【独家干货首次公开不看后悔】PIA创始人汪樾第四讲有感：时间与时机,土澳思维微信公众号文章

版权郑重声明：本文涉及PIA创始人汪樾先生多年来独创并且不断总结完善的PIA投资置业理念之精华部分，文章所有内容版权归PIA所有，严禁抄袭，违者必究。【土澳思维】已将本文设置为“原创”，我们将毫不留情地对微信上任何形式的抄袭行为向腾讯公众号的相关管理部门申诉到底。

本文共3,572字，阅读时间约7分钟，文末有彩蛋

【土澳思维】的朋友们，

其实这篇文章昨晚就已经发布了，可是发布后我突然发现标题里竟然有一个错别字，实在是太大意了。由于微信公众号的文章一经发布便无法更改，所以我果断地决定把昨晚的文章推送给删掉了。

不过，好事多磨嘛。今天，我有幸与汪樾先生（英文名：Justin）进行了一次30分钟的深入交谈。通过这次谈话，我对他的PIA置业理念和PIA这个平台有了更深层次的了解。同时，我还跟不穿西装的Justin合了影，非常的难得哦。

上周六晚上，我来到了华人地产投资同盟（PIA）在悉尼奥运村的“高大上”总部，亲临了传说中的大礼堂，也第一次亲眼见到了PIA的创始人Justin，现场聆听了他的9大公开讲座系列的第4讲：时间与时机。

点击图片放大

当晚爆棚，讲座大约持续了2小时12分钟，Justin从头讲到尾，没有中场休息，真的是很能说啊。讲座没有PIA房产项目的硬推广，而是满满的干货内容。

我有感而发，写下了这篇听课笔记。由于现场禁止摄像和拍照，我只好用我手机上的印象笔记把知识亮点记录下来，分享给大家。

在PIA置业“12345”的理念里，最重要的就是“一个目标”的理念：

通过悉尼住宅地产中长线的被动投资，来达到自给自足、一劳永逸的退休生活，换句话说，就是实现财富自由。

而财富自由的两个关键点是：

被动收入（不依赖劳动力）
永续年金（收入源源不断）

以上这个目标的三个关键字为：悉尼、中长线、被动。

这三点在【土澳思维】以前的文章里面也多次提到，尤其是对中长线的强调，因为炒房的成本在澳洲是很高的，比如高昂的印花税和增值税。但最重要的是预测短期市场走向是非常困难的，而预测中短期的市场走向是相对容易的。

房产投资者在做出决定之前，通常会受到4种错误理论的影响，最终造成常年“原地踏步”的悲剧：

房市高点论
负担能力论
市场因素论
时机论

首先，说说房价高点论。《淮南子道应训》里的“夫物盛而衰，乐极则悲，日中而移，月盈而亏。”和杨文奎《儿女团圆》里的“人无千日好，花无百日红。”都在比喻凡事好景不长，事物发展到顶点就会开始衰落，高兴到了极点就会生出悲凉。

但是，悉尼的房市从来都是一枝独秀的，悉尼的地产长线有增值的必然性，短线有它的抗跌性。

悉尼的房价几乎在任何时候都是最高点（偶尔会有小幅回调）。进化论鼻祖达尔文（Charles Robert Darwin）在1836年1月12日访问悉尼时，日记里写下了这一段话：

At last we anchored within Sydney Cove;… it is a good town; the streets are regular, broad, clean and kept in excellent order; the houses are of a good size and the shops well furnished. — It may be faithfully compared to the large suburbs which stretch out from London & a few other great towns… the number of large houses just finished & other building is truly surprising; nevertheless every one complains of the high rents and difficulty in procuring a house…

180年前的名人不也在吐槽悉尼房价是如此之高吗？所以，房价高点论从中长线来看，是绝对站不住脚的。

我们来看看负担能力论。经济学家等专家们非常喜欢用承担能力来讨论房价有没有泡沫。可是从上世纪70年代以来，虽然人们用于银行的还贷额度占总可支配收入的比重年年在增加，也就是说，负担越来越重，可我们没见房价在降啊，相反，房价在不断地上升。

事实是，房价的上升跟收入的增加没有直接联系。历史数据可以很轻松的证明，房价的上升速度一定高于通货（如工资）的上升速度。再退一步反驳，如果房价和工资成正比关系，房产投资就不是升值投资，而是保值投资了。

您可能会问，如果真是如此，谁还买得起房子呢？事实真的很残酷。我们可以从4个方面来解释：

Who：既然市场上有人敢出高价，就说明有人通过曾经的资本积累可以承担的起，只是这个人不是您罢了。

What：在同一地区，如果独立屋的中位价已近很高了，人们就可能选择公寓。

Where：如果还是想买独立屋，但却囊中羞涩，就可以买离市中心较远的独立屋。（Justin在这里还开了个玩笑，如 Macquarie Park > Macquarie Field。如果您看不出笑点的话，就需要恶补悉尼房产的知识了，快来听讲座吧。）

How：如今越来越多的人通过父母担保、夫妻双工资、B&R模式（买和租模式，也就是自住便宜的房子，但先投资好区域的房子）、房贷的延长（如35甚至40年的还贷期）等等手段来进入悉尼房产市场。

综上所述，房价是不可能来适应收入的，只有人们去适应房价。悉尼房价的上涨不会以工资的高低而转移，而是以其内在的供求所决定的。

好了，我们来看看市场因素论。这其实是一个临时的外在因素和长久的内在因素的讨论。外在的因素通常是暂时的，如利息、就业率等等。但内在因素通常是长久的，如悉尼房产的供求矛盾。

首先推荐您一本绝版的书：The Wealth Power of Property。（我谷歌了半天，请记下这个网址，有全文连载：http://www.quartile.com.au/TWPOP_Background.htm）

作者见证了30年的房产发展历史，作者说到，其实历史上的每一天都会有人夸大坏消息的影响（如近期银行贷款的收紧等等）并吐槽房价一定会跌，并用无数的道理和观点来论证。

换句话说，就是通货膨胀高的时候不能买，通货膨胀低的时候也不能买。但是不论这些人如何的吐槽，30年后房价的上涨自然就给他们打脸了。

在这信息爆炸的今天，其实只有一个指标最重要：空置率（反映了供求关系）。空置率在3%是正常的，如果低于2%就意味着严重的供不应求。悉尼目前的平均空置率为1.7%。

【土澳思维】认为，平常读报或浏览微信朋友圈的文章（包括我们土澳思维的文章）需谨慎，不是不能看，而是看后要学会思考和判断。

然后，我们来看时机论。请小心这一本书：Property Power：

这本书里面有一个很“危险”的地产时钟理论（相信大家不陌生吧？）：

但是，这个图的基础其实是一种股市的投资思维，而不是房产的投资思维。【土澳思维】认为，掐准房市时间如果不是不可能，也是非常有难度的。房产投资应该是一种中长期的投资，而不是努力找时机的短线投资。

市场上永远是积极因素和消极因素并存的，要分析出谁的作用更大，是非常困难的。再加上人们会有意无意地夸大消极因素的作用，导致人们失去了理性的判断。

我突然想起了“囚徒困境”的理论（prisoner's dilemma）：两个共谋犯罪的人被关入监狱，不能互相沟通情况。如果两个人都不揭发对方，则由于证据不确定，每个人都坐牢一年；若一人揭发，而另一人沉默，则揭发者因为立功而立即获释，沉默者因不合作而入狱五年；若互相揭发，则因证据确实，二者都判刑两年。

显然，双方保持沉默是最好的选择，但是由于害怕对方揭发，而进一步失去4年的时光，每个人都会选择揭发，但到头来，坐牢的时间要多出一年。

要知道，时机是包含在时间里面的。

房市总有涨得快和慢，甚至跌的时机，但是如果您是为了找到这些时机（假设您找得到的话），很有可能失去了更宝贵的时间。

举个例子，假设您在1990年买了一套房子，想想中间有多少时机的变动（好的和坏的）？但是站在2016年，您会后悔当年买的这套房子吗？当然不会。最好的时机在昨天，但是昨天已经过去，今天就是明天的昨天。

大家都在找好时机，但有趣的是，好时机都是在有坏消息的时候孕育的。以下这段话实在是太经典了，可以收藏：

每一次社会动荡都意味着一次权利的转移。每一次经济危机也意味着财富的大转移。这就像汽车方程赛，转弯地时候，有事故发生地时候。。。正是超越别人最好地时候。今天（金融危机）不管我们每个人眼中的世界是如何，世界的财富并没有减少。问题是我们是否有一双慧眼看到财富藏在哪里，有没有勇气和能力获得这些财富。【2008年Justin的讲座】

所以，当您有能力的时候，就是最好的时机。Just Do It （耐克的宣传语，注意此话仅限于悉尼的房市）。正所谓 Buy and Wait，而不是 Wait and Buy。

演讲的最后，汪樾先生总结了成功人士和普通（失败）人士的理念区别，非常的精准：

成功人士：问题>疑惑>方法>行动

普通人士：问题>疑惑>方法>无疑惑之疑惑>零成就

问题需要具体化的分析和讨论，无疑惑之疑惑如黑洞一样危险。其背后的根本原因是缺乏对自己（并非他人）的信任（判断力和理性）。【圣经哥林多后书5：7. 1】里有一句话：“我们行事为人是凭着信心，不是凭着眼见。”虽然带有唯心主义的烙印，但是我认为此话是有大智慧的。