学生公寓基金——流动性和直接拥有的好处

许多投资者通过基金形式进入这个市场。有一些基金的表现不错，但其他基金如Mansion和Brandeaux已经出现了严重的流动性问题。然而，相类同的投资，即学生公寓单位，表现也非常好，大多数运营商已达到99％的出租率并有着良好的投资回报。

当投资者希望退出这个市场时，他们希望能够尽快收回他们的资金。基金通常会保留总投资额的10%现金作为运营费。经理们普遍认为，如果持有多于此金额的现金则会影响基金的投资回报，因为现金本身并不会产生任何回报。在一个正常的市场，当基金认购额比赎回高时，规模便会增长。反之，当赎回额高于认购及持有的现金（如，10％）被耗尽时问题便出现了。经理们只好被迫出售部分资产，随之出现一系列的连带问题。

基金一般用于兴建整栋大楼，约200个单元以上。当一部分单位被出售后其处境就很尴尬了，机构之类的也会对其失去兴趣，因为他们想要管理整栋大楼，并不是个别单元业主。基金公司一直抱怨很少有买家购买整栋大楼，但这点极具争议性。来自海外机构的强大需求及国际投资者的流动资金，绝大部分来自北美，从2011年2.75亿英镑到2013年超过10亿英镑。新的基金进入市场，包括Curlew信托，其目标是集资2.5亿英镑。BlackRock英国房地产基金花费5000万英镑，标准人寿在2013年花费8千1百万英镑收购了整栋学生公寓。一处房产总会有其买家，唯一的问题是购买是要支付费用的。

当然，一旦基金有资金流动性的问题出现的消息传开，其他基金和机构便会想到以折购价收购。如果整栋大楼以较低的价格出售，基金的业绩可能会受到影响，这可能会导致更多的投资者想退出。这将导致更多的大楼被出售，并且该问题将继续存在。尽管如此，越来越多的投资者得知这个消息后会开始撤回自己的钱，这将引发更多基金流动性问题。

我们不是批评基金，除了以小字体印刷的高昂的收费结构外。我们只是指出，基金本身存在潜在流动性问题。

对于个别单元的买家来说，流动性的问题并不会直接影响到他们。基金受到流动性的问题困扰后会迅速成为众矢之的，而个别买家出售物业的动机就鲜为人知了。卖家只需列出其销售的价格，买方并不会理会卖方出售的原因。

事实上，物业通常比基金流动性低。但是，如果基金遇到上述问题，从投资者的角度来看没有比直接拥有该物业的流动性更好的了。基金投资者取决于基金经理何时返还他们的资金,而直接拥有者总会以合适的价格找到合适的买家。学生公寓的转售市场正在迅速发展，展望未来在这领域里将带来更好的流动性和可观的回报。

若有任何疑问，请联系至annlin@stdavidgroup.com