交叉担保指的是将几个房产作为一个贷款的抵押物。例如，买投资房时把已付清的自住房列为抵押物之一，这样也算是交叉担保的一种。为何要避免这个看起来并无不妥的方法呢？主要有3点：

很多客人会把现有投资房增值的部分，通过top-up（增贷）拿出来，用来投资下一个房产。如果房产没有交叉担保，我们对什么时候给现有的哪个房产做估价有更多的决定权。房产估价需要参考附近房屋的相似成交价格，当客人现有房屋的所在区最近几次销售都非常成功，那就是对该房产进行估价的好时机。但是，在房产交叉担保的情况下，如果需要增贷，则需要对投资组合里的所有房产都进行估价，一旦某个房产出现低估的情况，那么整体可借贷的资产就反而变少了。

如果所有的贷款都是交叉担保的，那么就很难将其中一个房屋从当前的银行转走。例如，某家银行最近推出优惠利率或者他们能给你贷更多的钱，而你只想投资组合里的其中一个房产转走，那么可能比较难实现。相较之下，将房产抵押给不同的银行则能让客人更灵活地处理房产。

在贷款时交叉担保的情况下，银行可以要求你将售卖房产所得的部分或全部用于偿还借款。但在其他情况下，银行只能要求你偿还与该物业相关的借款，剩下的余额则由你处置。这对期望通过售卖房产取得现金流的客人尤为重要，在做相关决定前，还是应该考虑到若房产售出，需要还给银行多少，自己能拿到的现金有多少。

只付利息还款方式就是Interest Only，只付利息对于投资房而言无疑是最好的还款方式，因为只需要支付贷款每月产生的利息。这样减少每月的还款额，不但可以为其他方面的投资提供资金储备，而且在财政状况发生变化（例如短时间失业）时可降低风险。从税务方面而言，只有利息才是完全抵税的，每月选择本息同还反而减少了本金继而降低了可抵税额度。

选择了只付利息，付的是少了，那多出来的钱怎么办？这时候我们就应该申请一个对冲账户（offset account）了。把贷款账户关联对冲账户是投资房贷款里面非常重要的一点。将每月结余的钱放入对冲账户，可以规避有可能出现风险，更可以为你节省利息。

银行最喜欢的LVR是80%。LVR, 全称为Loan to Valuation Ratio，也是我们所称的贷款额度。贷款额度指的是需要借贷的金额和房屋价值的比例。你的首付越少，贷款的数量就越多，LVR就越高。一般我们建议把LVR控制在80%，这样一方面可以避免LMI (借贷保险)，另一方面可以拿到更好的利率。

预付利息还款（Interest in Advance）指的是客人提前将未来12个月的利息一次过付给银行。很多投资者都喜欢这种方法：第一，提前支付的利息可在本年度进行税务抵扣。如果本年度的taxable income 比较高或者你可预见明年的收入减少（例如需要休产假）不妨考虑下这一种方式。第二则是通常银行会给这种还款方式额外0.2%的折扣，再结合申请银行package的折扣，节省更多。

以上介绍的是一些常见操作，也是我们平时为每个客人介绍贷款产品时所要考虑的地方。每个客人的情况各有不同，上面的分享也只是让大家新财年到来之前为自己的投资贷款提供一些思路。当下各家银行为应对监管部门的新要求都对自己的产品做出了相应的调整，无论您是首次置业，购置新房，商业贷款，建筑开发贷款，资产抵押还是转贷款，新方向金融（New Direcitons Finance）都能为您在市场上40多家银行、上千种产品中选择最适合您的优惠产品。 现在就拨打02 8188 1916和新方向金融的专业贷款经理聊一聊吧！

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