【政策】最后的避税天堂,思客置业微信公众号文章

我们公司最近接到了很多关于自我管理养老金（Self Managed Super Fund）投资房地产的咨询，因此我就大家所关心的问题在此进行解答，帮助大家了解怎样通过自我管理养老金来投资地产，通过合理避税取得最佳的投资收益。

1. 用自我管理养老金投资，资金需要多少？

首期资金，一般是房价的30%加印花税。有的银行可以贷款至80%，但大部分是70%，保守来说，我们需要30%的首付。以一个40万的房子为例，您需要首付12万加印花税。一般期房（off the plan）印花税较低，所以用养老金投资期房的比较多，只需比12万略多即可解决，如果买二手房，那么可能需要14万的资金，因为印花税2万。

2. 我的养老金不够怎么办？

许多人说自己的养老金账户不够，有什么办法可以解决？现在夫妻双方都工作的很多，两个人加起来就容易多了，每人只需5-6万。如果还不够，您可以与两位亲戚好友一起设立自我管理养老金。因为自我管理养老金最多可以允许四个人一起建立。

3. 澳洲增值税（Capital Gain Tax）的来历和算法？

澳大利亚从1985年9月20日起执行收增值税的，在这之前购买的房子，卖出后是不用缴纳增值税的。我们华人大多是在这之后来到澳大利亚，所以已经错过了这次机会。那么增值税应该怎么交？如果您持有的房子时间超过一年，50%的增值部分是不用交税的，剩下的50%作为当年收入，会与您的其它收入加在一起计算。举例来说，您今年的收入是澳洲平均工资$57,000,您买房子赚了$30万。根据增值税的算法，一半不用交税，另一半算作收入，即$15万。这$15万加上工资收入$5.7万，那么您今年的收入就是20.7万。其中超过18万的部分税率为45%，超过8万的税率为37%，超过3.7万的部分是30%。这样算来，您应缴纳的税费是$66,700,比平时多交了$56,050($66,700-$10,650)。

4. 如何用自我管理养老金来合理避税？

那么这$56,050元的税务有办法免掉吗？这个“避税天堂”就是利用自我管理养老金来购买房产。这“避税天堂”能够合理避去多少税？不只是刚才说的5.6万增值税，还有房租收入。如果当初您不是用养老金来投资房地产的，那么当你卖掉房产时，您会交很多的税。增值越多，税务越高。想象一下，45%的个人所得税，是不是高的可怕？

但是您是否知道，如果用养老金来投资房地产，那么当您以后卖掉房产时，您可能被免去房子的增值税（Capital Gain Tax）。这可不是一笔小数目，可能会有几万甚至几十万的税务节约。当然，这还取决于您房子的增值情况，以及您买房时是否已经退休的条件。不过，即便您没有退休，用养老金投资依然好于普通投资。因为它的税率是15%，而不是个人所得税的32.5%，37%或甚至45%。

5. 自我管理养老金与基金公司管理的养老金哪个好？

一般来讲，基金公司管理的养老金，不管他们能否为您赚钱，都要收费。有几年基金公司管理的养老金都亏本，但他们收取的费用一分不少。澳大利亚基金公司管理费是世界上最贵的。再看看业绩，业绩好的通常是基金公司自己员工的基金。如果您不在这些基金公司工作，您是否应该考虑其它办法呢？如果您喜欢股票，自我管理养老金会比只顾着收费的基金好，当然还有税务方面的优势。股票不是我们所关注的，我们只关心自我管理养老金的房地产投资，因为房地产投资的回报更好

6. 以后政策变化怎么办？

我们之前说过，增值税是1985年开始执行的。在此之前（1985年9月20日）购买的房子没有增值税。按照惯例，应该很容易推断出来以后的政策。所以做事是越早越好。

7. 为什么政府给我们这个最后的避税晚餐？税收不是对政府多多益善吗？

政府更关心的是退休后公民的养老问题。如果养老出现问题，会造成社会的不稳定。一旦大家都有资金养老，那么政府的压力就小多了。这就是为什么我们有了这个最后的避税晚餐。

8. 建立自我养老金，什么地方要当心？

第一个是负减稅（Negative Gearing），就是资产带来的负收入，即收入少于支出的缺口。在用自我管理养老金投资时一定要小心。您的每个月的Contribution（投入养老金的钱），要大于缺口。公寓的优势在这方面就显现出来了。公寓的租金回报高，您的缺口就小。许多华人喜欢买带大块土地的房子，租金的回报率就低了，这需要您每月有很高的养老金收入，因为您的缺口很大。

第二个是遵守澳大利亚法律和按政府政策办事。不但建立的过程要符合政策，而且您的每笔支出都要符合自我管理养老金的规定。合法地充分利用政府的政策来合理避税。

9. 建立自我管理养老金难不难？

建立自我管理养老金听上去很难，但是只要是找到合适的会计师和金融策划师（Financial Planner），具体的工作都会由他们来操作，主要包括两点：

首先，建立自我管理养老基金（Super Trust）。

其次，建立Bare Trust（或Custodian Trust）。

Bare Trust 主要作用是用于银行贷款。如果你不贷款，那么就不需要Bare Trust，只需要建立养老基金就可以了。