本文来源：移居美国指南

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在美国买房出租房都有各种税务优惠，当然这不是说不要缴税。所以如何善用策略，尽可能少交税呢？

自住两年升值部分不用交税

对于自有住宅而言，税法规定:在卖房时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，房屋升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。所以如果你打算在当地至少住5年，这5年中有2年是自住，不出租，那一般情况下是买房合算，因为考虑到卖房时的升值部分不用交税。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后房子根本没涨，那就不符合投资的意义了。

出租房几条途径省税

那如果这五年里自住两年，其他时候出租了呢？卖房时，主要自住宅增值免税，大约每两年可以享受一次。基本原则是：从出售那天起往回算五年，如果只是纳税人一人持有，两人自住两年以上，可享受单身25万，夫妇合报50万美元的免税额。如果房子是出租房和自住宅交替使用，从2009年起，免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了自住外，如果出租房产，以房养房。房地产的出租亏损也能抵税。

另外，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS）网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

出租房折旧冲回越早越好

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回（deprecation recapture)。

专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前湾区一所二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。

换房考虑“1031”延税

“1031”是美国税法中的第1031款, 英文全称是“Internal Revenue Code Section 1031”，又叫做“Starker Exchange”。Starker是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain)。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司, 随后美国国会立法, 就是“1031”。

所以，根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)。

具体做法是: 投资人将旧房子一旦卖掉, 要在45天之内找到另一处房子, 要签好买房合同 (也可同时找多处房), 然后在 180天之内要过户。卖房的钱, 投资人不能动用, 应放在一个中间人那里, 称做“Qualified Intermediary”, 在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去, 这第二个房子与第一个房子应属于“同类型”房子(Like Kind)。

国税局在2000年的时候对45天的要求做了修改, 允许投资人在没有卖掉第一个房子时，就先找好第二个房子。这个改动给予了投资人极大的方便。

“1031”只能用以为投资物业中所赚得的获利所得，把价款投入购买另一物业继续投资，得以为获利所得延缓缴税，直至有朝一日，纳税人终于决定退出投资市场，不再把卖掉物业的价款购买另一物业，选择届时为过往所累积获利缴清税债。 

跟自住房有关的“121”给予主要自用住宅屋主高达50万免获利所得的税务优惠，条件是卖屋前5年至少有2年以上时间屋主必须入住自用。 

那么，如果把经由“1031”方式买下的房子用来出租一段时间后，才入住2年再出售，既符合“1031”又符合“121”，同时得到两种不同税法的独特优惠，是否达到永远不必缴利得税的作用呢？

当然没有那么好了，自从2008年住房及经济复苏法案（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通过以后，“121”已再次经过修订，主要是针对以上所提出的问题。 此前，如此运作确实能够达到永远不缴利得税的功效，但“121”2008年被修订以后，这个漏洞已被堵住。 

现下的税法是，即便屋主能满足121各个条件，若房子曾经用来出租，那么，售房时的增值部分就必须按出租及自住两者的使用时间与总持有时间的比例来计算，比如屋主买下房子10年后卖出，前面6年用来出租，最后4年用来自住，60% 的增值必须缴税，40%则合格免税。

如果房子非经由1031交换方式买下，而买成后即作为出租屋，屋主只需在准备卖屋的前5年内，入住24个月以上再上市出售，就可利用25万（单身）或50万（夫妻）的121税法下的免税优惠， 但只能够享用部份的免税额，因为此前，该物业曾经作投资用，屋主能够使用的免税额是取决于房子作为自住屋用途时间的长短，原则上自住的时间越长，比例上所能享用的免税额越高。

当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。专家提醒，1031是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的屋主必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。

用谁的名义投资也有窍门

如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费,地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。

如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。当然，里面窍门很多，找专业人士协助可以免除不少烦恼。

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