故事发生在一年前，故事的男女主人公---王先生与田小姐是一对80后的couple。

和大多数第一次进入地产投资市场的客户一样，在自住房成交2年后，他们开始考虑再购买一套投资房。

经过了4个月的筛选，终于锁定了在位于悉尼南区的Kogarah一套8年新的公寓。

Kogarah区域独立屋市场宏观数据如下：

Kogarah区域公寓市场宏观数据如下：

两人为了买这套投资房下足功夫，区域的数据、交通、学校、就业、医疗等等因素都考虑得非常周全。

然而万万没想到的是，风险没有出现在外部因素中，而是出现在房子本身的内因。

早在定房三个月前，王先生就已经在联邦银行做好了贷款预批。当锁定好这套房子的时候，为了避免与其他买家竞争，他和卖方agent签署了66w 条款，也就是不需要冷静期，直接下10%的定金交换合同。

当进入合同阶段后，把交换后的合同发给银行进行转全批的过程中，联邦银行拒绝向两人提供贷款，原因是抵押物存在质量问题，银行不接受此抵押物进行抵押。

因为客户10%的定金已经付过了，根本不可能退出合同，最后选择了另一家银行ANZ，利用了90万以下二手房免估价条款有惊无险的成交了。

一年之后草草的把这套投资房卖了出去，除去费用，基本就是白忙活了一场。

通过这个投资案例总结了以下几点：

1.在选择公寓的时候一定要考虑质量因素。

因为银行就像“当铺”一样，他们除了对客户贷款偿还能力进行考核的同时也会对抵押物本身进行考核。如果抵押物存在质量问题或者法律纠纷或者风险系数过高，那么银行会拒绝客户的贷款申请。

选择新房的时候尽量对建筑商的历史背景做些调查，看看以往成交的房屋质量如何；

对于二手房，客户可以通过strata report 进行房屋细节查询，这个案例中王先生就是没有做strata report差点在成交中出现重大差错。

2.在购买二手房的时候，尽量向卖家争取5天的冷静期。

在冷静期中，客人可以做strata report, 等待银行的最终估价结果，如果结果不好，客人可以在冷静期内退出合同，最大的损失也就是几千澳币的小定金，所以客人要充分的争取自己的权益。

3.便宜没好货，好货不便宜。

在地产市场中客户有可能淘到性价比不错的产品，但是对于远远低于同一区域的价位物业时，一定要格外小心，仔细地检查，及时和自己律师仔细沟通合同的细节。

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