一、美国买房和贷款常见问题

1.没有绿卡可以买房吗？

美国大部分投资项目都向非美国居民开放，所以有没有绿卡不影响。

2.没有绿卡可以贷款吗？

没有绿卡也是能够贷款的，并且由于贷款增加了杠杆，用好了还能提高投资收益。

3.移民前或移民后买房有区别吗？

首先，我们要确定的一点是买房是一个投资行为，对于投资来讲，要根据其他因素，即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断，而不是看移民前后来决定。

4.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别？

没有区别，税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同，基本没太大的区别。

5.什么时候买房合适，移民前还是移民后？

之前已经提到，移民前或移民后买房是没有区别的。但如果要贷款，就建议在报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

6.哪些银行可以用中国收入证明来贷款？

汇丰银行，工行，华美银行，国泰银行等都是可以的。

7.目前银行贷款利息是多少？

目前美国整体利率比较低，利率大多数在百分之三点几。但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年，其利率就会低一些，7年稍微高一点，15年就更高了。

8.用公司还是个人名义买房？

用公司或个人名义买房，主要是看对责任的限定。如用公司来买房，可能需要报公司的税表，同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人，报税就会简单一些。

9.一般新移民最多可以贷多少？

有绿卡，可以贷款70%的金额。如没有移民，没有绿卡，那么每个银行能贷到的数目不同，但大多数都在50%到60%。

美国买房到卖房，涉及到的美国税费较多，想要达到省税增加投资回报的目的，就要仔细了解这些法律法规。提前咨询，仔细规划，是投资美国房产的必修课。

二、如何保全美国房产、如何避税

从下面4方面来讲：

1.对自住房来讲，可以充分利用免税额的机制。比如有的朋友在房地产上升的时期，一旦这个房子有足够的增值，每两三年就会换一次房子，这样倒腾几次以后，免税的几十万，就会这么省出来了。

2.对投资房，利用一个1031置换条款。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋房子卖掉，才要交增值税。

3.投资人没有绿卡，但子女有，又想将房产赠与子女。如果投资人想要将房产赠与子女，千万不要直接赠与，因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。正确做法应该是将房产卖掉，将存款赠与子女，由于存款是无形资产，外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。

4.对美国纳税居民来说，如果房子一直不卖，过世后赠与子女，子女可以免交这个增值税。例如父母买了一栋房子，花费50万，过世的时候，这个房子涨到了200万，如果孩子拿到这一栋房子以后，马上以200万卖掉，中间的150万都不需要交增值税。但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面，所以我们避了赠与税，同时要特别注意一下遗产税的问题。

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元，而美国的遗产税高达40%，如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税，房产将在9个月内被迫卖掉，以缴纳增值税和遗产税。这里有个解决方案就是，在购买美国的房产的时候，同时购买一份美国的人寿保单，如果有人不幸过世了，用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税，房产可以留下来从容处理。

三、产权由谁持有：孩子、父母还是公司

1.美国的房产上通常是没有收益人的，如不幸意外过世，由谁继承？

解决的方案是要做一个生前信托，一旦有意外，生前信托的条款里面指名了谁为受益人，这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序。

2.买房时，用公司的名义还是个人名义去买房？

公司和个人买房的区别在于，如果是用公司来买房，责任就限定在公司里面，不会跟个人其他资产交割在一起。如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司，你其实是把这个责任并在了一起，并没有达到分割这个责任的目的。

如果在美国投资很多栋房产，如果每一栋房产都放到一个公司的名下，整个公司成立的费用，报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂，同时如果房子是自住，你用公司的名义去买房就丢掉了25万免税的额度，所以是不是适合用公司买，还是用个人买，要根据每个人的不同情况而定。

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