文 / 芭比

澳洲房价难以负担似乎是铁一般的事实，但也有人唱反调，指现时的房价和1990年比较，其实更容易负担。

提出这个论点的是悉尼大学金融系副教授Jamie Alcock，他指用房价中位数与家庭年收入中位数的比值去计算房屋负担能力会有偏差。

根据最新的Demographia房屋负担能力报告，悉尼房价中位数相当于全家每年收入中位数的12.2倍，而墨尔本是9.5倍，只要倍数高于5.1，就可视为严重地超出负担水平。根据这些数字，澳洲这两大城市的房价负担力问题非常严重。

不过，Alcock博士认为以不同时期的中位数作比较是误导的，因为没有计算不同时期的利率差距。

在2017年，一套房价相等于收入中位数9倍的住宅，在1990年的房价只相等于收入中位数的6倍。但不要忘记，2017年的房贷利率低于百分之4，1990年的利率却高达百分之17。所以，现时的房价比1990年更容易负担。

例如，一位首置买家在1990年以$194,000买入悉尼一套中位价的房屋，房贷利率为百分之17，30年期的房贷还款是每月$2,765。但1990年的平均全职年薪仅为$30,000，所以买家的房贷还款其实是占税前收入的百分之111。

而在2017年的今天，首置买家以$1,000,000在悉尼买房，利率是百分之4，只需每月还款$4,774，相等于平均全职年薪税前收入的百分之69。

相比之下，今天的房屋比1990年更容易负担。历史新低的利率令现在的房贷支出较25年前，甚至50年前更低。

话虽如此，更低的利率也意味今天的首置买家较他们的上一代需要面对更大的风险。

需要清还房贷的人对利率的升降一定非常关心，因为只有利率稍为上升，也可能影响他们的生活。少至百分之一的利率上调也会对浮动利率房贷的还款构成很大的影响。

利率上升，房贷还款自然随之增加。不过，当利率较低时，房贷还款的上升比例也较高。如果房贷利率是百分之一，升息百分之一对借款人来说就相等于还款利息需要增加一倍。但如果利率较高，百分之一的升幅对房贷还款的影响也比例上较低。

用之前的例子计算，1990年买房的首置买家面对的利率风险较2017年的买家低。如果1990年的利率上升百分之一，房贷还款会上升仅百分之5.7至$2,923。但如果今天利率上升百分之一，房贷还款会上升超过百分之12至每月$5,368。

1990年时的利率处于历史高位，所以首置买家预期未来的房贷还款下跌是合理的。此外，当利率下跌，房屋的需求也会上升，房价也会随之上升，令投资的房产获得利润。

不过，今天的利率创历史新低，首置买家不可能期望利率再下跌，又或未来几年可以减少房贷还款，房价更不可能像以往般上升。

所以，虽然对这个世代的首置买家来说，房屋比他们的上一代更容易负担，但他们面对的利率风险却更高，而投资房产的回报前景也较逊色。

近年利率低企是进入物业市场很大的诱因，但债务风险也趋升，特别是家庭负债大增。因此，在作出置业决定前，必须审慎评估风险和还款能力。