Foreclosure被在美国的华人翻译成“法拍屋”。国内翻译为“银行拍卖房”，后者准确点。实际上另外一种说法bank owned property更 加清楚明白。Foreclosure是原屋主无法偿还贷款，被银行收回后再投入市场的房屋。普通人避开foreclosure sale的最大担忧是很多原屋主在被银行撵出房屋之前，抱着满腔的仇恨和破罐破摔的心理，开动脑筋花样百出的损毁房子。这其中表面的损毁容易在看房的过程 中识别，而隐藏的祸害却会在日后居住期间不断的冒出来。购买银行拍卖房手续并不复杂。因为上面所说的“隐患”，房屋价格自然会略低于市场价，偶尔“捡漏 儿”的机会也是存在的。 

Short sale和foreclosure不同。

Short sale在股票交易中的翻译是“沽空”，也就是卖出自己所并不拥有的股票。在房产交易中，这是一类美国最近几年特别频繁出现的交易。国外有人翻译成“短售屋”，听起来不太吉利，说起来更让人伤心。

Short sale是foreclosure悬崖勒马的一步。话说前些年美国房市很火，那时候花了大把银子买房的房主们在经济危机的这两年面临着两个考验：一是收入 减少；二是房价下滑。某些房主一觉醒来，发现自己欠银行的贷款竟然高于房屋目前的市场价，心拔凉拔凉的。而这些房主又面临收入减少的困境---还不出贷 款，下一步就是被银行收回房屋、信用分数跳水、很多年都无法再次贷款买房，惨淡未来立现眼前。于是这些房主选择和银行达成协议：自己主动卖房，所得款全部 归银行，双方各退一步尽量减少经济继续下滑会带来的损失。

因为Short sale的卖方自己并不从中得利，为了尽快成交，开出的售价往往另买房者“眼前一亮”。这样的交易会不会让银行做了“冤大头”呢？答案是当然不会! 在银行和房主签订的协议中，最重要的是声明了short sale必须由银行approve才能生效。而这个银行审批的过程就是short sale整个买卖环节中最令人头痛的程序。往往是买方等上了几个月，银行判定销售价格低于市场价不予成交，大家陪着银行玩了几百天，空欢喜一场。

Home owner’s insurance/Home owner’s warranty

Home owner’s insurance也叫home insurance即房屋保险。和中国一样，美国的房屋贷款银行要求屋主必须购买。不同的是，即便是贷款已经还完或者现金购买的房屋，在全民保险意识强劲的美国，还是家家都会主动购买保险的。

Home owner’s warranty plan，也叫home warranty在美国是非常普遍的一种保险计划。房产交易中卖房一方对所出售的房屋以及随房屋出售的设施承诺一年为期的warranty。 具体的实施方式就是为买房一方购买为期一年的home warranty---用以保证房屋的屋顶不会漏雨，水管不会堵塞，空调不会罢工等等。总之就是帮助买房人（特别是初次买房的新手儿）在刚刚搬入新 居的日子里能睡个好觉。很多地方法律要求卖方为买方提供这样的保用。有的中介会做生意，把这个plan当作成交的礼物送给新屋主。有些州索性是直接扣了卖房款中的500块钱塞给买家。Home warranty一般的年保费在300-500美金之间。一旦一年中房屋和设施出现了故障，保险公司会派contractor来进行检查修理，若是确定无法维修---由保险公司负责买单更换。

本文由资深经纪 Ray Cai 蔡力銘  提供，内容及图片转载自CCHP。

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