【土澳思维】的朋友们，
大家都知道我在澳洲有不少的地产导师。如果非要排个序，我可以很肯定地说迈克尔稳居前三名：
在澳洲，迈克尔是一个非常资深的房产投资人，他出版的书籍和撰写的文章不计其数，还有一个已经成立了几十年的地产投资咨询公司（Metropole Property），绝对是个牛人。
几天前，他发表了一篇文章：何为澳洲“投资级”的房产？文章短小精炼，值得一读。但是，我也并非100%同意迈老师的观点，下次再见面的时候，肯定要跟他探讨一下。
今天我们就来聊聊他的观点和我的一些不同见解。
迈老师认为任何高质量的投资（包括房产投资）需要有以下6点特质：
强大且稳定的资本增值
稳定的现金流
良好的流动性（包括卖出或抵押来获得资金）
容易管理
抵御通货膨胀
好的税务优惠和利益
他认为房产投资者的赚钱方式有4种：
资产增值
租金回报
加速或强迫增长（比如装修和地产开发）
税务优惠（比如负扣税和资产折旧）
对于第4点的负扣税，我是持有保留意见的。在我们会计看来，与其说是赚钱，不如说是减少损失。原理很简单，如果您能享受负扣税政策，就证明您投资的总体回报率是负值。我经常强调负扣税不可以作为投资的唯一理由。我建议大家读一读这篇文章：【真的】负扣税≠赔钱，没骗你。。。文章从另一个角度给您解释了负扣税。
迈老师认为资产增值是最重要的。当然了，有不少人却始终认为租金回报才是最重要的。
他说，虽然现金流是房产投资的最终目的，但这不等于租金回报是最重要的。因为房产投资需要经过3个阶段：
积累阶段：通过杠杆、时间、装修、开发来不断地加速资产净值；
过渡阶段：当资产净值达到一个规模，就可以开始考虑卖掉一些资产来降低贷款比例；
现金阶段：长期积累的资产开始有稳定的正现金流回报。
积累阶段非常关键，迈老师告诉了我们什么才是“投资级”的物业，您需要考虑5大点：
购买具有自住房属性的物业，一个地区自住房越多，房价的波动会越小，增值潜力会越大；
购买低于内在价值（intrinsic value）的物业，尽量避免买楼花，因为楼花都很贵；
研究历史，在有长期性资产增值的地区购买物业，通常来说，这些地区离大城市的中心较近。人们有更高的工资收入，为了能享受便利的生活方式，更愿意出高价购买房产；
购买有独特属性的物业，因为这样的物业会更加稀缺。比如有保安系统、有景、临水、街道整洁、安静、离购物中心、交通枢纽和学校较近。我再加一句，对于中国人来说，风水也很重要哦。
购买有潜在增值空间的物业，如可以分地、重新开发、装修等等。
以上除了第2点以外，我都是全票赞成的。以下是我的分析，仅供参考。
我以前写过一篇文章：【土澳房产】站在风口上，跟着房价一起飞。。。
文章里提到过悉尼的“加密”是大势所趋，不可逆转。一味地避免投资楼花不一定是正确的。以下是我对楼花独特优点的总结：
最大限度地利用了时间杠杆，假设房市的稳定增长（尤其在悉尼），用最少的首付，可以达到增值最大化；
由于是新房，在租客面前更加有竞争力，谁都想住新房，哪怕需要多交一些房租；
由于是新房，维护成本通常会比二手房低；
由于是新房且家具都是新的，每年的非现金资产折旧额度通常会远高于二手房，使得税务利益最大化；
只有新房，才可以享受政府的首次置业津贴；
楼花选择户型的自由度更大，可以选有景的、高层的、朝向佳的物业等等。
总体来说，迈老师的这篇文章还是应该手动点赞的。读者们看完后，需要有自己的思考和总结。
