经过08年金融危机的洗礼之后，奥兰多逐渐完成了产业重组及整合，去其糟粕取其精华，稳坐“2017年全美最适合求职者”城市第二名，超过了加州各大城市。近日，在《金融时报》公布的《美国未来城市》（“American Cities of the Future 2017/18”）榜单中，奥兰多再次获得殊荣且多个领域位居前十名，其人力资本和生活方式指数排在全美第二位，外国直接投资指数排在全美第三位，城市互联指数排在全美第八位。

图：2017年全美最适合求职者城市

奥兰多不但是举世闻名的主题乐园之都，也是超过150家跨国企业的所在地，近几年新建的诺娜湖医疗城更是为整个城市注入了源源不断的活力。

相对于纽约、洛杉矶、旧金山的房价高企，新房仅30万美金的入市门槛和更低的生活成本，吸引了许多年轻人和退休养老人士来此定居。当然，多元化的产业发展和大量的人口流入，也引起了全球投资客的关注。

图：奥兰多City Hall

图：奥兰多湖

1、旅游产业带来强劲的租房需求：全球最大迪士尼乐园、环球影城、海洋世界等知名旅游资源每年吸引了超过6000万来自世界各地的游客。

2、新建医疗产业带动房地产行业发展：2017年预计将达30000-50000个医疗就业岗位。

3、高科技产业兴旺，吸引人才移居：来自20个国家，超过150家跨国企业在此办公，共创造53000个高科技就业岗位。

4、房价年均上涨10%：2016福布斯“全美最值得投资城市”第二名，zillow显示2017年房价中位数为16.41万美金，仅2016年就上涨了12%，预计至2018年总共上涨28%。

5、投资回报率高：胡润排行榜最新数据显示，2017年海外置业投资回报率，奥兰多以26.5%的投资回报率居于全球12、全美第2的地位。同时，在2017年全球租金收益率排行当中，奥兰多以10.1%的租金收益率位居全球第一位。

6、资金出境压力低：奥兰多新房首付仅10%（30万美金的房子首付仅3万美金），建房完成一般在6-8个月之后，部分开发商还可延长建造时间。

奥兰多具备旅游度假、退休养老和高就业人口的三大城市特色，催生了旺盛的租赁市场。partment List调查显示，2007年至今，奥兰多租房人群从26万增至30万，每年平均租房占有率为83.5%。

奥兰多房产市场最火热的地方当属迪士尼板块，无论是在奥兰多工作还是来旅游的人群，都偏好这一块自然景观优渥的宝地。但投资客需留意的是，想在奥兰多做房东的话，不同社区特点适合不同的出租方式，选对了才能得到更高的投资回报。一般有短租、长租两种方式：租约在7个月以上的就是长租，以下的就算短租。

图：奥兰多迪士尼

在奥兰多，绝大多数的投资房是用来做长期出租的，长租省心，稳定。65000人在迪士尼乐园工作，保证稳定的房屋出租。

从长租市场的数据来看，奥兰多在全美租金上涨增速排名中同样位列第二。截至2016年9月,奥兰多月租金已经连续20个月上涨，房价上涨速度在全美处于领先水平。这是自2012年美国经济复苏后，奥兰多房产市场连续4年大幅度上涨，且这种势头将继续保持。

图：Zillow奥兰多整体租金走势

Winter Garden冬季花园临靠迪士尼北侧多湖泊地带，风景宜人，深受在迪士尼、环球影城等主题乐园及周边上班的人群喜爱。据Zillow统计，该区房价中位数为25.28万美金，2016年增长了7%。

图：Zumper上，Winter Garden3房、4房独栋租金走势

正是基于奥兰多是个著名的旅游城市，每年游客量巨大，带动了这里的房地产市场，更为当地度假屋的租赁市场提供了充足的客源。因为度假屋的房价按天收取，相比普通出租，业主赚得更多，一般短租回报大约在6～8%左右，经营的好更高的也有。所以，奥兰多拥有极高的投资价值，可以说是一个极具潜力的城市。

短期出租房一般是租给到迪斯尼的游客，要想自己的房屋租客不断，地理位置很重要。来到奥兰多的游客是都想在有限的时间内玩到尽可能多的公园，所以不能在去往公园的路上浪费时间！ 根据美国旅游住宿网站的数据统计，奥兰多57%的游客都偏好在主题乐园附近板块选择酒店或度假村居住。政府允许迪士尼周围的100多个社区实行短租。

图：奥兰多游客最爱居住的地区

根据airbnb民宿网站数据可以看到，迪斯尼板块的民宿由于面积、装修、配套等因素，价格存在偏差，短租大多在600-800人民币/晚。

图：airbnb上，迪士尼、环球影城等主题公园附近，整栋房子/公寓的一晚租赁价格

另外，游客会比较关心可以享用的配套设施，通常越新的社区越好，有会所、大型社区泳池、网球场、健身房等，更好的有滑水道、独木舟、高尔夫球场等等，以吸引入住游客，即便不外出在社区内也能玩得尽兴，一些还提供穿梭巴士到达各大主题公园。不过要注意的是，社区设施越多相对HOA社区维护费也越高，HOA一般低的在$165美元左右，高的$350-$450 也是很常见的。

以度假屋来说6-8房在很多社区是相当受欢迎的，三房以下的虽然出租率也不错，但因租金不高，HOA等固定费用不变，相对来说较不划算，另外房间数越多越能与一般酒店区隔，对人数多喜欢几个家庭一起度假的外国人来说，吸引力较大也便宜。许多屋主会把不同房间用不同主题设计及购置家具，目的就是为了提高关注度及出租率。

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