澳大利亚是全球富人青睐的移民目的地，然而最近来澳签证政策一度收紧。重大投资者签证（SIV）为高净值人群提供了移民途径，而且投资还能为其带来盈利，对高净值人群十分合适。由于资金份额大，涉及的投资种类多，重大投资者签证对于投资管理人的水平与资历有很高的要求，入门门槛高。投资人对重大投资者签证的要求与如何合理管理可能也存在很多疑问。

一

合规要求

澳大利亚政府出台了一系列政策举措，用以推动投资、创新，SIV签证为这些政策的组成部分。

投资周期

SIV投资人需向合规基金投资500万澳元，并至少持有4年时间。

SIV投资合规投资构成

2015年7月1日，政府推出规定，新的SIV投资者至少要投资500万澳元，投资项目要求包括三部分，各部分的对象与金额如下：

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其它要求

风险投资与成长型私募股权基金 (VCPE)

合规测试由三部分组成：证明申请人资金已事先投入某一特定投资渠道；证明申请人自获批临时签证之日起12个月内与VCPE基金达成承诺约定；证明自获批临时签证之日起四年内启动对VCPE基金的投资。

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新兴公司的基金

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剩余资金投资

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二

投资分析

我们将结合SIV投资人对低风险的要求逐一对各类资产进行投资利弊的分析。

2.1 投资者目标与风险偏好

一般而言，SIV投资更多是为了达到移民局与澳贸委的硬性投资要求。所以投资策略更偏向于控制风险，以保本为最大首要前提，然后在风险范围内优化回报。

2.2 VCPE投资策略

VCPE的投资对象处于公司发展早期，风险程度相对于已上市公司更高。而对于SIV投资者而言，投资的安全很重要。所以，选择VCPE的投资基金时很需要考虑风险。

SIV签证下的VCPE基金可以投向种子阶段的公司，早期阶段的公司，及成长阶段的公司。由于并购不在SIV合规要求内，在此不作讨论。各个阶段的私募投资对象有不一样的风险。

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种子公司出于研发概念的阶段，商业模式未成型，未有既定的现金流，虽然有快速发展的潜在可能，但风险相对高。若然产品或服务的研发失败，投入的资金将失去。而且，由于处于种子阶段，发展到可转卖或上市需要的时间较长，很可能长于SIV所要求的投资时间。

早期阶段公司有可售产品或服务，但商业模式处于发展阶段。对此类公司除了提供资金，还很需要参与营运，提供商业管理技巧；投资大多不使用杠杆。由于此阶段的公司未有成型的现金流，所以投资的回报在于公司的扩展带来的资产增值。潜在回报高，但附带风险也高。

成长阶段公司已有成型的商业营运模式，但仍有发展的潜质。私募基金对此类公司通过提供扩展资金，优化商业管理，指引策略性发展方向，充分利用资源，或整合相同或相关的公司，使投资对象公司翻倍增长。由于此类公司有固定现金流，所以投资风险相对低。而且，从此阶段到上市时间相对短，所以有更大可能通过上市获取高回报。

对于SIV投资者，鉴于对风险的考虑，投资成长阶段的公司更有利。种子阶段或早期阶段公司的风险可能导致失去本金。反之，由于成长性企业已经有成型的盈利模式以及稳定的现金流，此类投资风险较低。并且因为买入价格相对股票市场便宜，容错的空间也大得多。若能挖掘有发展潜力的成长阶段的公司，以盈利5倍以内的价钱购入公司，即使不考虑管理及扩展资金对公司发展的促进作用，投资回报率也已十分可观。若再考虑扩展资金及管理投入对公司发展的帮助，回报率将更高。若将公司发展至上市阶段，根据一般12、13倍市盈率计算，回报大大优于其它资产。

私募基金对投资对象的控制能力较高。在挖掘投资对象后，私募基金管理者可以应投资对象的风险以及发展特点加签协议，包括要求投资对象公司持有人的个人担保、或以可转换性股权购入等等。

通过股权或担保结构进行投资风险管理能有效降低投资者风险，确保不失资金本金。但这对基金管理层的经验要求较高，所以在选取基金时需要注意观察基金管理层过去的风险管理方法及计划。

2.3 新兴公司基金的投资策略

按SIV新兴公司基金部分的合规要求，资金需要投向资产值低于5亿澳元的新兴公司，其中至少80%的资金需投向上市公司或上市地产信托。新兴公司的在市场上的信息量少，信息相对不对称，公司的经营与盈利模式有一定的独特性，风险相对大盘公司更高。所以，在挑选小盘公司股票的时候，对个股的风险评估尤其重要。

澳洲ASX上市的小盘股占资本市场总资产值大约7%。其中股票行业构成比例如下图。

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商业公司在过去几年的盈利表现受大环境影响不尽人意，公司盈利增长相对缓慢。而在二级市场上，股票在过去一年呈上升趋势，这主要由于利率偏低所推动。股票市盈率已高于长期平均水平。将来公司盈利受经济政策支持有上升可能，但需要一定时间才能体现。

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所以，公司类是可投资对象。但由于市盈率偏高，意味着在二级市场购入公司股票比较贵，性价比相对于投入一级市场更低。也就是说，以私募股权的性质购入已基本成型的公司比购入上市公司股票更合算。而新兴公司与同样已上市的大盘公司相比，运营成熟度较低，所以风险比大盘股票更高。

而商业地产受低利率影响， 过去几年资产增值，回报率有所压缩。但利率仍低于回报率，所以商业地产投资前景良好。而且，虽然回报率低于长期平均水平，但澳洲的回报率仍高于其它国家地区，推动资金流入澳洲，过去一年的买卖有45%来自于国际买家。APRA至三月为止，对于商业地产信贷的态度仍是观察，并未有具体条文控制。所以商业地产在信贷的推动下，资产价格仍有空间上涨。而经济刺激政策对公司投资和经营有促进作用，租赁市场有望改善促成租金上涨。

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小盘公司与小盘地产信托相比，商业地产租金收入的可预估性比公司盈利的要高，风险相对低，回报相对更稳定。而在资本增值部分，公司股票的市盈率已经高于长期平均，若非盈利支撑，难以再见大幅度的上升。而商业地产方面，由于澳洲地产的回报率始终仍高于其它地区市场，仍吸引资金流入澳洲商业地产市场，使资本增值仍有空间。

（信息来源：Morningstar）

所以在此部分建议投资注重在小型地产基金上。

剩余资金的投资策略

由于此部分资金可以投向所有资产类别，包括公司股票，债券及票据，商业地产，及上市地产信托。而鉴于大部分SIV投资者的主要投资目标为低风险保本增长，在选择资产类别是，需要着重分析各类资产的风险，然后在可接受的风险范围内，选择有稳健回报的资产。

各部分投资对象可以以下参考指数作为基准：

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公司股票在过去的上涨主要是由于利率偏低，公司盈利的增长远慢于股票价格的上涨，导致市盈率接近17，高于长期平均的13。投资公司股票意味着以17陪盈利的价钱购入公司股份，性价比较低。低利率推动的股票增长快到尾声，而经济刺激政策对公司盈利有正面影响，但要使市盈率从17倍下降到平均水平，盈利增长幅度要较大，短期内难见。

公司债券及票据受低利率环境影响，回报偏低。所以如果将大量资金投入到次资产类别，机会成本高。过去各种债券及票据的回报在2%到4%之间。但由于风险比其它资产类别都低，投资者可投资银行产品以平衡作用。

（来源：网络）

SIV合规要求下，住宅地产最多占10%，所以我们主要分析商业地产的投资。而商业地产的投资可投向一级或二级市场。地产类一级市场和二级市场所受的影响基本一致，都受惠于低利率。如上一部分所言，在信贷的支撑下，商业地产资产价格仍有一定上升空间。二级市场上，房地产投资信托回报基本上扬，A-REIT index在过去五年年化回报9.79%。一级市场上，办公楼宇价格上涨，而租金回报率都在5%以上。先撇除资产增值部分，商业地产的租赁回报明显高于债券票据类，而收取租金的风险不算高，所以从SIV保险投资的考虑出发，商业地产是很好的选择。

从租赁回报方面考虑，经济刺激政策对公司经营与商业投资有促进作用，而首先受利的商业地产种类就是办公楼宇。所以更建议投资办公楼宇。其中办公租赁复苏与地区有一定关系。悉尼与墨尔本是公司集中地，受商业发展和就业市场影响最大。布里斯班与珀斯的公司相对依赖矿产及货物出口，浮动相对较大。出于风险方面的思考，建议将资金投向悉尼及墨尔本。

不论在一级或二级市场，选择投资对象都是要对比资产价值与市场价格，选择被市场低估的资产。但除了租金收入和资本增值，也可以通过翻新、转型、加盖住宅物业等方式使物业增值。一级与二级市场相比，直接购买办公楼宇相对于投资地产信托更能直接进行积极管理。但若有二级市场的地产信托性价比高，可将其除牌，从而进行积极加工管理。

由于SIV签证对剩余资金基金的合规要求中对商业地产没有对一级或二级市场的限制，所以建议在一级市场直接购入商业地产物业。但这对基金公司的商业地产发展能力与经验有较高要求。

所以，在剩余资金部分，建议重点投资于商业地产一级市场。

需要留意的是，合规对剩余资金部分所设的是上限而非下限。所以因考虑投资者情况，假如500万总额不变，也可考虑加大对VCPE基金或新兴基金的投资。

三

选择基金

选择SIV基金时需要确保基金投资方向合规；并确保基金投资对象风险在投资者可接受范围内。作为移民资金，低风险与保本很重要。另外，由于资金额大，基金投资的透明度也很重要，投资者最好清楚知道资金投资方向。大型基金投资标的物多，投资者较难知道自己资金的流向，所以相比之下，中小型基金更合适。

最后，在可接受的风险范围内，投资者应选择回报优越的基金，达到风险与回报之间的平衡。一般而言，VCPE部分潜在回报高，但风险较高，所以基金是否选择有现成现金流且财政健康的公司是重要顾虑。在商业地产方面，本来的风险程度就相对低，所以基金是否有地产发展的能力与经验，对于是否能在低风险前提下优化回报有重要影响。

重大投资者签证是高净值人士投资移民的好平台，前提是投资人必须对资金流向有清楚了解，控制风险。建议投资人选取VCPE基金时留意现金流，选取新兴公司基金留意回报风险，而选取剩余资金基金时选取附加值较高参与度较强的项目。