大悟：澳洲建筑商如何划分？

火山：建筑商也就是常被提起的“builder”，根据其经验，资源，所承接项目规模和项目类型以及年营业额的多少，基本分为三个等级，也就是所谓的“Tier”等级。

 

“Tier 1 builder” - 在澳洲屈指可数，是澳洲建筑行业最有经验，也是发展最稳健的“蓝筹股”。

所承接的项目基本上是大型基础设施项目（如公路，桥梁，医院，大学等等），往往与政府挂钩，而且单项目合同就可以达到数亿至数十亿澳币。

 

比如澳洲顶级开发商Lend Lease，其建筑商部，算是澳洲建筑商中的翘楚了。

 

“Tier 2 builder” - 大致上分上下两段。上半段给自身的定位是朝着Tier1 builder发展，在很多项目的竞标上可以和Tier builder 1博弈比肩；

下半段主要是和Tier 3 builder对比以作区别。其所承接项目主要是商业楼宇，民用住宅， 厂房，社会福利设施，以及古迹保护。

 

“Tier 3 builder” - 所承接项目规模相对比较小，单项目合同一般在百万左右至几百万之间。项目类型主要是小型商业楼宇，民居的建造以及旧房翻修。

 

大悟：是什么因素成就了一流建筑商？一流的建筑商又给消费者带来了什么？

 

火山：首先，建筑商的水准基本反映在三个方面，即工期把控，预算控制，质量把控。一般来说，T1建筑商对各方面的把控十分严格。

而这三个方面排序的话，与小业主联系最密切的应该就是质量了。好的建筑商从项目初始阶段到项目结束有着一系列完整的管理程式。越是正规的公司，这个流程也就越成熟。

 

其次，从商务体系来讲，在建筑行业里，公司一般都会有自己generic的合同，是提前草拟好的。建筑商也不例外，其项目合同简单来说分两类，一份对其客户（一般是开发商），一份是对其分包商。

 

这些合同往往大几百页，前后呼应，逻辑十分缜密，其条款更是考虑到公司过去运营过程中的经验教训（就我的经验而言，澳洲T1 builder之一，在过去近30年基本没有诉讼案例）。

 

可见，商务体系的构建在大型成熟建筑商中已经成为了最基本，也是最有效的保护衣。换言之，一流的建筑商是无时无刻不用合同来管理项目的，而不是关系。

 

有了这个模式，在与各方的合作过程中，尤其是管理合作公司的工程进度与质量上都有着核心作用。

 

比如工期，好的承建商往往可以做到按时完工甚至提前完工。这不仅是开发商在一些项目中的“奖金”鼓励所致，更主要的，是其合同在无形中释放给分包商的压力。

 

最后，从项目管理方面来讲，一流建筑商从项目的初始招标到项目完工验收，都有着完整的把控流程。

 

比如，在项目开始的建筑材料封样阶段，较好的承建商都会要求材料供应商（特别是新合作的公司）提交在公司履历，也就是了解其之前做过什么项目。此外，就是核对封样产品的澳洲本地测试认证。

 

看似简单的字眼，其实无行中保护了消费者的权益。一流的承建商，更是会根据澳洲规范的改动，对分包商及时提出新的产品要求（比如全国范围内，某场大火事故后对相关建筑材料所提出新的防火等级的测试，重新审批）。这样，对消费者的核心利益 - 生命安全，更是起到技术上的保障。

 

可见，好的建筑商的知名度，背后依仗的是团队缜密的商务意识和丰富的项目管理经验。

大悟：如果从建筑商的角度给买家建议，有些什么？

 

火山：买家买房主要要考虑好以下三个方面，第一是银行贷款 ，这得咨询对应的专业人士。

 

二是日常生活。我在墨尔本和悉尼共参与过五个大型项目，其中有民居项目，有商务项目，也有大学项目。合同额都是上千万和几千万澳币的合同。

简单来说，给我较深的感触是好的建筑商的电梯不会总坏，屋顶不会总漏水，房间不会有油烟，洗衣房不会总有异味。更重要的是，出了问题，物业公司安排维修的反应速度。

 

这些表面的现象背后考验的是建筑商对分包商的后期把控，换言之，也就是我们说的defects liability period（也就是项目整改阶段）。

一流的建筑商会成熟地管理分包商的项目质保金（整改阶段对应的质保金一般是总合同额的2.5%），不是自私地为了自己利益吃掉分包商的质保金，而是以解决问题为宗旨与分包商周期性地碰面跟进整改进度，使得分包商在规定时间内积极配合完成整改工作。这样，使得小业主生活的更加舒心。

 

三是投资者的回报；这个简单，大家可以在物业地产网站上查询知名开发商的产品。因为这样的产品持有成本相对稳定，物业费不会经常无故大涨，在资产长期增值和租金增值以及空置率上都有着比较好的表现。

大悟：买房只要选择好的开发商质量就一定有保证吗？

 

火山：凡事都不是一定的。对建筑商而言，同一家建筑公司也有不同水准的项目经理，不同水平的顾问，不同水平的分包商。

 

对于消费者而言，我认为在投资前，必要的功课还是需要的。

 

比如，随着海外开发商的涌入，在购买物业前一定要了解某个项目的开发商是谁，承建商是谁，他们彼此是否之前有过合作，后续还会不会合作。这些信息了解后，自己的投资思路也就愈发清晰了。

大悟：整个澳洲房产建设过程中的架构是如何的？

 

火山：这个主要可以分为四个阶梯。

 

第一阶梯：开发商/业主。这个是地产链条的最上游，一般对项目未来的发展布局，不同council的设计要求，项目施工，项目销售有着整体了解。当然，我说的也是经验较丰富的的开发商，不是新生开发商。

 

第二阶梯：建筑商/总承建商和顾问，也是开发商的左右手。项目开发进行中，开发商需要顾问为其提出各种专业意见，保证项目顺利运营。这里的顾问包括建筑师，工程师（工程造价估算师，土木工程师，结构工程师，岩土工程师，测绘师，机械工程师等等），银行贷款顾问，价值估算师，销售顾问等等。

 

第三阶梯：具体施工单位。可以包括项目结构，幕墙，水管，电路，内装等等。

 

第四阶梯：也就是规模较小的施工单位，由于其规模较小和有限的竞争力，往往从第三阶梯施工单位承接部分合同范围。

大悟：建筑商对于开发商的重要性究竟有多大？

 

火山：对开发商而言，建筑商的选择可能决定其未来信心，发展空间，消费者口碑。尤其对“新生开发商”而言，对于建筑商的选择，更是决定未来的命运。

 

毕竟，澳洲建筑市场不大，也很透明。

 

另一个方面，澳洲不少本土建筑商逐渐打开过往保守的心态，与海外开发商，海外分包商组成公司联合体，增加未来发展空间。这样做利处很多，也是未来的大趋势，可以减少产业上下游公司间的矛盾（包括这些矛盾点主要是付款周期，供货周期，现场施工协调，商务变更等等）。

 

我认为，没有企业会一家独大，建筑行业的竞争未来也会更加激烈。在澳洲成熟的法律环境中，成败关键不在于你是不是开发商，承建商或是大型分包商，而是彼此间以务实为基础开展的创新合作模式。