引言  现房，是指房子已建好，产权已经注册，可以是全新房也可以是二手房。因为是现房，所以房子的位置和现在的状况是确定的。

现房，也是卖家在卖而买家在买，一个看得见摸得着的商品。这里买家是指有权利买现房的买家，如澳洲公民，永居，新西兰公民，或已通过FIRB申请的外国人。

选房子，和卖家议价，这是买卖双方的事，律师一般不参与。在价格基本谈妥了，在签合同前，买家可让律师看合同。

新州规定，房屋买卖必须是买卖双方在房屋购买合同上签字后，再交换合同才形成合同关系。所以只要买家不在合同上签字, 即使卖家同意买家出的价，买家也没责任去买该房产。

在律师看了合同之后如发现问题，买家可继续和卖家议价。

新州法律规定卖家在做广告卖居住性房产时必须要有合同。买方律师主要是看合同中是否有不利于买方的条款，产权能否顺利过户，以及房屋使用是否有各种限制，如和邻居共用一条路，不能在地上挖深坑，周围是否有电器设备，房屋主体是否压住下水管道，该房产是否可能受洪水或火的影响等。在买方律师给买方法律意见后，买方可做决定是否要买这个房子。

买方律师可以根据买方的意见进一步和卖方律师协商合同中的条款。

通常买方要做害虫检查以及房屋建筑检查。

如果买方不存在其他竞争者，买方可在进入合同之前做这些检查，如没有问题再进入合同。如果这时卖方决定不卖或卖给其他人，买家自己承担做这些检查所产生的费用。

如果买方有其他竞争者，买方可以在进入合同后的冷静期内做这些检查，如没有问题继续前进，如发现问题则退出合同但有合同价格的0.25%的损失。

这些检查都是由具有执照的专业人员来做，做完后他们会给买家一个书面报告。买家可要求这些专业人员给与口头解释。

律师不是害虫检查和房屋结构检查的的专家, 没有相关资质给客户提供这方面的法律意见。

通常卖方要求所见即所得，按照这个房产状态来定价。

买方在进入合同前，需要检查房子内的各类设施运转情况，如用拍照的方式做好记录，并让中介做好设施情况报告。一旦在成交前的最后检查中买方发现一些设施和交换合同前的状态不符，就需要提供相关证据。

如没有证据，卖方可能会坚持那就是合同交换之前的状态而使买方无法要求赔偿。

只有合同成功交换了，卖家才有法律责任必须卖给买家。如没有交换成功，即使买家在合同上签了字并交了订金，卖家可随时卖给出高价的买家或决定不卖。所以懂得合同交换的过程对于买方很重要。

如房屋价格已谈好，那可以准备签字交换合同了。在新州，交换合同是指交换一本只有卖家签字的合同与另一本只有买家签字的内容完全相同的合同。两本签过字的合同，一本是由卖方签字并有见证人签字；另一本是由买方签字，并有见证人签字。新州并不要求买卖双方都在同一本合同上签字。合同交换后，买方拿到的是卖方签过字的合同，卖方拿到的是买方签过字的合同。

合同可以是律师之间来交换，也可以由卖方中介来交换。

如是律师之间来交换，首先是买方律师要拿到合同，中介或卖方律师可把合同邮寄给买方律师，或把合同发电子邮件给买方律师。买方律师看过合同后给买方意见，如买方决定买，就在合同上签字，见证人也签字，但见证人签字不是必须的。然后买家开具房屋价格10%的个人支票或银行支票。这个支票是写给卖家中介公司或卖家律师行的。买家律师再把这个合同和支票一起派专人送到或邮寄到卖家律师那里，并书面授权卖家律师在卖家律师那里交换合同。卖家律师收到合同和支票后，再请示卖家是否要交换合同。如果卖家同意交换，卖家律师当下交换。如果卖家不同意交换，交换不会发生。如交换发生了，这时两本合同都还在卖家律师手上，即使卖家律师还没有把卖家签字的合同邮给买家律师，或已邮出但买家律师还没有收到卖家签过字的合同，交换仍然发生了。如卖家决定不交换，卖家律师会把支票返还给买方律师。在合同没有交换的情况下，即使买家在合同上签了字交了订金仍然不能确定已买下了房子，卖家可随时卖给出价高的买家。

如是由房产中介来交换，买家在中介处在合同上签字并交了订金，这时中介把买家签过字的合同和订金交给卖家，由卖家来决定是否交换合同。卖家或许收到几个买家签过字的合同以及订金，卖家可决定卖给谁。所以买家签了合同并交订金给中介并不是说就已交换了合同买定了房子，卖家或许正在比较谁出的价高。如果中介已有了买家授权去交换合同，那么中介可以当场交换合同。只有当买家拿到了卖家签过字的合同才算合同交换成立。即使中介和买家说要把卖家签过字的合同邮寄给买方律师，但最终没邮，也就是没有交换。所以买家如果想确保合同要交换成功，就应当下拿到卖方签过字的整本合同。

新州规定在买家进入合同时要有五个工作日的冷静期。五个工作日是从合同交换日的下一天算起。

在冷静期范围内，买方可决定不买该房产但要损失合同价格的0.25%，但卖方不可以反悔不卖。如已交合同价格的10%，卖方则会退回买方合同价格的9.75%。带冷静期进入合同称为有条件地进入合同，不带冷静期直接进入合同称为无条件交换合同。

如果买家律师提供一个s66w的证书给卖家，说明买家自愿放弃这个冷静期，则可无条件进入合同。直到合同被无条件交换了，买卖双方就被绑定必须履行合同，即买方必须要买，卖方必须要卖。

买方律师有责任提供给买方贷款银行所需要的房产文件。当贷款做好后，贷款银行会通知买方和买方律师贷款已到位可以进行成交了。之后买方律师和贷款银行联系成交的时间和地点。买方要负责贷款中介或银行能够及时书面通知买方律师贷款到位的时间，否则买方律师无法和银行预约交房的时间。

合同无条件交换之后买方律师就要申请各种和该房子相关的费用证书，以便了解原房主人的各种交费情况，如市政管理费，物业管理费，水费，是否有土地税等。这些费用是根据交接时间来进行调节的，也就是说，如果卖方多交了，买方要退还给卖方。如卖方有欠费的则需要补交到成交日。至于电，煤气，互联网等，卖方在交接之前都会消户，买方需要在成交之后立刻和相关服务公司联系并建立帐户。

结算清单上有房产总价格，已付定金数，市政管理费，物业管理费，水费，土地税的调节，以及买方最后要支出的金额。买方律师在成交前会提供给买方成交时所需要开出的支票和支出总钱数。对于买方来说，只要最后付出的钱数正确，就不用管卖方要求买方如何开支票，因为卖方可能需要用从买方那里得到的支票当场去付给其他人。

如果买方有银行贷款，买方律师最后会从银行那里知道最终买方贷出多少钱并会全部用掉这些钱。买方在房产交接时可以使用的钱和买方从银行借的钱，往往有上千元的出入，那是因为银行扣减掉了一些管理费用，这个出入需要由客户直接和贷款中介或银行联系问清楚原因。

在成交的几天之前，买方需要和房产中介预约做最后的检查。如发现问题，可通知买方律师和卖方律师交涉解决方法。如没有重大问题，通常需要正常成交,只要有方法在成交之后把问题解决掉。通常的做法是买方律师指令中介暂扣部分订金，在成交后的一个时间内如卖方解决问题，则令中介释放订金。

如卖方可以成交，但买方不能按期成交，卖方会发成交信，买方需要在收到成交信的14天内成交，否则买方违反合同，卖方可结束合同, 买方则失去定金，卖方可继续售卖该房产并有权追诉亏损。如买方可以成交，但卖方不能按期成交，买方会发成交信，卖方需要在收到成交信的14天内成交，否则卖方违反合同，买方可通过法律途径强制成交。

资料来源：澳法先锋

腾讯澳洲房产综合编译报道

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