018年底交房。

我的三个投资房和自住房的对冲账号里都没什么钱，于是我又找到以前的broker，让他从我的自住房那里套出了10%，来付首付92,000刀。

因为每天看您的文章，我特意嘱咐他一定要再开一个贷款账户，专款专用嘛。目前楼花的印花税还没交。我想问问，这个新开的92,000刀的账户利息可否抵扣呢？……

您好，陈女士，

您的问题其实很常见，为了节约时间，今晚我就在【土澳思维】的微信公众号上跟读者们一起分享一下。

回答这个问题之前，我注意到，这92,000刀的首付款是另外套出来的钱，而不是从您现有贷款的对冲账户里出来的。这个信息很重要，因为如果钱是从您的对冲账户里出来的，我建议您读读我以前发表的一篇文章：【房产投资】房贷必备的对冲账户 Offset Account。

还有一点很关键，就是贷款是从2016年9月开始的，但投资楼花的成交要到2018年底。换句话说，您的租金租金收入至少需要再等27个月。

利息发生在租金之前的例子，在我以前的一篇文章里有涉及到：【分析】投资房维修的相关费用能不能抵扣？

您的事实跟这篇文章里提到的不太一样。但不管如何，我们还是先来复习一下：

澳洲所得税法1997第8-1章规定，只要开销不是用于资本和私自目的（利息通常不属于资本目的），而是在挣所得收入的过程中，就可以抵扣。

税务行政条例 TR 2004/4 指出，收入和支出不需要同时发生，为此，条例引用了一个很有名的1999年案例：斯蒂尔告税务局 Steele v. Deputy Commissioner of Taxation (1999) 197 CLR 459。在这个案子里，如果利息开销发生在收入所得之前，如果满足以下5个条件，就可以抵扣：

1. 利息不可以产生得太早，不可以是挣钱之前的试探；

2. 利息不可以有私用；

3. 利息的产生跟收入的时间间隔不可以太久。如何判断太久要看挣钱的行为本身，还要看利息和挣钱之间的联系；

4. 利息的产生是由于有挣钱目的的驱使；

5. 要有更快开始挣钱的目标。

我认为，第2、4和5点都较容易证明，但是第1和3点就比较模糊了。

在案例的事实上，有一个很大的区别，就是，当年斯蒂尔的房产是已经过户了的，而您目前的房产还有至少27个月才可以过户。

我们换一种思维来考虑。您已经有三套投资房了，加上这一套就是四套了。从客观的角度来看，您肯定是一个较为有经验的房产投资者，而您签合同买了这楼花，就有法律义务将这个楼花在建成后顺利过户，所以肯定不是“挣钱之前的试探”，因此，第1点是可以解释清楚的。

为了挣楼花的租金，您必须现在签合同，但签合同需要钱，您就向银行借，然后便有了利息的开销。虽然要等至少27个月才可以看到收入，但是您已经尽力了，建大楼是需要时间的。楼必须要建好后，才可以出租啊，因此，客观事实不是您想加快就可以加快的。

我认为，从产生利息开销直至收到房租，虽然相隔了27个月，但两者的联系是很明显的。没有贷款，哪来合同。没有合同，哪来租金？况且，这27个月的等待也不是您故意拖延的。

所以，我认为这笔92,000刀所产生的利息是可以抵扣的。

我建议您给我打一个电话，讨论后，如果我认为有必要，我们可以向税务局申请一个叫私家协议的东西（private ruling），以此来确保您的税务利益和降低您的税务风险。