在美国如何出售一套已经获利的投资房,美国诚德投资置业微信公众号文章

近几年不少中国投资者在美国房市的谷底时期购入了一些美国房产。现在，随着房价的升值，不少业主已经在考虑如何出售这些物业了。那么，怎样才能更好的出售，让业主缩短出售周期和提高收益呢？今天就借这个话题顺便聊聊美国人是怎么卖房的。
一、美国的二手房分哪几类？ 在美国，由于城市化进程已在数十年前完成，所以目前全美92%以上的房产都是二手房。特别是加州，土地资源有限，加上近年全美经济环境持续疲弱，几乎没有大型新建住宅项目，为数不多的新房也多为小型开发商承建的老房推倒重建或改造项目。因此，二手房产是众多海内外投资人的主要选择。
从房屋硬件状况(House Condition)上来说，美国的二手房，大致可分为三种情况：待拆房子待拆房子(Teardown) 买家过户后，通常都会推倒重建，因此卖家不会翻新，更不会美化。
对于这类房产而言，土地比房子值钱(The Value of the Property is in the Land),买家看重的是占地面积，更是土地的价值。房子虽然摇摇欲坠，但占地面积如果很大，地段较好的情况下，也会吸引众多买家抢购。所以这种情况下，买家并不担心房子不好卖，滞留在市场上的时间长，一般不会在花钱做翻新和美化。买家买下后，会邀请建造公司把整个房子推倒，在原地建立全新的房屋。
建好之后再重新推向市场转卖，收益至少为当初买入价的20%30%。这种方式主要针对有强大现金流的买家，因为美国相关法律规定，完全推倒重建的房屋，在施工前必须拿到许可证，这个审批的过程需要六个月到十八个月不等的时间。（当然由于建材、建造成本和建房资质等条件约束，具体案例还是要具体分析，无法量化，在此只是给出一个粗略的评估，仅供参考）。
当然由于美国当地的建造公司的规模通常比较小，在没有很多现金投入的情况下，为保证正常资金流动，通常会建议客户保留一部分地基，在老地基上加盖地面部分，就只需要一个月的时间拿到批文。这在美国推倒重建的房子案例中非常普遍。原年老房子原年老房子在出售前，大多不会做翻新，也不太值得美化
原年老房子

屋内居住着原始业主(Original Owner)或长期业主(LongtermOwner)，他们一住就是半个多世纪，甚至是一个多世纪；房子从未转手或者极少转卖。相较于现代人的审美观和生活方式来说，这一类房产整体风格显得陈旧，室内装修及陈列样式明显还停留在屋主当初购买或入住时的年代里。通常室内没有家具，而且没有现代家庭电路规划，无法拎包入住，业主往往在购买之后需要自行装修，重新翻新电路系统及必要要设施进行再升级。这类房产的房龄比较久，但自身的优势也非常明显。一旦放在市场上交易，卖家委托的卖房经纪(Listing Agent)大多都会特别注明该房产的这个属性，在推广过程中，把这个当作优势或是噱头，大肆宣传，吸引买家的眼光。这其中有三个重要的原因： 1、幸福的生活模板(主要针对美国国内买家)——美国人珍重家庭观念，一个从未转卖的房子，意味着一家人在里面生活了很长时间，抚养孩子长大、毕业、工作、结婚生子，是一个非常成功幸福的生活轨迹。 2、议价空间大——一个从未转手的房产，经过相当长的时间，房价涨幅已经非常可观，对卖家来说，无论怎么卖，都会有非常好的收益，加上房屋多少有损耗，也没怎么翻新，通常会给买家较大的议价空间。 3、房产交易记录相对干净——一个极少转卖的房产，无论是房屋主体结构，还是曾在此居住过的住户，发生的变故相对较少，历史记录会比较单纯干净。这点买家也会比较在意。传统二手房 传统二手房(Secondhand)–在全美二手房市场上，存量最大的就是半新半旧，进行过基建加固，内部重新翻新升级的房产。
客户选择最多的也是这一类型房产，当然，无论是亲身实地的入户进行考察，还是在相关房产网站上搜索房产的图片，我们会发现这样的几种类型：没有任何家具的空房间–除了镶嵌在墙壁上不可移动的设施之外，原业主搬走时，通常会带走了房间内的所有私人物品。（注: 根据美国房产的惯例“入墙原则” 即固定在墙内的家具通常是随房产转让的，可以移动的家具是不包含在房价内的。所以你会在房间里看到钉在墙上的镜子、屋顶的吊灯和吊扇、橱柜、马桶、淋雨喷头、浴缸、游泳池等等）通常这样的房产会在市场上停留相当长的时间，没有任何家具陈列、没有美化过的房产，很难让买家对未来家居布置有想象的空间。
室内仍滞留着原业主的家当——对于美国人来说，购置新的房产也不是一件小事，需要足够的现金流和时间来安排及计划。很多情况下，卖家会在还没搬走的情况下，提前开始接受买家看房，所以当买家在房产开放日(OpenHouse)看房或是在网站搜房时，会看到原业主的家具陈列。相对第一种情况而言，这类房产提供给买家一些思考未来家具摆设和陈列的思路和空间，但有些很卖家的家具和日常生活用品任意零乱的摆放，也经常会给买家留下不好的印象。
室内仍滞留着原业主的家当经过专业陈列和美化的居室——这种情况主要针对有额外预算或是已经购置新房产的卖家。通产卖方经纪人会与卖家沟通，了解卖家是否愿意拿出预算来邀请专业的陈列团队及摄影师对房产进行美化。
当然对于一些高端优质房产，卖方经纪人也会选择自费来为房产进行修饰。
二、美国的二手房怎么出售？ 在经过卖方同意后，卖方经纪人过邀请专业的陈列公司(Staging Company)进行一系列美化居室的流程，这其中就包括了租赁匹配卖家居所风格的家具，由专业的陈列师(Visual Merchandiser)来进行整体规划及布局，调整室内灯光等等。

对空房间进行专业布置
对老旧风格进行重置改造

对老旧风格进行重置改造对一些豪宅来说，卖家也会邀请专业的园艺师(Landscaper)来对前后庭院进行重新设计和修剪。
最后，摄影师会进驻进行室内各个角度的拍摄工作，一些占地面积比较大的物业，甚是会需要航拍。当然每一项服务都会有明确的收费标准，从几百到几千美元不等。
总之，在出售这类房产前，买家一定会考虑对房子进行必要的美化，因为呈现给卖家一个好卖相，十分重要，这不仅能让房产在短期内售出，更能为房产增值。

友情提示：对众多在美国持有房产的中国投资人来说，房产各自的独立属性决定了不同的卖点。待拆房子(Teardown)，重点是占地面积和土地。原年房子(Originals)，重点是文化传承内涵、相对宽松的议价空间和较为干净的交易记录。传统二手房(Secondhand)，作为主流，则需要花心思在打理卖相上。不同的卖点也同时决定了不一样的购买和销售策略，因此了解美国二手房产的这几种属性，对买房双方而言都是有非常好的建设性帮助。