本文转自：郑州楼市

毫无疑问，中国正处于历史上最大规模的留学浪潮中，已成为世界上第一大留学生输出国。随着中国经济和社会的发展，出国留学已经不再像以前一样遥不可及，从只有少数精英阶层才能享有的机会，逐渐成为普通民众的选择，越来越多的中国学生有机会走出国门。

留学生的增加，得益于海外国家招生规模增加。

表一：世界主要国家高等教育招生增长（数据来源：第一太平戴维斯） ↓↓↓

表二：规模最大的6个国际学生流向（数据来源：第一太平戴维斯） ↓↓↓

从以上两表对比看出：

1、表中统计澳大利亚、法国、德国、荷兰、西班牙、英国、美国等主要西方国家的高等教育招生规模增长趋势。

2、从2006-2014年，澳大利亚从增长速度和规模上都远超其他国家，增幅达到33%。

3、德国从2011-12年起招生规模开始直线上升，至2014年增长32%。

4、英国、美国两大留学意向大国招生规模增长较平缓，7年时间内只增长了17%-20%。

5、在国际学生规模最大的六大流向中，中国留学生占了四个位置，美国、日本、澳大利亚和英国是最主要的流向，其中留学美国规模最大，每年可达21万人。

就在中国资本和中国大妈在国外扫货的同时，中国留学生也逐渐“占领”国际留学生的主要市场。据教育部的数据显示，2014年度中国出国留学人员总数达45.98万人，较2013年增长了11.09%。

从上表可看出美国、英国依然是全球留学生最多的国家，中国则位居第10位。但中国留学生在美国、英国、德国、澳大利亚、加拿大、日本等6个国家的国际学生中却高居第一位，各大校园中华人面孔越来越多。

而受益于中国经济高速发展，留学生的预算费用也在逐年提升。其中，计划出国读高中和本科的留学预算偏高，尤其是高中已经超过50万以上；计划出国读硕士和博士的留学预算相对偏低，平均水平在50万以下。若再算上有意向以房养学的家庭，预算则要再大跨步上升。

全球留学生数量的不断增长，也推动了全球投资兴建学生公寓的大幅增长（主要针对机构投资者来说）。这在二十年前还算是非常边缘的投资，但是随着学生规模的扩大，其稳定的投资收益率和安全可靠性吸引了越来越多的投资公司。

全球学生公寓投资（成交额超过750万美元的项目投资）（数据来源：第一太平戴维斯） ↓↓↓

1、从上表可看出，2014年之前，美国投资额一直处在第一的位置，即使是在2009年金融危机爆发时。

2、英国学生总量为230万人，还不到美国学生总量的1/9，但2014年下半年开始英国学生公寓投资额首次超过美国。2015年前三季度，英国学生公寓的投资额65亿美元，远超过美国同期的30亿美元，而此时三者相加总额超过了1000亿美元，市场体量庞大。

另外，由于能提供英语环境和高质量的生活环境，澳洲成为另一个新兴市场。投资者大多集中在悉尼、墨尔本、布里斯班等几个主要城市，去年的投资额也创下了新高。

学生公寓的大规模增长，也为投资打下良好的基础。以较高的租售比、租金的稳定收入来讲，都能获得稳定的投资收益率。

各国学生住房投资收益对比 （数据来源：第一太平戴维斯）↓↓↓

从上表可明显看出，学生公寓的年租金收益率明显高于10年期国债，澳大利亚则以7%的收益高居榜首，其他几个主要国家也都在5%以上。

虽然收益率相对中国房地产市场来讲很低，但是国外环境和市场都比较稳定，这也是吸引中国父母出国买房的原因之一。

在国外购买学区房一是为了孩子自住，二是可以出租升值。

针对自住购房，无外乎考虑以下几个因素：

1、安全因素。出于对国外治安水平的担忧，尤其是近年来大学校园枪击事件增多，自住购房能提高安全水平。

2、交通因素。离学校近，几乎是必要的条件，缩短交通距离，也就节省交通成本。

3、良好的居住环境。自住购房的环境肯定要比大学生公寓要好，但是学习氛围稍差些。

4、房子升值。这是以房养学的根本，才能保障这项投资不会落空，因此地段也是重要的决定性因素。

而针对不自住转而出租的投资，则要灵活许多，甚至不用考虑在学区购买，到市中心的优质地段置业反而会得到更高的收益率和升值空间。

我们以纽约大学、墨尔本大学为例，以其留学总花费和投资购房收益对比，看“以房养学”是否值得投资。

先了解下全球主要城市的国际学生（大学）每月的生活、住房和学费（数据来源：第一太平戴维斯） ↓↓↓

注：

1、该表格统计的前提为22个主要城市的国际学生取得科学学位和住在专门建造的学生宿舍的每月花费，单位为美元。

2、在22个城市中，学生的生活开销均在1000美元/月以下，大多数在500-800美元/月左右。

3、住房花费上，纽约、悉尼、伦敦和马德里明显较高，这些学生宿舍都在市中心位置，因此费用也较贵。而芝加哥、多伦多、阿姆斯特丹、新加坡、东京和北京上海则明显要低于平均水平。

4、在学费的比较上，美国大学的学费最高，占整体花费比例也最高，纽约、波士顿、芝加哥和旧金山等地的学费都在3000美元/月（合人民币2万元）左右，一年的学费在4万美元（合人民币26万元）左右。

5、德国的两个城市慕尼黑和柏林的整体花费都很低，尤其是学费，这或许成为表一中德国招生规模大幅增长的原因之一。

6、波士顿、纽约、旧金山是总花费最高的城市，全年均超过了60000美元（合人民币39万元），学费就占了2/3。柏林的全年花费则在12000美元（合人民币7.8万元）左右，甚至比上海还低。

学校概况：

纽约大学位置 ↓↓↓

纽约大学(New York University)简称NYU，成立于1831年，是全美规模最大的一所私立研究型大学，主校区位于纽约市曼哈顿的格林威治村。

纽约大学在校人数为 2万4985人，2014-2015年的录取率为35.5%。纽约大学国际学生达到1万3178人，居全美大学之冠，中国留学生人数在2013-2014学年达到4231人。

纽约大学2014-2015学年学费预估为4万7750美元，加上住宿、书本费、交通费等，一年预估费用超过7万美元。

根据地产经纪们推荐和留学生随机采访，最受纽约大学中国留学生青睐的社区包括格林威治村(Greenwich Village)和联合广场(Union Square)、切尔西(Chelsea)和布鲁克林的威廉斯堡(Williamsburg)。

格林威治村和联合广场离学校近，两个社区发展快，热闹非凡，但是这些地区价位较高，而下西城的切尔西比较欧化，特色餐馆、咖啡馆、商店比比皆是，画廊云集，也是中国留学生的上选之地。

来对比下房价和租金(数据来源：Miller Samuel) ↓↓↓

从对比中可看出：

1、离学校越近的公寓越受欢迎，但价格也相对较高（上图均为平均价格）。

2、按5月9日美元兑人民币汇率6.5025，1平方米=10.7639104平方英尺(sq.ft)计算，三地的房价和租金换算为人民币元/平米如下：

 

地区/房型	一室公寓	两卧公寓
切尔西	房价：11.5万元/平米 租金：4177.6元/平米	房价：14.1万元/平米 租金3910.2元/平米
格林威治村	房价：13.6万元/平米 租金：4101.3元/平米	房价：12.8万元/平米 租金：3876.6元/平米
威廉斯堡	房价：7.2万元/平米 租金：3824.1元/平米	房价：8.1万元/平米 租金：3205.3元/平米

 

3、从投资买家最重要的考量因素之一租金回报看，这三个地区中威廉斯堡一卧公寓最适合以房养学的投资买家，年租金回报达到5.3%，其次为该地区的两卧公寓，年租金回报达到3.9% ，排在第三的是切尔西的一卧公寓，年租金回报率为 3.6%。

4、举个栗子：

老赵把儿子送到了纽约大学读本科四年，在格林威治购买了一套一室的46平米小单间，房价总值42.5万美元（合人民币276万元），每月需缴纳的物业费和房产税共1155美元（合人民币7507元），周边类似住宅月租金约2800美元（合人民币1.8万元）。纽约地区房产年升值幅度约7%。

 

那么，如果房子自住的话，老赵在这四年里需要为儿子支出的费用为：（学费+生活费+交通费+其他）*4≈24万美元

 

这四年房子的升值为42.5万美元*7%*4-1155*12*4=6.4万美元，因此房子持有四年肯定是亏损的，至少需要15年才能赶上学费等支出，适合长线投资。

 

如果房子出租的话，老赵在这四年里需要为儿子支出32.6万美元，而房子的升值和租金共14.3万元，再持有几年即可实现收益。

无论是买房移民还是留学，澳大利亚近年来受到中国人的大力追捧。2015年在澳大利亚留学的国际学生达到49万8155人，其中中国学生占所有国际学生人数的27.3%，约有13万6000人，为最大的国际学生群体。

中国留学生分布最集中的地区为澳洲东南部的新南威尔斯州和维多利亚州，约八成的中国留学生注册就读于这两个州。位于维多利亚州的墨尔本大学是吸引中国留学生最多的大学之一。

大学概况：

墨尔本大学(The University of Melbourne，简称UM)座落在有“澳大利亚文化之都”之称的墨尔本市的市中心， 占地22.5公顷，校园里随处可见美丽的花园和古老的建筑。墨尔本大学建校于1853年，被公认为澳洲最卓越的研究性学府之一，也是全澳第二所历史最悠久的大学。

 

墨尔本大学是八校集团（由澳洲最好的八所高校组成，也被称为澳洲的常春藤盟校）的顶尖成员，目前在读学生超过4.2万名，其中中国留学生近6800人。

 

墨尔本大学普通本科学费每年约为6256澳元到1万440澳元，国际学生每年学费约为2万6000澳元到4万8000澳元。

多方面数据显示，墨尔本大学周边最受中国学生和家长青睐的房产投资区域包括墨尔本市中心商业区(CBD)、格林威福利(Glen Waverley)和巴利(Balwyn)—博士山(Box Hill)—唐卡斯特(Doncaster)所构成的三角地带。↓↓↓

墨尔本华人购房热点地区房价涨势图（数据来源：realestate.com.au）↓↓↓

相比人口更加密集的悉尼，墨尔本市郊的房价仍算合理。但随着华人买家涌入，上述三大地区近几年房价都出现大幅度增长。其中：

1、墨尔本市中心去年公寓楼中位价为45万澳元，五年前增长仅为8.4%，年均复合增长率为1.6%。

2、而近郊的几个区中，平均房价最高的为博士山，但增幅最快的是Glen Waverly, 格莱威福利。格莱威福利2015年房价中位值为128.3万澳元，比五年前增长73.4%，年均复合增长率为11.6%。

3、博士山去年房价中位值为138万澳元，比五年前增长66.3%，年均复合增长率为10.7%。

4、巴利去年房价中位值为220万澳元，比五年前增长46.7%，年均复合增长率为8.0%。

5、唐卡斯特去年房价中位值为124.05万澳元，比五年前增长59.0%，年均复合增长率为9.7%。

对于投资买家而言，比房价更重要的可能是租金回报率。在墨尔本市中心，公寓出租收益率较高，为5.4%。而其他华人买家青睐的社区，由于独户房屋价位偏高，出租收益明显低于同一地区的公寓。

例如，格莱威福利独户房屋出租收益为1.9%，而公寓单元出租收益为2.8%。去年该地区公寓中位价为83万澳元。巴利、博士山、唐卡斯特地区独户房屋出租收益分别为1.4%、1.7%和2.0%，相比之下，公寓出租收益分别为2.6%、3.8%和3.7%。