答应主编大悟要写一个新的房产专栏已经有一段时间了。不过作为一名澳房大全的资深读者和脑残粉，我一直沉浸于阅读这个公号内的专栏文章，而对提笔亲自来开自己的专栏感到有些“诚惶诚恐”。

而究其原因，最重要的一点就是我认为澳房大全的文章，的确是我看到过的所有公众号平台上关于澳洲房产最客观、公正、不浮夸、不标题党的平台，而这一点在如今的自媒体时代是非常难得的。

如今随便在网上找一些关于澳洲房产的平台，要么是中介公司的官网，发出的文章千篇一律地唱多房地产，要么是一些大众媒体平台，一会唱多房产（点进去一看，发现最后是个楼盘推荐），一会鼓吹楼市六周后就要崩盘（纯属没事儿弄个大新闻）。

总而言之，关于房地产市场的新闻永远不缺量，但有质量，有深度的文章却出奇的紧缺。这我想也是澳房大全能够吸引一大批忠实读者的重要原因吧。

Cross Collateralized Structure

简而言之，Cross Collateralized结构是指同一个贷款名下拥有多套房产贷款的一种贷款结构。

当金融机构审核贷款人资格及还款能力时，将“牵一发而动全身”，考虑贷款内所有房产的相关信息。

举个例子：

假设你有一套价值$800,000的自住房，贷款余额$400,000；

你考虑买入一套$500,000的投资房，加印花税后投资总额$530,000；

因为你的自住房里有Equity，因此理论上投资房你可以100%通过银行借贷，将两套房产共同组合后，你的资产组合变成了：

总资产$1,300,000，总贷款$930,000，总贷款比例为71%，大部分银行认为可以接受。

（怎么样，看上去是不是个不错的Deal？自己一分钱不出就搞了第二套房！）

Standalone Structure

顾名思义，Standalone Structure是指每一个贷款名下只有一套投资房，如贷款人在同一贷款机构拥有多套投资房贷款，那就将每个贷款分开独立设置一个贷款比例。

再举个例子：

同样的，假设你有一套价值$800,000的自住房，贷款余额$400,000；

你考虑买入一套$500,000的投资房，加印花税后投资总额$530,000；

不过此时，你要做的第一步是将自己的自住房做一个top up，取出$130,000的cash out（增贷），完成之后，你的自住房结构如下：

贷款1余额：$400,000
贷款2余额：$130,000
房产价值：$800，000
总LVR：

（400,000+130,000）/ 800,000=66%

将$130,000增贷资金作为投资房的首付及印花税支付，成立投资房贷款结构：

贷款总额：$400,000
首付额度：$100,000 （来自自住房增贷）
房产价值：$500,000
总LVR：$400,000 /$500,000=80%

（很明显，Standalone结构要复杂一些，操作起来要请broker多做几步，但结构会更清晰明了）

说了半天，那我应该选择哪种贷款结构？

先把结论记住：如果可以的话，Always，Always选择Standalone结构！

理由有以下几点：

1. Cross Collateralized结构看似简单，但实际上是一种不适宜多套房投资者的一种贷款结构，其牵一发而动全身的特性有时会伤害到投资者的利益。

比如，很多人会把自己的自住房贷款与投资房贷款进行捆绑，如果万一投资人自身还款能力发生重大变化，那金融机构有权将整个贷款组合包内的价值最大的房产首先进行拍卖！（别想了，通常就是你的自住房）

2. 如果投资者需要top up或refinance投资组合内的某套房产时，金融机构将对整个贷款包下的所有房产进行重新估价，若名下其他房产不幸没有增值，或许将影响到您的top up结果。

3. 在cross结构下，当你想要出售名下某套投资房时，银行也会对整个贷款组合中的所有房产进行估价。

如果在出售该房产后整体LVR超过您的还款能力时，银行会要求您补上相应的Equity，或者会阻止你出售该房产…(是的，银行就是劫贫济富的)