文 / 芭比

虽然自去年中开始，房价将会下跌的说法不绝于耳，甚至有所谓的海外专家预测澳洲房价会急跌百分之50，但除了轻微的调整外，并没有出现预期中的跌市。悉尼和墨尔本最近几个周末的拍卖更创下极高的清出率，于是有人指房市再次步入另一个景气期。

利率降至历史新低房市回复火热

面对房价高企不下，政府收紧借贷政策，特别针对投资物业，希望令市场降温。在各大银行和贷款机构配合下，措施推出初期的确令部份投资者却步，市场的投资活动随之减少，房屋拍卖市场也非常淡静，不如以往的热闹。不过，储备银行不断调低利率，今年8月更把官方利率降至百分之1.5的历史新低，令投资活动再度活跃，房市回复火热的气氛。

根据CoreLogic的房价指数， 9月刚过一半，悉尼的按季房价增长是百分之5.3，较8月底上升百分之3.9，墨尔本的季度升幅为百分之5.1，上升百分之3.4。

布里斯班、阿德莱得和珀斯有改善，昆州和南澳的首都城市回升，而珀斯的跌势也稍缓。

政府对付高房价的策略是增建房屋

除了收紧借贷，政府对付高房价的策略是增建房屋。总理谭保曾指缺乏可负担的房屋是因为供应不足，所以需要增建房屋。新州财长Gladys Berejiklian也在不同的场合多次表示，解决可负担房屋问题的最有效方法是增加供应。

供求定律是最基本的经济原则: 当供应上升，价格便会下跌，反之亦然。不过，事实却并非如此简单。虽然过去五年房屋供应增加，大悉尼地区的房价仍继续上升。根据新州规划部和新州房屋署的数字，虽然已落成的新房增加百分之85，房价自2011年已上升百分之40。

房屋和其他商品不同

悉尼大学的Phibbs教授认为房屋和其他商品不同，房屋买卖不能和一般的商品，例如香蕉的销售混为一谈。大家可能还记得2011年澳洲北领地受飓风吹袭，超过75%的澳洲香蕉园被毁，需要一年的时间才能恢复全面生产。在缺乏供应下，香蕉的价格曾创下每公斤达十多澳元的纪录，是平时价格的5倍。其后供应增加，香蕉的售价才回落到正常的水平。当时香蕉供应不足导致价格上升，没有出现消费者抢购的情况，因为他们可以减少购买香蕉，转而购买其他的水果，例如苹果或者橙子。不过，房屋和香蕉不同的地方是: 价格上升会鼓励买家进入市场，因为持有资产可能会有增值的机会。

房价才是决定房屋供应量的主要因素

此外，有专家认为当供应量的增幅愈高，房价的上升速度反而愈快。其实并非供应量影响房价，而是房价影响供应量，房价才是决定房屋供应量的主要因素。当房价在上升周期，开发商预期开发项目可以获取利润，定必增建房屋，而买家或投资者都相信“追涨不追跌，宁买当头起，莫买当头跌”这个投资策略，就算房价高企，很多人都会担心升势不止，恐怕如果再不立即入市，日后升至天价，就更无力负担，所以反而会吸引更多的买家。相反当房价预期下跌，房屋供应量也会自然减少。

新房供应只占房市的百分之2

再者，其实从来没有证据显示只要房屋供应充足，房价便会下跌。一般人对房市供求只集中在全新物业的供应量，这看法并不全面。新房供应只占房市的百分之2，二手房才是市场的大部分。如果真的要增加供应，必需鼓励更多人换房，例如在审批房贷时提供较低的门槛。当住在较小和价格较低房屋的人为了改善生活，购入较大的房屋后，便会令到二手市场的平价物业供应增加，首置者便能进入市场。如果市场上的二手物业流通量上升，或许房价升势可望稍缓。

房价高企的问题并非单单增加供应便可解决，现时的主要因素是借贷成本下降，令买房投资有利可图，所以才令房市火热，政府的单一房屋策略恐怕成效不大。