西区热点规划及土地别墅项目详解，拨开迷雾让投资“豁然开朗”,SWGroup富华地产微信公众号文章

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近期土地别墅项目大热，那什么是土地别墅（House & Land Package）项目呢？

买地建房的方式有两种：一种是买家直接去土地开发商处买地，拿到地后自行寻找Builder, Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。这种方式有一定灵活度，但买家通常不了解，也无法控制土地质量，从而会带来巨大额外花费的风险。再加上设计耗时长，审批自理，整个建造过程可谓是费心费力。

另一种，是一次性和销售方拿连地带房的打包服务，也就是我们常说的House & Land Package，是一种主要的购买期房别墅的方式。土地与房屋的合同分开单独签署，买家只需选择合适的土地面积，挑选心仪的户型，其他由开发商一步到位完成。既拥有了土地和新建别墅，又省去了通常购买土地建造房子或是翻盖房子需要的种种繁琐，如政府审批，规划，设计，建造，装修等，避免了对购买土地和建造行业不熟悉而造成的弊端。

购买H&L的好吃有哪些？

1. 拥有土地终生所有权，可进行改造。

2. 节省税费，仅付土地印花税，且无物业管理费。

3. 超高性价比，统一开发设计费建造费较低。

4. 阶段性付款，首期投入小，投资回报高。

5. 户型及设计灵活，建造质量有保证。

那么，如何挑选好的土地别墅（House&Land Package）产品呢？

1. 看土地质量

买别墅选土地，一定要选平缓的，土地落差要小于1.5米。据诺诺了解，在2米以上落差的土地上盖房从地基到建筑上都会有额外花销。土地方正。且了解地下物及土质，比如曾经用途，是否在岩石上等。朝向也是一个考虑因素，尽量选择内院有充足阳光朝向的。

2. 看土地前庭

土地的前庭（frontage)宽度是一个高端住宅的门面，前庭的宽度决定了，房子可以有几个车库，以及房屋的大气美观。前庭低于10米的只能有一个车库，想以后加盖？没戏！12米-16米可以有两个车库，16米以上可以有三个车库，而且日后DA变化可以申请duplex。

3. 选土地面积

土地的面积一定不能太小！要知道，房子的占地面积只能是土地的50%呢! 而对于小型家庭而言300 -400米的土地面积，不仅性价比高，也最便于打理。诺诺再悄悄告诉大家，最好要选转角的土地，采光好，未来的升值潜力更大，还有分地的可能。

4. 选建筑公司

买land&house package 最重要的是选择建筑公司，在澳洲，建筑团队中的Project Manager即项目经理是非常重要的，他们在房子的建造中，把控着房子的建造质量。选择适合自己的建筑公司，选择负责任的Project Manager, 不需要一味的追求建筑公司的规模。

5. 看装修标准

在宣传册上常常会看到华丽丽的装修效果图，然后很多买家在交房了之后才发现，神马？竟然和图片完全不一样！诺诺提醒大家一定要看清真正的“finish inclusion"装修明细！不要上了“照骗”的当！

6. 看价格陷阱

如今的Land & House Package, 往往爆出一个超低的价格吸引买家的眼球，然后在建房的过程中加入各种工程变更，来让买家付更多的钱。

可是要知道，建筑最是个“一分价钱一分货“的行业，超低的价格，往往意味着：房屋偷工减料，配置低端。这样的房子，你敢要么？或是在建房的过程中加入各种工程变更，来让买家不得不付更多的钱。想有landscape？加钱；想用高质量地毯？加钱；甚至想换高级的水龙头都要加钱。

但是，去哪里投资H&L呢？

和公寓类似，投资house应该遵循6大要素：

1. 政府规划（20分）：新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等

2. 就业机会（20分）：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等

3. 房屋供给（20分）：供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等

4. 人口增长（20分）：增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等

5. 交通及公共设施（10分）：近火车站，近公共汽车站，近码头，购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等等

6. 名校名企及人文景观（10分）：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部，山、水、湖、岛、公园、风景名胜等

通常综合得分越高，房子的价格就会越贵。

要做一个成功的投资，在这六大关注要素中，市政规划、就业机会、人口增长与房屋供给应该排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。

我们一般都是选择那些目前评分还不高，但在未来会具备这些增值要素的地段，所以一般来说，未来有政府规划，会有大量人口或就业的地方，尤其是即将开始建设的地区，其投资价值最大。

重点推荐区域：

悉尼西区首当其冲! 发展潜力无限，投资价值大！

1. 西区重镇Penrith高速发展

近年来Penrith在周边不断有新的基建项目开展。在规划中，政府希望提高交通中心的开发密度，以吸引人口。而最终目标是在Penrith商业中心创造1万个新的就业机会，并对周边区域产生积极影响，带动周边区域发展。由此可见Penrith必将带动Werrington的发展。

2. 悉尼第二CBD （Parramatta）的崛起，以及未来西北工业区的辐射

作为悉尼第二大市中心，政府未来将继续加大对西区Parramatta的建设投资，使之更加高效地发挥悉尼第二大CBD的功能。

根据悉尼2036大都市计划，东起City西至Penrith规划出未来大悉尼“经济走廊”，在此走廊附近的地区将成为未来房价增长较快的区域。

3. 西部高速M4扩宽连接工程

同时，悉尼政府计划投资$100亿澳元，在接下去10年内建成链接M5和M4两条主干道的地下快速通道，并规划未来在Parramatta及周边地区铺设轻轨，大幅提升大Parramatta的快速交通网络。

政府这一系列的举动，预示着悉尼西部将扮演着经济发展中战略性的作用，西部将承载更多传统和新兴的经济产业发展，提供更多更好的就业机会，会是一个生机勃勃和充满希望的一个澳洲新的经济和文化中心。

4. 悉尼第二机场建设

今年4月15日澳洲总理艾伯特宣布了悉尼西区巴吉里斯溪（Badgerys Creek）建造第二机场的计划。工程初期将创造 4000个工作岗位，到2035年预计达3.5万，未来可达6万个岗位。根据联邦政府和州政府的预测，在今后20年，悉尼西部人口还将会增加100万。经济与就业将因为机场的兴建与投入使用而被迅猛拉动。