开头我想先谈对“财富”这两个字的一点思考看法。

财富百度百科里注释是对人有价值的东西，近义词是家当、产业、财产等。那么财富是如何而来的？我觉得通过四个方面而来：1、创造，2、掠夺，3、交换（提前发现价值），4、继承。 

中国财富机制，几千年来做得最不好的是继承。每一次改朝换代，百姓颠沛流离，财富灰飞烟灭。很多时候是民不聊生，贫富两极极端分化导致王朝更替，大家（富人、穷人、普通人）最后都是受害者。在动乱的世道里，命都保不住要钱何用？明朝崇祯皇帝的丈人是最典型的例子。

一个不能传承财富的社会结构是所有人的噩梦。要保持社会的稳定，必须要构建出能保持社会财富阶层间流动的动态平衡体系。如果大家认同这点，那么就请再往下看。

前些日子，与几位朋友一起喝茶闲聊。聊起国家税务总局开始说要征收房产税，几位朋友都对征税很反感。认为房产税不可能降低房价，认为政府一天到晚就是想着征税。包括复旦大学谢百三教授也发公开文章反对开征房产税，网络上反对的声音很大。

那么征收房产税真的不应该吗？房产税对房价没有调控作用吗？美国不仅仅有房产税，还有遗产税，而股神巴菲特为什么还认为美国富人应该缴纳更多的税，巴菲特难道成为老糊涂了吗？

如此截然不同的意见，那么肯定有一方是是错的。

先说税。

所有的税制都具有调控分配的作用，也可以影响价格，也可以调控预期，调控需求，当然税负也可以部分或者完全转嫁。房产税的作用与税率还有其他税种配套情况也有密切的关系，否则温哥华对外国人开征15%特别购买税，温哥华的房价也不会应声下跌了，这说明对房产征税是有用的。

世界上各国房地产政策都不相同。整个国家的税制设置不同，房地产表现截然不同。全球比较典型的有香港模式、德国模式、新加坡模式、美国模式。

香港模式和德国模式可以说差异最大。

香港模式下导致目前的结果就是房价高高在上，大部分居民租住在小房子里，名义上是一个高收入地区，从住房这一项国民福利来看是极差的。资产集中在富人手中，中产阶级的财富被高房价所绑架，整个社会财富大部分都被房地产高价格所绑架，大部分人都不愿意房价下跌后资产缩水，整个社会陷入被绑架的命运。以前想过头上顶着自由经济体的帽子好像就可以了，一二十年前，中国没有改革开放，自由经济体的先发优势的确能带来很多利益，现在大陆越来越对外面开放，就怕其他国家不对大陆开放，那么香港的中转服务的功能就慢慢衰退了。而香港这一二十年又忽视了其他方面，比如贫富差距，新产业培育等等。

德国模式就是稳定房价模式。政府认为住房问题不是单纯的经济问题，更多的体现是社会民生问题。在房产税和遗产税的配套下，德国的房价很稳定，整个社会没有人去投机炒房。

新加坡是一个城邦，社会治理得非常好，政府保障的公屋各方面都考虑得很周到，面积与香港比都要大一倍以上，价格便宜。富人也可以买商品房，商品房比较贵。总的来说，新加坡是华人国家里面治理得最好的。同为四小龙的香港和新加坡这一二十年的表现高低立显。

美国模式是有房产税和遗产税的大框架，税率比德国要轻，同时又鼓励用信贷支持政策，还有美国政府通过直接的资金补贴、宽松的信贷政策等方式为中低收入家庭提供住房保障的政策等等，房价涨跌相比德国明显得多，世界各地的资金也都可以到美国投资房地产，显得更市场化。

有一点大家一定要注意到，香港和新加坡没有遗产税，德国和美国都有遗产税。这一点的差别可能就是为什么香港和新加坡的商品房房地产价格总体明显要高高在上的重要原因。

在遗产税和房产税两者共同存在的情况下，那么会使持有人有极大的使用成本，同时对房地产作为投资的成本大大增加，全社会对房地产作为投资标的的兴趣会理性化而非狂热，这样全社会对房地产价格的预期会理性，对房地产的需求也会理性化。经济学里有一个弹性系数的概念，比如同一时间正常情况是供需平衡情况下价格为P1,如果需求增加10%，如果说房地产的弹性系数是2，那么价格就会上涨20%。中国大陆没有房产税、遗产税的大框架，全社会把房地产用做投资保值投机升值的最大标的，而最近大陆很多二线城市的需求何止增加10%，由于投资投机需求在价格上涨的情况下形成正反馈，总需求快速瞬间急剧膨胀，那么价格唯有快速上升或翻倍。深圳、北京、上海、南京、合肥等地楼市高烧就这样形成了。

今天又看到了主流媒体发声说地方政府要对当地房地产调控负起责任的评论，也看到在海通证券首席经济学家李迅雷看来房价为什么暴涨，因为房地产市场是存在“隐形刚兑”的，最大的“隐形刚兑”来自政府部门对房地产行业的支持。看到这些消息，我们就会想。会不会政府又要玩越调控越涨的游戏了？为什么德国的地产价格基本稳定？为什么美国房地产价格没有一个月涨一两倍的？为什么谢百三教授他们要反对房产税，更不要说遗产税？中国大陆到底应该借鉴世界上哪种模式的房地产政策？什么情况下，行政调控房地产才会退出江湖？把这些问题基本想清楚，中国大陆房地产的乱象也就会慢慢消解了。

首先回答为什么会那么多人反对征税?

没人喜欢征税，人性大部分是贪婪自私的，不管你是教授还是富翁或者是那些唱高调的资产拥有者。出于本性，自然反对征税，大部分国人本性里还恨不得逃税漏税。很多大咖都是富人，他屁股所在的位置肯定决定了他的立场，网上那么多人反对不足为奇，不反对才是奇了怪了。当然，反对征税里面有一条理由，就是收了税没有公开透明，不知道用到哪里，这一条还是有一定道理的。

中国大陆到底应该采取何种房地产模式？

香港也好、新加坡也好，都是不到1000万人的城市，他们的实际情况与中国大陆是无法比的，他们的部分政策可以参考借鉴，但绝对不是大陆的样板。这次香港议员选举，港独派高票获得席位，可以说就是房地产绑架香港，香港失去了创新转型机会，年轻人看不到前途后不满思潮的结果。

上海金融与法律研究院研究员聂日明有一个名词，叫“香港化”。 何为香港化？直观看来，主要体现在三个层面：第一，房价高、物价高、生活成本高；第二，收入差距大、社会资本差距大、阶层流动难；第三，本地与外地居民冲突明显。同时，房价高也是其它所有问题的主因。这个词很可怕，香港化在香港还在继续进行中，香港经济上慢慢衰落，政治上陷入争吵，香港未来会变好吗?政治、经济、社会政策有可能开始变革，从而政治上不折腾，成为有创新活力的自由港演进吗？

大家心里都有一个答案：很难。否则聪明的李嘉诚就不会脚踩几只船不断把资本外移，在全球不同地域配置资产了。香港现在的闹腾的原因是不是可以说这一二十年不断量变积累的结果。经济好的时候，很多问题就会掩盖住，等到经济不景气，很多问题会显化。而且经济问题最终会变成政治问题。更何况香港是一个热衷于标榜言论自由的城市，经济问题会催生各种社会问题，社会问题最终会泛政治化。香港前几天又被评为最自由经济体，这顶帽子很漂亮，可惜不能解决发展问题。大家可以读读聂日明的文章：北京、上海都在渐渐“香港化”。里面也提到了香港经济并不自由的论点，这方面的论点这几年很多。

现在京沪深房价如此之疯狂，不就是向香港学地产政策、税制制度的结果？！如果中国大陆房地产政策也继续向香港看，会如何?14亿人不可能靠炒房子生活，我们需要从世界各地获得资源，然后附加劳动增值，卖给全世界，这样才能进行合理的财富循环。香港只是一个700万的城市，它通过玩自由港也能生活得还可以。中国大陆是肯定不行的，我们不可能像澳大利亚、沙特等国家从地下挖矿产就能生活了。炒房子的自嗨行为，会慢慢象香港一样，其他产业在高房价的挤压下不断的萎缩，创新创业会大面积受阻。

个人认为，中国大陆的样板更多要向美国、德国去借鉴，然后改进，制定出适合我们国情的政策。

要建立一套完整税制架构，房产税和遗产税必须要有。假如现在中国大陆已经有遗产税和房产税的大框架，那么民众对房地产的热情会大大降低，房地产投资更多的会回归居住要求和经济基本面的情况，社会资源也就会流向真正的创新领域。比如现在政府开始制定遗产税，税率可以低一点，比如20%，宣布十年后实施，同时开始实施房产税，这样一来民众的投机预期会大大消退，也就不用麻烦地方政府过一段时间就假惺惺出来调控一下了。

回到前面，那日闲聊的几位朋友中有不少是富裕阶层。他们一直在思考要不要移民到美国、澳大利亚或者加拿大去。他们一开始也很反感征税，觉得征税就是从他们口袋里抢钱。后来我告诉他们，所谓征税，你可以理解成保护费或者说是买路钱。你们如果移民到国外，财富也要被打折，要向移民国家交费或税，同时离开家园背井离乡，要发展需要克服种族的因素也是非常不容易的。

那还不如给自己国家交保护费——遗产税，因为你付给了穷人保护费，他们就不会过不下去，来打砸抢，这样等于给子孙后代付了保护费，可以安心在自己的国家发展。他们一听，觉得还真是此道理。

最后要强调一点：实施房产税与遗产税的同时，要切实实施官员财产公示制度和财政透明制度加以配合。这样的制度框架建立起来，可以为社会财富阶层间流动打通经脉，社会各阶层的财富能动态平衡，或许能避免中华民族经常改朝换代带来的财富灰飞烟灭的历史，开万世之太平打下一点基础。

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