当非美国居民出售其在美国的房产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10％扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时，任何退税（若有）都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换，则可以避免此操作。

外国买家必须考虑规避美国遗产税

如果外国买家死亡，其遗产将被美国政府征收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下，再将LLC归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。

在这种情况下，由于房产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您，公司资本收益税的税率是35％，而个人是15％。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处，即股东可以出售其股份，最终重新持有房产，而无需引致资本收益（或美国规定的其他应税事件）。

在任何情况下，都建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产，由此买方的责任将仅限于该资产本身的价值（LLC不会持有任何其他房产或资产）。然后，买家可再创建一家外国公司，由其拥有LLC，从而进一步保护外国买家，使其免缴房产税。

如果外国买家不希望开设LLC和外国公司（或许因为房产投资较小），也可以选择另一种方式，即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下，一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但在其死亡后，其继承人仍可获得等额收益。

来源：美国资讯网