一个可靠的房产投资策略不仅仅意味着升值和现金流。更重要的，是你要考虑你的个人和投资情况，以及你最终能拿到房贷审批的能力。

但是投资者往往忽略了一点：放贷人所在的行业就是放贷。尽管他们的贷款条款有些时候看上去十分难以满足，但他们确实是希望与你能达成合作，为你的投资保驾护航。

这就是为什么，一般而言，不管你的房产是否是负扣税，只要贷款人有还贷能力，银行还是会发放贷款。

“换句话说，一个人用什么样的投资策略不会直接影响银行对你的看法，所以只要你可以证明你有能力偿还贷款就可以了。”Mortgage Choice的CEO，JohnHlavell谈道。

“尽管只要你能够证明自己的还款能力，大多数银行都愿意贷款，但是有些银行可能不愿意在某一个贷款人身上承担太多的风险。”因此，他们可能会给贷款人的房贷设定一个限制，我们通常称之为LVR（Loan to Value Ratio）。”

大多数情况下，银行不会认为负扣税的贷款者与其他贷款者有什么不同。相反，他们在意的是贷款人是否能够按期支付房贷。

这也就是说，如果一个贷款者现有的房产可以产生正向现金流，他最终可以获得更多收入，并能更容易地偿还贷款，银行就会认为即使再发放给他更多新的贷款，贷款人也有能力偿还。

如果这样的情况发生，你的每月房贷可能要比你的收入还要多，这样反过来还会降低你的还款能力。

“所以在为你的投资性房产采用负扣税的策略之前，你应该好好考虑一下最坏的情况。”

当你开始为你的下一处房产融资时，如果你的投资组合中已经有产生正向现金流的投资了，那么这将为你申请房贷带来正面的影响。

这是因为采用“现金流策略”的投资者每周可以收到额外的收入，这提升了他们的贷款能力。

“这可能让你贷款更容易，但是当你在考虑是否再购买一套此类产生现金流的房产时，你也应该考虑到相关的风险。”

一般来说，如果你的房产位于偏远地区或者大城市的边缘等房租回报率较高的地段，投资者可能会得到一个较低的LVR，甚至有可能银行拒绝贷款。

另外，投资在产生现金流的地区可能会对你购买更多房产造成限制，因为你的投资组合会因此缺乏升值潜力。

“一般来说，我们都没有足够的资产去购买更多房产，除非我们翻新装修现有的房产，从而增加他们的价值。”Village Finance的总监Adrianan Fillipowski解释道。

如果房产是能够为你产生现金流的，那么它们很有可能能为你提高贷款能力。成功地重点是在低风险区域买房。

同时，坚持“长期持有以获得房产升值”的投资者们也会发现他们的贷款能力较低，这是由于它们不能为你产生租金收入造成的。

而另一方面，你可以获得较高的LVR，因为银行很乐于给高升值空间地区的房产提供贷款。

“房产升值可以为你提供资产去购买下一套房产，这可以通过交叉担保或者再融资的方式实现，然后你就可以利用这笔钱作为首付去购买下一套房产了。”

Steven Ryan，一位贷款经纪人谈道：不仅你的投资策略可以影响你的借贷和获得贷款审批的能力，你还应该警惕一些外界的因素。

“在过去，获得7%的房租回报率对于你的贷款能力来说没什么影响，但是最近的澳大利亚金融服务业协会（APRA）改革已经改变了游戏规则。

现在，你需要获得将近10%的房租回报率才行。即便如此，有一些银行就是不喜欢特别高的租金回报率，他们往往无视那些回报率在6%以上的贷款申请。

Ryan将投资重点放在那些能够立即带来强劲升值的房产上。

“我下一步准备将重点放在开发上，我希望这最终能给我带来现金流和资产的双向回报。”

“与我相反的是，我的一位收入水平和我差不多的朋友将自己不足$250,000的资产投资在价值几百万的投资组合上，现在每年可以为他产生几万澳元的正向现金流。他之后就辞掉了工作去追逐他的梦想。这个故事告诉我们：两种策略都很好，取决于你的目标是什么。”

我们都知道，当你准备为你的下一套房产安排融资时，是有利有弊的。正在升值中的房产有优势也有风险，这和为你产生现金流的房产一样。而风险的严重程度往往和你的自身情况相关。

这就是为什么一些财务顾问说，不管采用哪种投资策略，投资者们都需要一些专业的建议。

“几年前，我有一位刚刚从斯里兰卡移民过来的客户，他带来了一些钱。他在珀斯的一个矿业小镇工作，工资很高，所以他决定投资房产。”财务顾问Sonali Rodrigo说道。

“他获得了银行的贷款预先批复后为一套独立屋付了10%的首付。万事俱备，但只有一件事他忽略了，那就是银行在那个时候对某些矿业小镇的地区贷款是有限制的。”

当他回到他的银行继续申请贷款时，他被告知银行不愿意借给他90%的钱去买房，甚至80%也不可能。银行给予这一特定地区的LVR最高是70%。

最终，因为他无法支付30%的首付，他失去了他全部的的首付。他很后悔没有人告诉他在合同上加一条融资条款，这样他就不用损失掉这么大一笔钱了。

（以上内容来源 your investment property management 由澳房大全整理编辑）