[揭秘] 多伦多房市连续上涨的背后...

总体来说，抓紧买房

今年的多伦多房市如火如荼，在刚刚过去的五月上半月，小多伦多的独立屋均价居然达到了破天荒的114万，同比上涨18.4%。对于这个涨幅，很多媒体用上了“怒”涨这个字眼，我也相信，已经买房的人，心花“怒”放了，尚未买房的人，愤“怒”了……

多伦多房市的火爆有其必然性，但是五月上半月的114万，却有其偶然性。以下仅为一家之言，但望看完一笑而过。

1、多伦多独立屋均价达到114万的新高，是否正常？

我在去年的一篇文章写过：2014年某几个月的独立屋均价超过百万属于偶然性事件，但是2015年均价超过百万将成为常态化。我们回顾一下今年的市场数据可以发现，截止目前，多伦多在过去的1-4月份，独立屋均价确实在每个月都超过百万。

但是，我认为多伦多独立屋在五月上半月超过均价114万元并不具备普遍性。因为成交量不大，五月上半月也就成交了720栋，成交量同比是下降的，降幅为1.9%（放盘量少导致）。另外，统计的时长不够，半个月的数据代表不了真实的现况。

成交数量越少，统计时长越短，成交均价的偶然性就越大。从统计学上说，样本数量越小，统计出来的数字就越不能代表现状。

2、房价涨得太快好不好？

房价涨得太快，从长期来看，对所有人来说是弊大于利。投资多伦多房市能够赚钱的原因就是因为这个市场很稳健、很良性。慢牛远比疯牛好。这个道理炒过股的人都懂得。

因为，疯牛上涨虽快，但你永远不知道疯牛什么时候会摔倒。而慢牛，如多伦多房市，过去的19年稳健地上涨（除了美国次贷危机微调了半年），在过去19年中任何时间入场的人，都是赚钱的。

慢牛太慢，不解渴？

如果一年有7%的上涨，10年就能够翻一番。2014年大多伦多的上涨幅度是8.4%，今年恐怕要大于这个增速。

疯牛涨得快，如果做好短线可以更大地获利？

买卖过房子的人都知道，房产的交易成本不低，短线进出其实不容易赚钱。

另外，有不少人误解，房价涨得快对地产经纪有好处。其实，对于地产经纪来说，房价的高低并不是最关键的指标，成交量才最为重要。

试想一下，如果均价是105万，可能有2个人愿意购买，而均价涨至120万，可能会压抑其中一个人的购买意愿，变成只有一个人购买。房价较低而成交量较大，更符合地产经纪的利益。

3、今年的多伦多房市为什么特别火？

其实，多伦多的房市一直都在稳健上涨，今年显得特别火的原因有如下几点：

a、加元贬值。相形之下，外币包括人民币的购买力增强，加拿大的房子变得更加便宜，从而提升了人们的购买欲望；

b、房贷利率又调低。由于石油等能源价格大幅下跌，加国经济受到影响，银行也自然受到拖累，所以银行希望能够从房市上扩大份额来弥补其他行业的下调，因此通过降低利率进行促销；

c、移民配额提高。加国移民部宣布将移民配额提高至每年28万，多伦多作为加拿大接收移民最多的城市，最直接的影响就是外来人口将持续增长。未来市场需求看涨，价格自然就会有所体现；

d、十年签证。十年签证的放开刺激了更多的国际投资者进入多伦多。因为，多伦多实在太讨人喜欢了：全球最宜居城市、全球食品最卫生的城市、全球空气最清新的城市、全球最安全的城市、全球最佳移民城市、全球年轻人最开心的城市、全球最适合养老的城市……很多中国父母，自己拿着十年签证往返，把孩子送出来留学，只待孩子大学毕业后定居下来。我只想对你们说：你们真的很伟大！你们真的很高瞻远瞩！孩子会懂得你们的爱！

e、翻建屋呈井喷现象。很多人也许会忽略这个因素。多伦多在二战之后大量建造的房子，在这几年开始进入翻新改建重建的热火期。翻建重建之后的售价翻番地售出，自然会抬高市场均价。事实上，邱天的客人中，翻建重建的投资者占了不小的比例。

4、加元贬值是不是对加国房市有利？

且慢！你刚刚不是说今年房市特别火的原因之一是加元贬值吗？

是的。这个问题很多人都没有弄明白，认为加元贬值就是对加国房市有利。其实这种认识是片面的。

加国的房地产，是加元固化成不动产的最主要形式。如果加元持续贬值，加国房地产的价值其实是下降的。

我们来举个栗子，假设现在加元兑人民币是5的汇率，那么，你花了500万人民币在加国买了一栋100万加元的房子。到了明年，房子涨到110万加元，而加元兑人民币汇率降为4，那么，你在加国购买的房子变成了440万人民币。是不是很悲剧？

如果这个道理成立，为什么实际情况是加元贬值反而刺激人们到加拿大买房呢？原因是：大家仍然看好加拿大，看好加元的未来，认为目前虽然加元贬值，但是未来会升值，现在可以抄底汇率。如此这般，不仅可以从加国房市上赚到钱，还可以从加元的汇率上再赚一笔。这么聪明？谁叫咱是中国人呢？！

不知道大家注意到了没？加元已经开始逐渐升值了……

5、为什么加拿大其他大多数城市的房价不涨，而多伦多却一直在涨？

市场是由供需关系这只看不见的手在操控着。其实邱天在上面已经提到，多伦多是加拿大吸收移民最多的城市（每年接收约40%的加国移民、超过10万新移民、4万户家庭）。多伦多的房屋新建量相对稳定（公寓每年新增1.7-2.3万套，低层住宅每年新增7千-1万栋）。多伦多的房子供需基本平衡，整体上供略小于求，其中独立屋最为严重。

6、多伦多房市何时见顶？未来前景如何？

我从多年前在地产报社工作的时候，就一直撰文说明多伦多的房市有着美好的前景。那时候底气很足，因为不存在利害关系。而现在以地产经纪的身份来描绘这幅美景，好像显得有些鼓吹的嫌疑。所以，我不想用描述性的、感性的语言来说明。我只提供2个关键点让大家自己去研究，得出结果。

a、多伦多的房价收入比：

在国际都市中：伦敦、纽约、东京、洛杉矶、悉尼、香港、新加坡、多伦多，多伦多的房价排在第几？多伦多的家庭收入排在第几？房价收入比排在第几？

这些数据不好查？那么你对比一下咱们北上广深。研究之后你也许会发现，北上广深的一套建筑面积为150平方米的毛胚房，可能可以买到多伦多居住面积为300平方米的精装修、含电器的独栋别墅。专业提示：建筑面积扣除20-25%的公摊后才是居住面积。另外，多伦多的地下室不计入面积，也就是说，还有100多平方米的地下室送给你。

收入方面，多伦多每年的家庭收入约7万加元，合35万人民币。房价方面，整个大多伦多的独立屋均价是83.8万加元，半独立屋均价是58.5万加元，镇屋（联排别墅）均价为48.4万加元，Condo公寓（精装修商品房）均价为39.1万加元。不知道北上广深的数据是多少？大家可以上网查查。

b、多伦多房市每年的交易量：

多伦多每年二手房的交易量约为9万套/栋，新房约为3万套/栋以内，总共不到12万套/栋。这样的市场交易量，是不是就是一个超小的小盘股？

如果你正在热火朝天的中国A股中拼搏，那么，你肯定体会到，具有美好前景的、绩优小盘股的上涨能量了！

所以说，多伦多独立屋均价过114万，现在虽然并非常态化，但是明年，可能就是了……
转载：加拿大头条