新西兰地产买卖扫盲强贴 （1）
新西兰房地产
本文为新西兰最大的房地产经纪公司Barfoot & Thompson的资深地产经纪 邵成 原创。欢迎转载。了解奥克兰房地产最新最全面的专业信息，请点击上面的“新西兰房地产”订阅我的公众号。或联系我手机：+64220806688。手机号即我个人微信号。
因为长期从事地产工作，笔者经常被客户问到，如何在新西兰买房，要注意些什么。回答的次数太多，也看到过很多的业余人士写的很不准确的文章，不禁想到，干脆写一个扫盲贴，仔细把买房这点事说清楚！作为一位每年经手150栋以上房地产交易的持牌专业人士，我会尽量用最简单的文字，把买房卖房的各个方面涵盖。
房产交易是一个容易入门但不容易精通的事情，不得不承认，经历的越多，笔者越觉得有很多东西需要学习。篇幅有限，不可能把一切都涵盖。房产交易中的知识，可能是这篇内容的100倍都不止。房产经纪的课程虽然不难，但也是11门课程和每年的20小时必修培训。实际工作中，书本上学不到的东西是这11门课的不知道多少倍。。。但这是扫盲贴，不宜写太多，所以可能只适合没买卖过房产的人士参考，但是文章的内容我尽量求其准确无误。当然，其中定有不当之处，欢迎指正。对于依照本文买房卖房的朋友，如果因为文章的错漏给您带来什么损失，请恕笔者概不负责。本文写于2015年10月。文中的数据有时效性，敬请留意。
文章最后，会有在新西兰买房需要的各行各业的人的联系方式。都是笔者合作过觉得不错才推荐的。欢迎联系和咨询。值得说明的是，除了笔者自己的团队以外，本人不对其他推荐人的服务质量和专业程度负责，也不会从推荐中获得任何利益，纯粹是为了大家的方便。文末还附录了买卖房产会用到的各个网站，希望对大家有用。
正文开始。
为什么在新西兰买房？
新西兰作为发达国家，环境优美（来了都知道），气候宜人（奥克兰全年15度正负10度吧），政治稳定（几百年没有战争了），经济稳定（即使在08年，受经济危机的影响也比较小），法规健全（私人财产和权益受到法律保护），福利良好（医疗教育基本免费），政府廉洁（不敢说高效，但是绝对廉洁）。奥克兰和皇后镇等城市已经长期在世界宜居城市中排名前十。
最重要的是，新西兰的房地产带给投资者比较丰厚和稳定的回报。这不仅仅体现在房价的上涨，租金的回报，还包括新西兰的房产持有成本和交易成本比较低，基本不限制海外投资，对以租金回报为目的的长期房地产投资免收资本利得税。
先看下图，是新西兰最大的房产中介公司Barfoot & Thompson在奥克兰从1968年以来的房地产中间价数据。简单的说，在过去的近50年中，在历史性的大事件发生时，比如股灾，经济危机，房地产的情况会受到短暂的影响，但是从长期来看，奥克兰的地产无论上升的幅度大小如何，基本上每7-10年的价格是要翻一番的。
目前的房价高吗？
高！
看几个数据
房价租金比（奥克兰目前的比率大概只有3-4%左右）；
房价收入比（家庭年收入和房价的比值，奥克兰现在在1：8左右）；
2015年9月Barfoot and Thompson销售房产的平均价为 $836,275；中间价为：$790,000；
2014年9月Barfoot and Thompson销售房产的平均价为 $738,876；中间价为：$635,000；
一年中，平均价上涨13.2%，中间价上涨24.4%；
相对于2009年经济危机前的地产价格最高点，目前已经上涨了50%左右。
请参考Barfoot and Thompson从93年开始的租金和房价比较的图表。
奥克兰房价还会再涨吗？
会！
遗憾而让人常常误解的是，房产的走势并不完全依托于当前的房价是高还是低，而是依托于供求关系。目前的事实是：
贷款利率为50年以来的最低值（一年定期为4.35%左右）；
预测在今后的一年还可能会下降至少50个基点；贷款利率2016年破四是大概率的事情；
过去12个月的净移民数量超过6万，创历史新高。这些人中，至少有三分之二是选择到奥克兰定居的。这意味着4万个新移民，1万多套的房产需求。而奥克兰每年成交的房子才只有2万多套，新建的房子才7、8千套。
根据奥克兰的统一规划，未来的三十年，将新增人口100万人。这相当于现在人口的65%。
这样的需求，房价怎么能够崩盘呢？平稳上涨就算不错。
值得说明的是，受十月一号新西兰政府的30%贷款首付和投资房税收规定的影响，以及中国的外汇管制和股市下跌等外因，目前的短期市场观望气氛浓厚。但笔者认为这并不会影响未来几年的上涨走势。从近期的市场情况来看，卖家看市场不好的反应并不是降价抛售，而是惜售。持有的利息成本比较低，未来看涨，作为卖家，除非情不得已，很少会大幅降价。
买房和移民的关系？
没啥关系。
简单的说，在新西兰购买房产，和办理移民基本没有关系。换句话说，并不能帮助您直接移民。
但是，在新西兰置业，在移民后，通常被视为与新西兰有永久联系的一个证明之一。有可能可以申报税务居民，这样在新西兰做移民监的日子也许可以减少。更多具体情况，请咨询持牌会计师。
另外，创业或投资移民，购买自住房，或购买二手房分割、改建、装修后倒卖赚钱，都不能算符合移民局规定的有效的投资。但是购买土地并新建房屋出售，或分割大片土地，有可能会被移民局认可。具体情况，请咨询持牌移民顾问。
持有成本
不算太高。
在新西兰，房产的持有成本主要有几个方面。
地税：每三年，奥克兰政府会委托QV对每一个房子做政府估价，并以此估价为标准确定地税的标准。上一次估价是在2013年的10月。一般一个90万左右的房产，每年的地税在3000左右。地税一般可以季度交，银行自动扣账即可。
地税和政府估价，请免费查询政府网站：http://www.aucklandcouncil.govt.nz/EN/ratesbuildingproperty/ratesvaluations/ratespropertysearch/Pages/RatesSearch.aspx
保险：房产保险，保的是房子，和地理位置没关系。和房子的材质，年龄，保养情况，复杂程度有关系。说白了，保值是重建的成本。一般在800-1000多每年。
维修维护费用：这一点根据每个房子的情况而不同。我见过几年都不用修的，也见过一年花好几千或上万维修维护的（通常是老房子）。木头房子和Plaster的房子建议每5-7年粉刷一次，费用从2000-10000不等（看面积和活的复杂程度，是否需要租脚手架等）。
物业管理费：只有产权为公寓性质的房产才有物业管理费。一般便宜的不到2000，贵的6、7千的也有。需要说明的是，买房一定要问清楚，物业管理费都包含哪些费用，有的时候会包水费（甚至热水）和保险费，有的时候什么都不包。新西兰规定有物业费的公寓性质房产买卖交割前，卖家必须提供一个Form 18，里面包含所有物业费的相关情况。通常，我们也建议卖家提供过去2年的物业会议纪要。Form 18通常要卖家去物业管理公司索要。一般物业公司会适当收费出具，$150-400不等。
水电和电话费：水费在房地产交割的时候律师会帮助过户。新西兰法律规定，水费中的雨水排放固定费用总是由房主支付，其它部分一般是租客支付。通常在新西兰，四口之家每年的水费在1000左右，电费在2000左右，电话宽带费在1000左右。这些一般都是谁用谁支付的。水费全是Watercare一家的，电费（煤气一般和电力公司一起）和宽带有多家可以选择。
税收
2011年，新西兰取消了赠与税。
1992年，新西兰取消了遗产税。
新西兰没有房地产印花税。
在新西兰最主要的房地产相关费用，是资本利得税（income tax的一种）和GST。
先说资本利得税。很多人说新西兰没有资本利得税，这是非常不准确的。
在新西兰，以获取出租回报为目的的房产投资，不需要交资本利得税。但是，在2015年10月1日以后买入的非主要自住房产（买入时，以房产交割日为准），如果在2年之内卖出（卖出时，以签订买卖合同的日期为准），无论是否以出租回报为目的，都需要交资本利得税，也就是说增值的部分，减去费用（中介费和卖房的市场费用）需要征税。税率以您出售当年的收入计算，最高（盈利7.5万以上的部分）要交33%（以个人税率计算）。
以房产增值为目的的买卖，无论持有多久，都需要征资本利得税。税务局通过你购买时的目的，你过去的购买行为，和你是否从事房产相关行业等几个方面，来判断你的购买目的。需要说明的是，税务局并不仅仅根据持有时间来判断您的购买目的。比如您购买了一块地，即使持有了10年，但因为地不产生任何租金收入，因此您的目的肯定是资本的增值，需要交资本利得税。
主要自住房买卖（只有一个，不是度假屋等），无论持有时间多长，买卖都无需交资本利得税。
另外，出租房产的净收入（收入减去贷款的利息、维护、保险、地税费用和管理费用后的净收入），如果有盈余，需要并入个人（或公司、信托）的年收入来一起交税。当然，反过来说，如果亏损，也可以并入来抵税。比如您个人年收入10万，租房子把费用减掉后每年亏1万，那年收入就是9万，减了1万的33%的税。所以这也是为什么买投资房要尽量贷款，因为贷款的利息是算为费用的。
再说GST，也就是消费税。新西兰GST的税率是15%。
在新西兰，作为自住的房子，一般是没有GST的。
作为出租的房子，如果在买房以后没有申请过退GST，那么在出售的时候一般也不需要交GST。
租金收入都是不含GST，也无需支付GST的。
购买带有生意的农场，或商业房产，或生意，一般都需要支付GST。但是通过Going Concern，一般GST都是Zero Rate。
买开发商的裸地建房出售，一定要比较小心，因为这个里面通常是涉及GST的问题的。在购买前一定要与会计和经纪仔细确认GST的情况。很多时候开发商卖给自建房和Builder的价格是不一样的，就是因为GST的问题。
自从2015年10月1日开始，买卖双方都需要提供新西兰的税号，否则无法正常交割。海外投资者还需要海外的税务情况和身份证号码。需要说明的是，新西兰的税号申请，一般要半个月左右，而且需要有新西兰的银行账户才能申请。而新西兰的银行账户，需要银行的工作人员见到您本人。换句话说。如果你没有新西兰的银行帐号，你也许需要来一趟新西兰才行。
最后说一句，新西兰的报税时采取自觉和抽查的制度。如果逃税被税务局查到，不但要回溯过去若干年的收入，补交税金，还会有非常高的罚息。在新西兰千万不要逃税。如果您有出租房产，每年要找会计做账。
交易流程和交易成本
我们先跳过如何开始您的选房过程和前期准备（下期分享），直接回答一些大家最关心的问题。
当你看到心仪的房子，接下来的交易流程就是：出Offer，签合同，交定金，合同变为无条件，以及交割。
出Offer其实就是写下一个合同，然后拿着这个合同让中介去与卖家协商。在新西兰，房产交易的谈判是写在纸上的，不是仅凭口头谈的。在合同中写上您的出价，条件，交割日期，定金数量等基本内容，然后在此基础上双方协商。每个地产中介都受过充分的培训来帮助你准备合同。合同是一份重要的法律文件，尽管一般中介都会用新西兰地产协会出具的标准合同作为范本，但仍然建议你在签署前咨询律师的意见。
在房产合同中，您一般可以加入购买的条件。一般来说，购买的条件主要有四种，分别是：
贷款条件，能贷到或筹集到足够的钱就买，否则就不买；
屋检条件，请专业人士检查房屋，满意就买，不满意就不买（或让对方修好了再买）
LIM条件，检查LIM，没问题就买，有问题对方解决不了就不买。LIM是政府对于您购买的房产以及土地的情况说明，包括土地情况，土地的区域、限制，土地所在区域，地下水管分布，建造许可和资源许可等等。LIM有市政府有偿提供，10天的收费275，3天的加100。有时卖家会提供最新的LIM。您可以委托您的律师帮您查看LIM。
Title产权条件：一般交易合同中的标准条件。律师会帮您查看是否为清晰无争议的产权，并向您介绍产权中的限制和规定（如果有的话）。
在双方对所有价格、条件达成一致并签订好合同后，买家就可以根据合同的时限和条件准备自己的功课了。如果对条件中有什么不满意的地方，可以通过律师和中介来与对方协商，协商不成可以依照合同约定去取消合同。如果一切满意，那么买卖双方就宣布无条件。
从法律上来说，一旦双方宣布无条件，这个合同就是必须执行的了。简单说，从此，买家必须买，卖家必须卖，不得更改。
需要特别说明的是，如果您以拍卖的方式竞购房产，在拍卖后必须立即签订无条件的销售合同并支付定金（通常为10%）。这意味着前面所有的条件，您需要在参加拍卖前就确定没有任何问题。贷款，查房，LIM，Title Check这些事项都要预先做好。
签订合同，或在宣布无条件的时候，一般要支付定金。定金通常是在合同价格的5-10%，依照合同协商规定。
在交割前，需要提前在律师处签署相关的法律文件和银行文件，做Final Inspection（看看房子的情况和看房时是否一致）。在交割日，通过律师来完成付款和过户的法律程序。
需要说明的是，买房时签订购房合同，可以通过Email、传真等方式，具有法律效益；但是，房产交割的法律文件，必须在新西兰律师面前当场签订。如果您人不在新西兰，可以在中国的涉外公证处或新西兰领事馆签字并公证，并将公证书原件寄送到新西兰。也可以在海外的公证处或新西兰领事馆或新西兰的律师楼签订授权委托书（委托书的文本由新西兰的律师楼出具，国内的公证处可能要你翻译，每个公证处要求不同），委托新西兰的亲戚或朋友代为办理房产事宜，并将公证过的委托书寄到新西兰。
买房的主体可以是个人，公司或者家庭信托。无论是谁买，每一方都需要提供税号。
房产交易中，一个很不可或缺的专业人士是律师。新西兰的房产交易过户一般都通过律师的系统。另外，交易转变为无条件的过程中与对方的沟通，在房产交割前签署的贷款文件和法律文件，以及各种报告的审核，律师都起到了举足轻重的地位。一位认真、负责、专业并且很Organise的律师是非常重要的。不靠谱的律师和不靠谱的中介一样，很耽误事。一般律师对一个房产交易的收费在1000块左右，华人律师一般都是比较固定的收费。不要图便宜，差不了几个钱。
律师和中介的服务从法律上说一般都是到房产交割时截止。
（未完待续。下一期我会谈谈，买房的前期准备工作，买哪种类型的房，从哪里获得房产信息并做前期的工作等。文章内容很多，笔者工作繁忙，大家别急啊，我有空慢慢写。）
